不動産売却後に確定申告は必要なの?具体的な手順・必要書類を解説

不動産を売却した場合、翌年の確定申告は必要になるのか疑問に思う人も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却後に行う確定申告の具体的手順必要書類について解説していきます。

節税効果を高められる3つの特例についても紹介するので、ぜひチェックしてみてくださいね。
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不動産売却後に確定申告は必要・不要どっち?

不動産売却後に確定申告は必要・不要どっち?

果たして不動産売却後に確定申告は必要なのでしょうか。

確定申告とは

1月1日~12月31日までの間に生じた所得の合計金額を税務署に申告し、納税すること。。

会社に勤めている場合、基本的に自分で確定申告をする必要はありません。ただし給与所得以外に利益が発生する場合は確定申告が必要です。

不動産売却をした場合、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。

どのような場合に必要になるのか確認してみましょう。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要なケース

不動産売却で売却益(利益)が発生する場合は確定申告が必要。不動産の売却代金から、取得費・諸経費などを差し引きしてプラスになったものを売却益といいます。

売却益は課税譲渡所得に区分されます。売却益に応じ、譲渡所得税を納めなくてはいけません。

譲渡所得とは

土地や建物、株式などの資産を譲渡(売却含む)する際に生じる所得のこと。

申告分離課税に分類され、給与所得・事業所得などとは分けて税額を計算する必要があります。

不動産を売却した際は給与や売上高とは別に税額を計算し、税金を納めなくてはいけないということです。通常の確定申告書だけでなく、分離課税用の確定申告書も作成します。

不動産売却を事業として行う場合は事業所得で計算する必要があるため、注意しましょう。

確定申告が不要なケース

確定申告が不要なケース

確定申告が不要なケースは、不動産売却で売却益(利益)が発生しなかった場合。もしくは損失が発生し、控除が必要ない場合です。

課税対象となる譲渡所得が発生しないため、確定申告はしなくてよいでしょう。

ただし、損失が発生してしまった場合でも確定申告を行ったほうがよいかもしれません。その理由は、確定申告をすると所得と損益を通算し税金を抑えられる可能性があるためです。

また譲渡所得に関する特例を適用したい場合は、確定申告が必要になります。

特例を適用できる場合は、確定申告をすることをおすすめします

不動産売却後に行う確定申告の時期と2つの方法

不動産売却後に行う確定申告の時期と2つの方法

不動産売却後に確定申告を行う時期と方法について解説します。

確定申告を行う時期

 確定申告の時期は、不動産売却をした翌年2月16日~3月15日の一か月間が原則。

しかし2021年はコロナウイルスの影響で2か月ほど期間が延長されました。その年の状況により期間が延長されることもあるため、国税庁のホームページを確認しましょう。

その年によって、日にちがズレる場合もあります。

確定申告の提出方法は3種類。郵送・インターネット・税務署で行う方法があります。

注意しなくてはいけないのが、郵送で提出する場合です。郵送の場合、通信日付印によって表示された日が提出日として受け取られます。そのため、期限を過ぎてしまわないように早めに提出したほうがよいでしょう。

確定申告に不安がある方は、1月下旬~2月上旬ごろに行われる税理士の無料相談を活用するのがおすすめです。事前に自分で申告書を書いてから、わからないところを質問するのが有効です。

無料相談を活用しつつ、期間を逃さずしっかり確定申告をするようにしましょう。

確定申告の方法は2種類

確定申告の方法は2種類

確定申告は税理士に任せる」「自分で行う2種類の方法があります。

税理士に依頼する場合、確定申告提出にかかる作業のほとんどを任せられる一方で数万円の費用が発生するのがデメリット。任せる範囲によって大きく差がありますが、費用相場は大体以下の通りです。

税理士に依頼する場合の費用相場
  • 確定申告書の作成のみ:数万円程度
  • 仕訳から依頼・売上500万円未満:10万円
  • 仕訳から依頼・売上1000万円未満:15万円
  • 仕訳から依頼・売上1000万円:20万円

顧問契約を結ぶ場合は30万~50万円ほどかかります。

税理士に依頼することで、節税対策ができる大きなメリットも得られます。その道のプロに依頼するため、税務申告に関することであれば何でも質問できるのも強みですね。

自分で行う場合、手続きを自力で行わなくてはいけないため時間や手間がかかってしまうのが難点。ただし弁護士への依頼費用を節約できるメリットがあります。

最近は確定申告・節税に関する書籍も多数発売されているので、そうした書籍を参考にしてみるのもよいでしょう。

不動産売却後に行う確定申告の手順

不動産売却後に行う確定申告の手順

不動産売却後に行う確定申告の具体的な手順は以下の通り。

確定申告の手順
  1. 必要書類の準備
  2. 課税譲渡所得の計算
  3. 確定申告書等の書類の準備
  4. 確定申告書等の提出
  5. 納税・還付を受ける

