不動産投資のメリット・デメリット!成功させるためのコツを解説
不動産投資のメリットである「家賃収入」、入居者から安定的に現金がもらえるのは不動産投資の大きな魅力です。
不動産投資に興味がある方なら、家賃収入の他にどのようなメリットが不動産投資にあるだろうと感じたことがあるのではないでしょうか?
しかし、どのようにしたら不動産投資を成功させて、不動産投資の大きなメリットを享受できるのだろうか疑問に感じる方もいると思います。
そこで今回は、不動産投資のメリットと成功のコツについて詳しく解説します。おすすめの不動産投資会社も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
不動産投資の6つのメリットとは?
不動産投資には大きく6つのメリットがあり、不動産投資で成功している方はメリットを上手に使って収入をコントロールしています。
不動産投資は購入してからがスタートです。購入後の運用・管理・売却までの戦略が不動産投資を成功に導いてくれます。
そこで、不動産投資における6つのメリットについて解説していきます。
- 安定的な家賃収入
- 節税効果が期待できる
- 生命保険代わりになる
- ローンを組める
- インフレに強い資産
- 資金計画が立てやすい
安定的な家賃収入
不動産投資の魅力としてまず考えられるのが、安定的な収入である「家賃収入」が考えられます
入居者がいる限り、大家(投資家)は安定的な家賃収入を得られ、賃貸住宅一棟の期待利回りは3〜5%程度が期待できます。
出典:一般財団法人 日本不動産研究所「第45回 不動産投資家調査」
地区 | ワンルーム | ファミリー向け |
---|---|---|
札幌 | 5.3% | 5.5% |
仙台 | 5.3% | 5.5% |
さいたま | 5.0% | 5.0% |
千葉 | 5.0% | 5.0% |
横浜 | 4.5% | 4.8% |
名古屋 | 4.8% | 5.0% |
京都 | 5.0% | 5.1% |
大阪 | 4.6% | 4.7% |
神戸 | 5.0% | 5.1% |
広島 | 5.5% | 5.6% |
福岡 | 5.0% | 5.0% |
日本不動産研究所が公表している期待利回りからも3〜5%程度の家賃収入が期待でき、安定した収益が見込めます。
節税効果が期待できる
不動産投資は所得税・住民税の上手に節税することが可能です。
所得税は所得が大きくなればなるほど納める税金も高くなる「累進課税制度」を採用しており、住民税も都道府県と市区町村から所得に応じて税額が決定します。
課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
---|---|---|
1000〜 1,949,000円まで | 5% | 0円 |
1,950,000〜3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
3,300,000〜6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
6,950,000円〜8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
9,000,000円〜17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
18,000,000円〜39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
40,000,000円 以上 | 45% | 4,796,000円 |
所得税を節税できる理由には、不動産投資が不動産事業として事業所得として収益を得られるためです。
そのため、「損益通算」を通して不動産事業の収支と給与所得の収支を相殺して節税対策をとることが可能です。
不動産投資(不動産事業)では、さまざまな費用を経費として計上可能なため、所得税を抑えることが可能です。
ローンを組める
不動産投資には多額の初期費用が必要だと感じる方も多いですが、実際には投資用ローンを組むことで、少ない自己資金で大きな借入をすることが一般的です。
投資用ローンを利用することでレバレッジ効果を利用して収益性を高めて運用が可能になります。
レバレッジを効かせた運用をすることで、自己資金だけでの不動産運用よりも大きな収益を期待することができます。
レバレッジなし | レバレッジあり | |
---|---|---|
自己資金 | 1,000万円 | 1,000万円 |
借入 | ー | 4,000万円 |
物件価格 | 1,000万円 | 5,000万円 |
利回り | 10% | 10% |
年間家賃収入 | 100万円 | 500万円 |
年間支払い利息 | ー | 147万円程度 金利(1.5% 35年払い) |
年間収支 | 100万円 | 353万円 |
生命保険代わりになる
マイホームを購入している方であれば団体信用生命保険(団信)の加入が必須のところが多いでしょう。
投資用ローンにおいても団体信用生命保険は加入が義務付けられていることが一般的です。
つまり、投資用ローンを組んで不動産を購入した方であれば、自分が万が一のことがあり働くことができなくなった場合にも家族に不動産(資産)を残すことが可能になります。
インフレに強い資産
不動産投資のような実物資産への投資はインフレ(物価上昇)に伴う、紙幣価値の下落に強いのが魅力の1つです。
近年の日本でもコロナ禍による景気不況も回復の傾向にあり、日銀の金融政策の影響や世界的なインフレ影響が日本にも波寄せてくることが予想されています。
