不動産投資で失敗しないためには？実際の事例と解決策を紹介

不動産投資と聞くと、リスクが高く失敗した時の損が怖いと言うイメージの方も多いでしょう。

しかし、実際には株やFXなどの金融投資よりも堅実な運用が可能と言われていることをご存知でしたか？

これから不動産投資を始めたい方は、リスクを可視化してその対策を知っておくことで、不動産投資での失敗を防ぐことが可能です。

そこでこの記事では、実際にあった失敗例を元に、不動産投資で失敗しないための対策を紹介していきます。

不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産投資の失敗の定義とは

不動産投資では、赤字が出たから失敗というわけではありません。

株やFX投資では、単純に買った値段よりも高く売ったか安く売ったかで成功と失敗が決まりますが、不動産投資はその限りではないです。

例えば、マンションを購入してローンの返済が終わるまでの15年間赤字が続いても、そこからローンの返済が終わり黒字に転換するケースがあります。

不動産投資の場合は、最終的にマンションを売却して、通算の収支で黒字になれば成功。これが不動産投資の考え方です。

不動産投資は長期にわたる投資ですので、先を見越した綿密な計算が必要となりますね。

実際にあった不動産投資の失敗例5選

不動産投資で儲かる人はごく一部で、ほとんどの人が失敗しているという意見もありますが、これは本当でしょうか？

実際に不動産投資で失敗する方もいるのが現実ですが、失敗事例を見てみると、リスク管理の甘さが目立ちます。

不動産投資の失敗には、準備と対処法を間違えなければ回避できた事例が数多くあります。

以下では、実際にあった失敗事例を基に、それを回避できなかった原因も一緒に見ていきましょう。

不動産投資の失敗は損失金額が大きくなりやすい特徴があります。

①賃貸収入が途絶えた間のローンを支払えずに売却したケース

投資用の住宅ローンと貯蓄を利用して1,500万円の中古マンションを購入し、家賃を月8万円で賃貸していたサラリーマンＡさんのケース。

賃貸開始から3年目に住民が退去して約半年間空室になってしまいましたが、その間ローンの資金を準備していませんでした。

Aさんの場合、ローンの頭金に貯蓄を全て使っていたために、その半年間のローンが払えなくなりました。

結局ローンを自分の給与だけでは支払えなくなり、マンションを売却することになったのです。

Aさんのケースでは、空室になる期間の資金を準備していなかったことが失敗の原因と言えるでしょう。

①賃貸収入が途絶えることへの対策

このように、前の住人が退去した後に次の入居者が入るまでの間が空き部屋になるリスクは、不動産投資ではよくあることです。

今いる入居者が急な転勤などで抜けてしまうと、すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。

特に賃貸物件の場合は、入居と退去に時期的な要因があります。

進学や就職が重なる春先などは、新しい入居者が見つかりやすい時期です。しかし、この時期を逃すと、次の年まで入居者が入らないこともあります。

投資用のローンで物件を購入する際は、最低でも1年分のローン返済額を現金で預金しておきましょう。

②入居者に家賃を滞納されたケース

投資用の住宅ローンを組んで1,000万円の中古マンションを購入、家賃を月6万円で賃貸していたBさんのケース。物件が大学に近い場所であったため、すぐに入居者も見つかりました。