各手順について解説していきます。

1.必要書類の準備

確定申告に必要な書類を準備します。以下の書類を準備しましょう。

必要書類
  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介料などの領収書

各書類の詳細については次の見出しで解説します。

2.課税譲渡所得の計算

課税譲渡所得の計算

課税譲渡所得金額の計算式は次の通りです。

 課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

取得費・譲渡費用・特別控除についてそれぞれ解説します。

取得費とは、売却した不動産を取得する際に発生した費用のこと。不動産の購入費用も含まれます。

譲渡費用とは不動産を売却する際に発生した費用のことです。具体的には以下のようなものが当てはまります。

譲渡費用に含まれるもの
  • 売却時の仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • 立退料・違約金
  • 解体費用
  • 名義書換料
  • 登記費用
  • 測量費

不動産の維持管理にかかる修繕費・固定資産税などは譲渡費用に含まれません。

決められた条件に当てはまる場合に、最高3,000万円~5,000万円を特別控除として差し引きすることも可能です。不動産売却の確定申告に適用できる特例については、記事後半で解説します。

最後に譲渡課税所得をもとに税額を計算しましょう。計算式は以下の通り。

 譲渡所得税額=課税譲渡所得×税額

税率には長期譲渡所得短期譲渡所得の2種類があります。

所有期間 所得税率 住民税率
長期譲渡所得 5年超え 15% 5%
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%

所有期間の判断基準は売却した年の1月1日。単純な経過年数だけで見ると5年以上所有している場合でも、課税譲渡所得の判断基準に当てはめると短期譲渡所得に分類されるケースがあります。

長期譲渡所得・短期譲渡所得の計算を間違えないように気をつけましょう。

3.確定申告書等の書類の準備

確定申告書等の書類の準備

確定申告書等の書類を準備し、必要事項を記入していきましょう。税理士に依頼する場合は、書類作成に必要な資料を送付する必要があります。

自分で作成する場合は、国税庁ホームページにある「確定申告書等作成コーナー」の活用がおすすめです。

入力方法も簡単で税額等を自動で計算してくれるためとても便利。わからない点があれば専用の問い合わせ窓口から相談することもできます。

ぜひ活用してみてくださいね。

4.確定申告書等の提出

書類の準備が整ったら、提出期間内に税務署に提出しましょう。提出方法は前述したとおり3種類。

確定申告書等の提出方法
  • 郵送で所轄の税務署に送付
  • 所轄の税務署に直接持ち込む
  • インターネット(国税電子申告や納税システム)から申告する

5.納税・還付を受ける

納税・還付を受ける

納税方法は4種類あります。選択できるため、自分に合ったものを選びましょう。

納税方法
  • 現金
  • 国税電子申告や納税システム
  • クレジットカード
  • 振替納税

還付の場合は申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

不動産売却後に行う確定申告に必要な書類

不動産売却後に行う確定申告に必要な書類

確定申告で必要な書類について解説します。

確定申告書B様式

確定申告書B様式は、所得の種類に限らずどんな人でも利用できます。確定申告前に入手しておきましょう。税務署やインターネットからのダウンロードで入手できます。

第一表第二表それぞれに必要事項を記入していきましょう。具体的な作成手順は以下の通り。

作成手順
  1. 譲渡所得の内訳書を作成(後で詳しく解説)
  2. 第一表の「収入金額等」「所得金額等」の箇所に記入
  3. 第二表を作成
  4. 第一表の「所得から差し引かれる金額」の箇所に記入
  5. 分離課税用の申告書を作成(後で詳しく解説)
  6. 第一表の「税金の計算」「その他」などの箇所に記入

さらに詳しい手順は国税庁の「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」を参考にしてみてください。

参考:譲渡所得の申告のしかた(記載例)|国税庁

分離課税用の申告書

分離課税用の申告書

不動産を売却した場合、分離課税用の申告書(第三表)の作成が必要です。税務署やインターネットからのダウンロードで入手可能。記入が必要な項目は次の通りです。

記入する項目
  • 収入金額
  • 所得金額
  • 税金の計算
  • 分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書とは、売却した不動産に関するさまざまな情報を記入するための書類です。