SMBC信託銀行が公表している各国のGDPとインフレ率の推移を示した表で、日本の物価推移は下落傾向から一転して、2022年には1.3%程度の上昇へと傾きました。
上記のグラフからも物価の状況は常に変化が起こっており、常に日本円の価値は上下していますが、不動産はお金の価格変化に強いです。
資金計画が立てやすい
不動産投資は株式・投資信託・FXとは異なり、景気や経済状況によって価格が急変したりすることが少ないため、シミュレーション等を通して資金計画が立てやすいこともメリットです。
メリット | デメリット | |
---|---|---|
不動産 | ・景気や経済状況に左右されづらい | ・現金化しにくい |
株式・投資信託・FX | ・現金化しやすい ・自動運用も可能 | ・景気に左右されやすい ・値動きが大きい ・資金計画が立てづらい |
「利回り」「借入金」「家賃収入」などを念入りにシミュレーションを通して資金計画を立てられるので、株式・投資信託とは違って20〜30年を見据えて投資が可能です。
資金計画をしっかり信頼できる不動産投資会社や営業担当者と立てることができれば理想的です。「プロパティーエージェント」では独自
- 物件購入段階から正確な資産運用のシミュレーションが可能
- 税引き後の利益(キャッシュフロー)を把握
- 不動産投資物件の購入・運用・売却までの正確なシミュレーションを実施
武蔵シミュレーションは収益物件の取引実績1,500棟以上、管理戸数25,000戸以上の豊富な実績から算出される独自シミュレーションソフト。
不動産投資のプロが、物件の資産運用について独自シミュレーションソフトを駆使して、不動産の購入・運用・売却までの流れを正確にシミュレーションしてくれます。
不動産投資の3つのデメリットと対策について
不動産投資はメリットが大きく、成功すれば「不労所得」「副収入」を安定して得ることができるため魅力が大きいです。
そこで、不動産投資におけるデメリットと対策について解説していきます。
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 建物老朽化リスク
空室リスク
不動産投資で1番怖い「空室リスク」。投資家にとって投資物件の空室は家賃収入が得られないデメリットや、不動産の価値が時間とともに減少していくため、ダメージは大きく感じるでしょう。
下記のグラフでは、総務省が行った「空き家数及び空き家率の推移」で、空き家数や空き家率の推移は年々右肩上がりの状態で、2018年には過去最高の13.6%となりました。
出典:総務省 「空き家数及び空き家率の推移-全国(1958 年~2018 年)」
2018年には東京都における空き家率では10.6%となり、人気の高い東京都心エリアにおいても空室のリスクが上昇しており、不動産賃貸事業の難しさがわかるでしょう。
空室リスクを防ぐための対策
空室リスクをなるべく抑えるためにも、価値の高い不動産の選定や需要が大きいエリアのを選択することは非常に重要です。
空室リスク | 内容 |
---|---|
問題 |
|
対策 | 【物件検討時】
【空室発生前】
【空室発生後】
|
修繕リスク
不動産には経年劣化・老朽が発生するものです。そのため、住宅の使用や月日の流れによって故障や老朽化してしまう住宅設備が発生する「修繕リスク」が発生します。
住宅設備には耐用年数があり、耐用年数を目安にした設備のメンテナンス・交換が必要です。メンテナンスの時期は使用している設備・品質によって異なります。
修繕リスク | 内容 |
---|---|
問題 |
|
対策 |
|
修繕リスクを防ぐための対策
入居者が安心して暮らしていけるためにも、自分の不動産が資産価値を維持していくためにも、「修繕リスク」をしっかり理解して不動産投資を行うことが大切です。
複数の業者が見積もりしてくれるのでどこが一番安く請け負ってくれるのか、またどこが一番自分に合うのか比較検討できます。
耐用年数 | 年数 |
---|---|
屋根 | 15〜30年 |
外壁 | 15〜20年 |
土木・基礎 | 35年 |
躯体(柱) | 40年 |
開口部 | 15年 |
内装(床・壁・天井・収納) | 20年 |
厨房・浴室・洗面所・トイレ | 15年 |
給排水・給油設備 | 15年 |
照明器具・電気設備 | 15年 |
冷暖房 | 5年 |
建物老朽化リスク
不動産は年月の経過とともに、老朽化が進んでいき、減価償却(年月の経過による資産価値の減少)していく資産です。そのため、建物としての資産価値が0になることも考えられます。
老朽化リスクは不動産投資において、避けては通れないリスクのため、対策はしっかり講じなければなりません。日頃のメンテナンスや購入時には資産価値が落ちづらい物件を選定することが大切です。
上記は国土交通省が公表している中古住宅の減価償却を示したグラフとなっており、木造住宅であれば30年程度で資産価値が0に、中古マンションなら25年程度で資産価値が半減することがわかります。
老朽化リスクを防ぐための対策
上記の老朽化リスクを理解しつつ、長期的な目線で不動産運用・不動産選定が必要です。
不動産売却時には、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。複数の業者による無料査定によって不動産相場やいくらで売れるのかの目処が立ちます。
“不動産投資やめとけ“といわれる理由についてわかりやすくまとめた記事はこちらになるので、併せて確認してみてくださいね。
建物老朽化リスク | 内容 |
---|---|
問題 |
|
対策 |
|
不動産投資初心者はどうやって成功させる?
