【初心者必見】不動産投資でよくある失敗と成功させるコツを紹介！

Contents

1 【初心者向け】不動産投資とは？
2 初心者におすすめの投資物件3選
3 【初心者必読】不動産投資の始め方4STEP
4 初心者が不動産投資で気をつけるべきポイント
5 初心者が不動産投資を成功させるコツ
6 不動産投資におすすめの不動産会社６選
7 よくある質問
8 まとめ

【初心者向け】不動産投資とは？

不動産投資とは？

不動産投資とは、利益を目的として不動産を購入すること
不動産投資で期待できる収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」がある
不動産投資ではマンションやアパートへの投資が一般的
不動産投資では区分所有と1棟所有がある
購入した不動産の管理や運用は管理会社に任せられる
不動産投資には少額不動産投資もある

不動産投資と聞くと、何千万円、何億円といった資産を持つ人がするものと思う方がいるかも知れません。

しかし実際には、一般企業に勤めるサラリーマンやOL、主婦の中にも不動産投資家は多くいます。

　不動産投資は、金融機関からの融資を受けながら始めるのが一般的です。

不動産投資は、会社員や自営業、会社経営をしながら「副業」として始める方もいます。

不動産投資は、比較的安定した収入を望む方におすすめです。

不動産投資とは？利益を目的として不動産を購入すること

不動産投資とは、購入した不動産を運用して利益を得る方法です。

バブル期の頃までは、購入した不動産の値上がりを待って、売却する際の利益を目的とした投資もありました。

　不動産の値上がりが見込みにくい現在は、主に家賃収入を目的にする投資が多くなっています。

近年の不動産投資の特徴は、長く安定した収益を得るために、できるだけリスクを避けることです。

そこで、不動産投資を始める際には、綿密な計画と準備を整えてスタートしてください。

最近では複数の投資家が集まって、少額で不動産投資ができる商品もあります。

不動産投資の「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」とは？

不動産投資の収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

インカムゲインとは、購入した不動産を運用して得る利益のことです。一方で売却して得る利益はキャピタルゲインと呼ばれます。

　金融機関からの融資を受けて行う不動産投資ではインカムゲインが主流です。

融資を受けて不動産を購入する場合は、金融機関の抵当権が設定されるために、自由に物件を売却できません。

そこで、賃貸した物件の家賃収入の中から融資用住宅ローンを返済する方法が一般的です。

ローンを完済した後に物件を売却すればキャピタルゲインを得られますが、購入時よりも値下がりするケースもあります。

不動産投資で購入する物件は？マンションやアパートが一般的

不動産投資で購入する物件はマンションやアパートが一般的です。

不動産の値上がりが期待できた頃は、土地や建物を購入し、運用せず転売することもありました。

　不動産の値上がりが見込めない現在では、運用を目的としたマンションやアパートへの投資が一般的です。

また、マンションやアパート以外では、貸ビルや貸オフィスなどへの投資もあります。

ただ、購入資金が高額で空き部屋となるリスクも高いので、個人投資には不向きかもしれません。

現在の不動産投資では、個人で購入した不動産を一般住民に貸すのが主流です。