しかし、入居者が夏休みに実家に帰ることをきっかけに滞納が続き、Bさんはローンの支払いに行き詰まってしまったのです。

その結果、滞納費用を回収できずに退去となり、5ヶ月分の家賃や管理費用を含めた約30万円以上を損してしまったのです。

Bさんのようなケースを避けるために、入居者に対して連帯保証人を付けるか家賃保証会社との契約を必須にしましょう。

②入居者に家賃を滞納されることへの対策

賃貸マンションやアパートでは、すぐに入居者が見つかったとしても、家賃の滞納というリスクがあります。

もしも管理会社が仲介しているときは、すぐに知らせて対応を一任するのが得策です。

このリスクを避けるためには、入居時に連帯保証人を付けてもらうか家賃保証会社との契約を必須にしておくと良いでしょう。

連帯保証人や家賃保証協会は以下のようなシステムです。

家賃保証協会の契約には契約金が必要ですので、その分入居者が入りにくいのがデメリットです。

③物件価値が下落したケース

駅から少し離れた場所にある新築のアパート6部屋を、投資用ローンを組んで6,000万円で購入したCさんのケース。

新築ということもあり、最初のうちは家賃8万円で全部屋が埋まりました。しかし、築年数が上がり5年目には空き部屋が出始めてしまったのです。

次の入居希望者には6万円の家賃を提示しても入居してもらえず、結局5万円で折り合いをつけ貸し出すことに。

駅から離れていることもあり、今後は更なる値下げを検討しなければと頭を悩ませています。

新築物件の賃貸価格は、中古物件よりも下落率が高いリスクがあるのです。

③物件価値が下落することへの対策

新築物件の価値は急激に下がります。そこで新築の物件を購入する際は「ブランド価値」の高い物件を選ぶことが重要です。

ブランド価値の高い物件とは、駅チカ、オートロック、バス・トイレがセパレートの物件など。主に利便性が高いことでブランド力を持ちます。

築年数が古くなっても、人が住みたいと思える物件が理想ですが、その場合は購入時の価格も高額です。

実際に、ブランド価値の高い地域のマンションでは、築20年が経過しても価値のあまり下がらない物件もあります。

築年数が経っても値下がりしにくい物件は、売却時に収益が見込めるのがメリットです。

④保険を解約したことで借金を背負ってしまったケース

中古のアパート4室を3,000万円で一棟買いしたDさんのケース。

家賃は5万円で入居者も常に満室、利回りも良く順調に収益を上げられていましたが、さらに経費を削減しようと火災保険を解約しました。

そこに落雷による火災が発生し、修繕に掛かる費用を支払えなくなりました。

保険に未加入だったことで、残った土地を売却しても大きな借金がだけ残ったのです。

保険にはさまざまなプランがあります。保険の補償内容も確認しておきましょう。

④万一の事態に備える対策

このように、万一の事態に備えるには保険の加入が必須です。

ここでは、火災保険と地震保険の主な補償範囲を確認しましょう。

上記の補償範囲は、保険会社や商品によって異なります。また、不動産を管理する際の保険も用意されていますので、必ず確認してください。

各種保険代は税金の控除対象です。安全・安心だけでなく節税対策にも有効です。

⑤物件管理会社が倒産して1ヶ月分の収入が0円になったケース

投資用のローンで、1棟6部屋の中古アパートを5,000万円で購入したEさんのケース。

家賃は5万円で部屋は満室、不動産管理会社に建物や家賃の管理も任せて安定した収入を得ていました。

Eさんが管理を任せていた管理会社が突然倒産し、前月分の家賃振り込みがなくなりました。

また入居者の敷金の管理も任せていたため、結局Eさんが自腹で返すことになったのです。

管理会社は比較的安定した会社が多いのですが、グループ企業では稀に倒産することもあります。

⑤物件管理会社の倒産に備える対策

物件管理をしてもらう場合は、国土交通省が定めている「賃貸住宅管理業者の登録制度」（新法・令和3年6月15日施行）の登録企業に委託することが重要です。

この制度では、200戸以上の物件を管理する業者に登録を義務付けています。

この賃貸住宅管理業者の登録制度は、家主と借主の保護になる重要なものです。

この法令により、管理会社は業務内容や財務管理を厳格に行い、家主に報告する義務を負います。

「賃貸住宅管理業者の登録制度」から漏れている業者との契約は避けましょう。

不動産投資で失敗しないための対策3つ

上記では、実際にあった不動産投資の失敗事例を元に、そのリスクに備える対策法を紹介しました。

以下では、3つの不動産投資を始める前に確認すべき対策を解説します。

物件価格と家賃のバランスを考える

購入する物件価格と家賃のバランスを考えることは、不動産投資では非常に重要です。

例えば新築のマンションは中古の物件に比べると購入価格が割高で、最初の入居者だけは高い家賃を期待できますが、2人目からは中古価格となります。

そこで、同じ地域の似たような中古マンションの賃貸相場をチェックすることで、将来の自分のマンションの賃貸相場が想像できます。

投資用のローンは金利も高めです。そこで、将来家賃が下がっても返済ができるかどうかをシミュレーションしておきましょう。

家賃の値下がりだけでなく、金利の上昇なども考慮することが必要です。

空室シミュレーションを元に投資額を見積もる

空室シミュレーションとは、通常1棟買いしたアパートやマンションの空き部屋率を考える際に使われるシミュレーションです。

区分マンションやアパートでも入居者が替わるたびに、1ヶ月～2ヶ月ほどは空室となることがあります。

そのため不動産投資では、1棟買いに限らず、綿密な空室シミュレーションを組む必要があるでしょう。