確定申告書と同様に、税務署・ダウンロードなどで入手できます。不動産売却後の確定申告に必要になるため、忘れずに入手しておきましょう。

実際に記入する際に大切なポイントとなるのが、収入金額・取得費・譲渡費用の算定です。基本的に書類の上から順に記入していけば問題ありません。

記入事項の解説
  • 売買契約日・引き渡した日:売買契約日には契約書の締結年月日、引き渡した日には最終代金を受け取った日を記載します。
  • 代金の受領状況:契約日の頭金・引き渡し日の代金受け取り金額などを記入します。

収入金額・取得費・譲渡費用等の記入が完了したら、分離課税用の申告書に転記しましょう。

購入時・売却時の不動産売買契約書

購入時・売却時の不動産売買契約書

不動産を購入・売却した際それぞれの不動産売買契約書のコピーが必要です。本来大切に取っておくべき書類なのですが、長い年月が経つと紛失してしまうこともあります。

不動産売買契約書を万が一紛失してしまった場合、以下のような対処法を試してみることをおすすめします。

不動産売買契約書を紛失したときの対処法
  • 売主や仲介業者に署名・捺印してもらい再発行する
  • 購入した不動産会社・売主に連絡しコピーをもらう
  • パンフレット・通帳の振込履歴を確認する
  • 抵当権設定登記の債権額の項目を確認する

売買契約書を再発行する場合は、収入印紙を貼付する必要がある点に注意しましょう。

登記事項証明書

登記事項証明書

売却した不動産の登記事項証明書を用意しましょう。売却をした不動産の所轄法務局に申請すると入手できます。

申請方法は窓口での交付請求・郵送での交付請求・オンラインでの交付請求が利用可能です。

また登記事項証明書の請求には手数料がかかることに留意しておきましょう。窓口で申請する場合は600円、オンラインで申請すると480円~500円の手数料がかかります。オンライン請求だと手数料が安く抑えられるためおすすめです。

そのほか、自宅・会社から請求できる・平日夜21時まで請求できるなどのメリットもあります。

仲介料などの領収書

不動産を売買した際に仲介業者に支払った、仲介手数料などの領収書の用意が必要です。コピーでも問題ありません

不動産売却後の確定申告には3つの特例がある

不動産売却後の確定申告には3つの特例がある

不動産売却後の確定申告には、条件次第で控除が受けられる3つの特例があります。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合においては、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

特例を受けるためにはいくつかの適用要件があるため、以下の点に当てはまるか確認してみてください。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

以前住んでいたマイホームであっても、期限を過ぎると適用できなくなってしまう点に注意しましょう。

軽減税率の特例

軽減税率の特例

不動産を売却する際、所有期間が10年を超える場合は軽減税率が適用されます。本来の税率は、譲渡所得税・住民税を合わせ約20%。軽減税率が適用されると、14.21%まで税率を下げられるのです。

軽減税率の特例を適用するには、以下の要件すべてに当てはまっている必要があります。

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5) 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
 「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

マイホームの3,000万円特別控除と併用できるのが大きなポイント。2つの特例を適用すると、より節税効果を高められます。

また軽減税率を適用するためには、「譲渡所得の内訳書」「売却した不動産の登記事項証明書」の用意が必要です。

確定申告書類と一緒に提出するようにしましょう。

譲渡損失の買換え特例

譲渡損失の買換え特例

マイホームを買換えた際に譲渡損失が生じてしまった場合、この特例を適用できる可能性があります。一定の要件を満たせば、譲渡損失をその年の給与所得・事業所得などから控除できるというものです。

もし不動産売却で利益がマイナスになってしまった場合は、以下の適用要件に当てはまるかチェックしてみてください。

(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること。
(4) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
(6) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

新居宅の適用要件はよくチェックしておきましょう。

譲渡損失の買換え特例を適用するために必要な書類は以下の通り。

必要書類
  • 居住用財産の譲渡損失の金額明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通産及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 旧居宅に関する書類

まとめ

不動産売却後に必要な確定申告について紹介してきました。

不動産売却で利益が発生する場合は必ず確定申告をしなくてはいけませんが、損失が出てしまった場合においても確定申告をしたほうがよいでしょう。最後に紹介した「譲渡損失の買換え特例」を適用できないか検討してみてください。

不動産売却をした方・する予定のある方はぜひ今回の記事を参考に確定申告の準備をしてくださいね。

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