不動産投資の区分所有と1棟所有とは？

マンションやアパートの不動産投資には、区分所有と1棟所有があります。

区分所有とはマンションなどの部屋のオーナーになることで、1棟所有では建物を丸ごと所有する方法です。

　区分所有と1棟所有では、それぞれにメリット・デメリットがあります。

区分所有のメリットは比較的購入費用が安くつくことです。しかし、空き部屋になると収入がゼロになるというデメリットもあります。

1棟所有では空き部屋のリスクを低くできる反面、物件の購入費用以外にも維持管理にも費用が必要です。

区分所有と1棟所有では、購入費用の他にかかる税金や損害保険の費用にも大きな差があります。

不動産投資物件の管理や運用は管理会社に任せて大丈夫？

不動産を投資目的で購入しても、借り手がいなくては収入に結び付きません。そこで、不動産管理会社に任せるのが一般的です。

不動産の管理会社は、物件管理の他にも入居者の募集や家賃の集金なども行います。

　実績のある不動産管理会社に運用を任せることで、空き部屋や家賃の滞納などのリスクを軽減できるでしょう。

不動産の賃貸オーナーになると、入居者との間で法律に則った契約を交さなければなりません。

不動産管理会社に一任することで、手数料は掛りますが、安定した不動産の運用が可能になります。

不動産管理会社に物件管理を委任することで、投資家は不労所得を得ることができます。

少額不動産投資とは？

少額不動産投資とは、複数の投資家から資金を集め、高額の不動産を購入して運用する投資方法です。

また、その他にも投資家が不動産投資信託を購入して配当を得るものもあります。

　不動産の少額投資の特徴は、金融投資に近い性質があることです。

通常の不動産投資では、最低でも数千万円の資金が必要ですが、少額投資では数万円から不動産投資を始められます。

ただし、少額投資で実際に収益を確保するには100万円単位の資金が必要です。

少額不動産投資は、複数の投資を行う投資家のリスクヘッジにも利用されています。

初心者におすすめの投資物件3選

それではここで、不動産投資で初心者でも比較的リスクの少ない投資物件の3つを紹介します。

この3つにはそれぞれのメリット・デメリットがありますが、不動産投資で起こり得るリスクへの対策が比較的しやすい物件です。

不動産投資の成功の秘訣は「リスクを減らす」ことです。ハイリスク・ハイリターンの物件は避けましょう。

中古の区分所有マンション

中古の区分所有マンションの特徴

比較的少ない金額で不動産投資を開始できる
立地の良い場所の不動産を所有できる
物件管理が楽にできる
大きな収益は期待しにくい
空き部屋のリスクが高い

中古の区分所有のマンションは、安い物件であれば数百万円～1千万円程度で購入できる可能性があります。

購入金額が低ければ、投資用の住宅ローンの返済が楽になるため、リスクを減らすことが可能です。

　比較的立地条件の良い物件でも安く購入できる分、空き部屋のリスクも抑えられます。

ただし、中古マンションでは家賃もあまり高く設定できないため、大きなリターンを見込めないのがデメリットです。

また、空き部屋になると収益がゼロになり、ローンの返済だけが残ることもあります。

区分所有の不動産投資では大きなリターンを望めないため、副業の要素が強くなります。

1棟所有の中古アパート

比較的少ない金額でも1棟買いができる
過去の入居状況が把握できる
1棟所有で空き部屋リスクを軽減できる
比較的大きなリターンを期待できる
維持・管理に手間がかかる