家族が住む部屋では長年にわたり住み続けることも珍しくありませんが、1人暮らしでは数年単位で入れ替わるのが普通です。

そこで、入居者が入りやすい物件でも稼働率の最高値を90％以下で試算するのが無難といえます。

不動産投資では、常に入居者がいるとは限りません。できるだけ低い稼働率でも支払いができる投資額が理想です。

サブリース契約を検討する

サブリース契約とは、あなたが所有するマンションやアパートなどの運用を不動産会社に任せる方法です。

この方法を取ることで、空き部屋となった場合でも不動産会社から最低保証料を受け取れます。

サブリース契約することであなたの毎月の収入は減りますが、空室リスクが無くなり、管理も委任できます。

サブリース契約を結ぶ際には、修繕費用や家賃保証額などの補償内容を詳しく確認してください。

近年、サブリース契約の内容を完全に把握していなかったことが原因でトラブルが増えています。

もし不動産投資に失敗した時に取るべき行動

ここまでは、さまざまなリスクに備えるための対策について解説してきました。

しかし、それでも不動産投資による赤字が続くこともあります。以下では、不動産投資に失敗したと判断した場合の対処方法を紹介します。

すぐに売却査定をしてもらう

いま保有している投資物件の収支が、どう見積もっても黒字に転換しそうにない時は、潔く売却することも考えましょう。

不動産投資では、株やFX投資とは違って、将来家賃や物件価値が上がることが少ないからです。

だからこそ、少しでも高い時に売却して、少しでも赤字の額を少なくする「損切り」が必要です。

今の赤字物件を売却することで、次の収益の出やすい物件購入の資金にすることもできます。

売却査定額から実際の損失額を計算することも可能です。この失敗の教訓を次の投資に活かしてください。

信頼できる不動産会社に相談する

あなたのマンションやアパートを賃貸してもなかなか黒字にならない場合、上記のように損切りをすることも大切です。

しかし、改善できる手立てを打つ前に売却してしまっては、かえって損をしてしまうことも。そこで、不動産管理会社を切り替えてみることも改善の手段になります。

入居者が少ないケースや退去する人が多い時は、管理会社の集客や交渉力に問題があるかもしれません。

そんな時は、評判が良くて実績のある管理会社への乗り換えも考えてみましょう。

不動産を売却する前に、まずインターネットなどで複数の管理会社をチェックしてみることをおすすめします。

おすすめ不動産投資会社６選

ここからは、おすすめの不動産投資会社を紹介します。不動産投資を検討している方はぜひ確認してみてください。

RENOSY

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5％であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

出典：RENOSY 「RENOSYは6部門でNo.1」

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の３部門で１位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。

出典：RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

出典：グローバル・リンク・マネジメント 「セミナーを開催している3つのポイント」

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99％超え、紹介・リピート率も71.3％となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。

出典：グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7　2021年11月1日現在

FJネクスト

FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドの「ガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0％と高い水準を誇っています。

出典：FJネクスト 「首都圏投資用マンション供給ランキング第1位」

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは２年連続１位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。

出典：FJネクスト公式サイト

優良な不動産投資会社をランキング形式で比較紹介した記事もありますので、気になる方はご覧ください。

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2022.5.9

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よくある質問

まとめ

このように、不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、そのリスクに備えることで安定した収入を得ることも可能です。

それぞれのリスクの原因を分析することで、あなたの不動産投資を成功に導くことができるでしょう。

また、ここで紹介したリスクマネジメントにより、万一赤字が出そうな時でも最小限の損失に留めることができるはず。

今後不動産投資を行っていきたいという方は、今回紹介したリスク対策をぜひ参考にしてください。