不動産投資を成功させた場合にはメリットは大きく、日々の家計に潤いをもたらす「キャッシュフロー」の強化(毎月の家賃収入)が期待できます。
しかしながら、「空室リスク」「修繕リスク」「老朽化リスク」など不動産投資には避けては通れないリスクがあることも事実です。
そこで、不動産投資初心者の方でも不動産投資を成功させるためのコツについて解説していきます。
- 市場相場とライバル物件価格の比較
- 入念にシミュレーションをする
- 信頼できる不動産会社を選択する
市場相場とライバル物件の比較
不動産投資を成功させるためには、検討している物件エリアの物件情報を調査・比較する地道な作業も必要不可欠です。
市場相場を理解して不動産投資を行うことで、他の不動産にはない自分の物件の魅力を創出でき、有利に不動産運営ができるでしょう。
市場相場を調査する際には、「レインズ」や「土地総合情報システムサイト」などが便利です
自分で市場相場を調べる方法 | 内容 |
---|---|
レインズ |
|
土地総合情報システムサイト |
|
市場相場を理解しておくことは、不動産投資における「出口戦略」を検討する際にも有効的です。売却価格の設定や周辺の不動産取引の状況も含めて調査可能です。
入念にシミュレーションする
不動産投資は株や債権・投資信託とは異なり、入念なシミュレーションよって正確な資産運用の予想が可能になるのが魅力です。
株式や債権・FXは、日々の資産の値動きが激しく、予測は困難です。不動産は資産価値は日々の変化が小さく、ミドルリターン・ミドルリスクと呼ばれる投資手法です。
しかし、初心者の方であればシミュレーションはどのように実施すべきかわからない方は多いはずです。現在であれば、無料でシミュレーションソフトを使うこともできます。
上記の無料・有料ソフトに加えて、先ほど解説したような不動産投資会社「武蔵シミュレーション」を利用してプロの視点からのアドバイスを活用することで、自分に最適な不動産物件を選択できるでしょう。
信頼できる不動産投資会社を選択する
信頼できる不動産投資会社を選択することで、日々の不動産物件の運用が適切に行われ、初心者の方で案して物件を所有することが可能です。
複数の不動産投資会社を比較・検討することで、購入を検討しているエリアの物件価格が市場相場と比較して高いのか、ライバル物件と比較して高いのか判断できます。
不動産投資会社の比較方法は、「資本金」「物件のクオリティ」「実績」、そして「営業担当者の力量」なども踏まえて調査することが必要です。
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出典:RENOSY(2022年12月時点)
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資本金 | 10億円 |
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出典:トーシンパートナーズ(2022年12月時点)
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設立 | 1990年10月 |
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出典:日本財託
出典:日本財託
よくある質問
日本不動産研究所が公表している期待利回りからも3〜5%程度の家賃収入が期待でき、安定した収益が見込めます。
所得税を節税できる理由には、不動産投資が不動産事業として事業所得として収益を得られるためです。損益通算を通して不動産事業の収支と給与所得の収支で節税できます。
つまり、投資用ローンを組んで不動産を購入した方であれば、自分が万が一のことがあり働くことができなくなった場合にも家族に不動産(資産)を残すことが可能になります。
投資用ローンを利用することでレバレッジ効果を利用して収益性を高めて運用が可能になります。
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中でも、不動産投資で1番怖い「空室リスク」。投資家にとって投資物件の空室は家賃収入が得られないリスク・不動産の老朽化も考慮するとダメージが大きいです。
まとめ|不動産投資を成功させるなら念入りなシミュレーションを
不動産投資には「家賃収入」をはじめとしたメリット6つがあり、メリットを受けつつ上手に資産運用できれば不動産投資の成功に近づきます。
不動産投資のリスクやメリットをしっかりコントロールするためには、シミュレーションを入念に行うことが大切です。
20〜30年先の資産運用の計画を不動産投資のプロと相談しつつ、検討していくことが大切で、複数の不動産投資会社・投資用物件を比較することが必要不可欠でしょう。
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・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
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