中古アパートのメリットは、部屋数が４～6部屋程度でも購入価格が比較的安いところです。

また、購入する際に入居者を引き継いだり、入居状況を確認することもできます。

　アパートの1棟所有は、部屋数が多いので比較的大きなリターンも期待できます。

ただし、購入時に融資を受ける際には物件の担保が付きにくい分、ある程度まとまった頭金が必要です。

また、物件の修繕費や維持費に費用がかかる可能性もあるので、物件選びには注意しましょう。

中古アパートを選ぶ際には、修繕の必要がないかを自分の目でチェックしてください。

1棟所有の新築アパート

家賃を高めに設定できる
融資を受けやすい
売却益を期待できる
自分の好みの物件にできる
購入費用がかかる

新築のアパートを購入する際には、比較的費用が高くなります。ただし、物件の担保設定も高くなる分、融資も通りやすいでしょう。

新築物件では、家賃を高めに設定しても入居者が集まりやすいというメリットがあります。

　新築物件の良いところは、今のニーズに合った物件に出来るところです。

とくにセキュリティ面や間取りなどを現代に合わせた物件は、家賃を高く設定できます。

また、収益が安定してくれば、その物件を担保にして次の不動産投資の足掛かりにもできるでしょう。

アパートであれば、立地によっては新築でも数千万円で建てられるケースもあります。

【初心者必読】不動産投資の始め方4STEP

不動産投資で一番大切なことは、実際に投資を開始するまでのプロセスです。不動産投資では、いざ運用が始まってから物件選びのミスに気づいてもどうしようもありません。

　不動産投資は、物件購入までのプロセスで成否が大きく分かれます。

間違いのない不動産投資をするために、以下のことに注意してください。

不動産投資の成功には確かな情報収集力が必要です。怪しい広告に惑わされないようにしましょう。

STEP①不動産投資セミナーを受講して学ぶ

不動産投資を始める際には、まず不動産投資セミナーに参加してみると良いでしょう。

不動産投資セミナーには複数の投資家が参加しているので、ぜひ積極的に交流して情報を収集してください。

　不動産投資では、できるだけ多くの情報を収集して勉強しましょう。

また、不動産投資セミナーは投資する物件別に行われることが多いので、最初の段階ではいろいろなセミナーに参加して、自分に合った物件を探してください。

ただ、投資セミナーには悪質なセミナーもあり、粗悪な物件を売りつけられることもあります。

投資セミナーを受けると同時に、自分でしっかり勉強もしておくといいでしょう。

STEP②不動産投資のシミュレーションを立てる

実際に自分の気に入った物件が見つかったら、契約する不動産投資会社に収支のシミュレーションを依頼します。

その際に、シミュレーションを出してくれない不動産投資会社よりもメリット・デメリットを提示してくれる不動産投資会社を選ぶと良いでしょう。

　良いことばかりを並べてリスクの説明がない不動産投資会社は、あまり信用しない方が身のためです。

実績のある不動産投資会社は、不動産投資にかかるさまざまな経費もシミュレーションに入れて計算するので、現実的な収支を確認できます。

信頼できる不動産投資会社を選ぶことで、成功に大きく近づくでしょう。

STEP③不動産投資会社を決める

不動産投資会社を決めることは、不動産投資の成功に直結する重要事項となります。

実際に不動産を購入した後は、その運用を不動産投資会社に任せることが多いからです。

　信頼できる不動産投資会社を選ぶには、取引実績や管理物件数、稼働率、資本金額、上場の有無などを参考にしましょう。

また、インターネットを使って口コミや評判を検索するのも良い方法です。

極端に評判が悪い投資会社はもちろんですが、口コミ件数の少ない会社も避けた方が良いでしょう。

不動産投資会社を選ぶ際には、販売から運用、管理、売却までトータルに活動している企業を選ぶのもポイントです。

STEP④不動産投資開始

不動産投資会社が決まれば、いよいよ投資と運用の開始です。不動産投資会社に管理と運用を任せることで、投資家は本業や勉強に打ち込むことができます。

　不動産投資では、空き部屋が出ない限り急激な収益の悪化はありません。

ハイリスク・ハイリターンを見込めない代わりに、長期にわたり安定収入を期待できるのが不動産投資のメリットです。

安定収入のある物件があれば、次の物件を持つことも可能です。専業投資家への第1歩を踏み出しましょう。

初心者が不動産投資で気をつけるべきポイント

ここまでは、不動産投資を始めるにあたってのプロセスについて解説してきました。以下では、不動産投資で気をつけるべきポイントを紹介します。

利回り相場を信じすぎない

不動産投資は、4％～5％台の利回りが一般的です。また、都心よりも地方の物件の方が利回りが良い傾向にあります。

これは、物件価格が都心よりも低価格であるにも関わらず、賃料にはそれほど大きな差がないからです。

　利回りの良い地方物件には、空き部屋になると次の入居者が決まりにくいというデメリットがあります。

利回りの相場はあくまでも予想です。すべてを信じると失敗に繋がる可能性があります。

ハイリスクでもハイリターンを取るか、リスクの少ない堅実な物件を選ぶかは、あなたの投資のスタイルで決めて下さい。

不動産投資では、リスクとリターンのバランスが重要です。

他人の失敗から学ぶ

不動産投資の実際にあった失敗例は、さまざまなWebサイトで確認することができます。多くの失敗例を見ることで、不動産投資のリスクを回避する方法が見つかるでしょう。

　不動産投資の失敗には、複数のパターンがあります。

不動産投資のリスクを回避するための準備とシミュレーションができれば、大きな失敗は回避できます。

不動産投資の失敗例は、非常に参考になる資料です。できるだけ多くの失敗例を見て、回避の方法を考えてみましょう。

怪しいセミナーや高額商材に手を出さない

不動産投資の怪しいセミナーや高額なWeb商材などには、魅力的な言葉で巧みに購入を促す高額商品が並んでいます。

全てとは言いませんが、これらを高額で購入することはおすすめできません。

　不動産投資のノウハウを高額で購入するのは危険です。

不動産投資は決してギャンブルではありません。信頼のおける不動産投資会社や投資仲間の生きた知識や情報を収集しましょう。

もしも気になる情報があっても、購入の前に口コミや評判を検索してから判断してください。

初心者が不動産投資を成功させるコツ

初心者の方が不動産投資を成功させるためのコツは、「不動産投資の勉強」「念入りなシミュレーション」「プロに任せっきりにしない」などがポイントです。

　資金に余力があるが、時間がそれほど取れない方ほど不動産投資をプロに任せっきりになり、収支がトントンの不動産投資になりがちです。

そこで、初心者の方が不動産投資を成功させるコツについて解説していきます。

「初心者が不動産投資を成功させるコツ」について

不動産投資の勉強
念入りなシミュレーション
プロに任せっきりにしない

不動産投資の勉強

初心者の方がやりがちな失敗としてあげられるのが、不動産投資の勉強不足による不動産投資の失敗です。

不動産投資では最初の物件選びで収益がほぼ決まってしまうため、物件選びについてしっかり勉強されていない方はこの時点で大きく失敗してしまう可能性が高いです。

　そのため、不動産投資の勉強をしておくことで、「物件の選び方」「管理の方法」「出口戦略」などを勉強しておくことで、失敗のリスクを大きく下げられます。

不動産投資の勉強は本を10〜20冊程度読むことを推奨している方も多いです。本から勉強するのが苦手な方は無料のセミナーから勉強をスタートさせるのもおすすめです。

後ほど解説しているおすすめ不動産会社では無料セミナーも実施しているので参考にしてください。

念入りなシミュレーション

初心者の不動産投資家であれば、必ず自分の手で不動産投資の収支シミュレーションを実施することが大切です。

不動産投資のメリットとして、物件の購入前から収支シミュレーションを実施して、収益性を念入りに検討できます。

　物件購入前から収支シミュレーションを実施しておくことで、物件が持つメリット・リスクをしっかり把握して購入・運用ができるようになります。

しかしながら、不動産投資をやったことがない方は不動産投資会社にシミュレーションを丸投げしてしまうことが多いでしょう。

実際に自分の手でもシミュレーションしておくことで、考えられる「修繕リスク」「空室リスク」をより慎重に検討できます。

プロに任せっきりにしない

不動産投資初心者の方であれば、物件の選定から入居者募集、出口戦略までプロに任せて運用していきたいと考える方も多いでしょう。

しかしながら、信頼関係が築けていない不動産会社へ丸投げしてしまうと、リスクが大きいです。特に資金力がある方は多くの費用を出せば高い利回りで運用できると感じてしまうでしょう。

　不動産投資で成功を収めるために大切なことは、多くの家賃収入を得て利回り高く運用すること。無駄な費用はできる限り抑えていかなければなりません。

上記のように考えるのであれば、プロに任せて手数料を多く取られていると、収益性が低くなり利回りも下がってしまうことがわかるでしょう。

そのため、プロに丸投げするのではなく、投資家として「どの不動産会社が賃貸経営に強いのか」「どの管理会社なら手数料が低いのか」しっかり比較・検討して運用していくことが大切です。