2022年最新|借り換えにおすすめ住宅ローン人気比較ランキング

「現在の住宅ローンの金利が高いのではないか?」「もっと住宅ローンの金利は低くならないの?」という悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンの金利は各年代によって異なります。今の住宅ローン金利よりも不利なレートで契約している場合があるので、一定期間がたったら住宅ローンの借り換えを検討するのがおすすめです。

そこで今回は、借り換えにおすすめの住宅ローンを10個選出し、比較します。利率が低い順に1位~3位のランキングも紹介するので、最後まで読んでみてくださいね。

住宅ローンの選び方も紹介しますので、何を基準に住宅ローンを選べば良いか分からない方も参考にしてみてください。

借り換えにおすすめの住宅ローン10選

借り換えにおすすめの住宅ローンを10個選出しました。各住宅ローンの数値が異なるのはもちろん、さまざな特色がありますので、それぞれ紹介します。

借り換えにおすすめの住宅ローン10選
  • 新生銀行 パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>
  • au自分銀行 住宅ローン変動金利 全期間引下げプラン
  • 住信SBIネット銀行 住宅ローン変動金利(通期引下げプラン)
  • PayPay銀行 住宅ローン変動金利(全期間引下型)
  • イオン銀行 住宅ローン金利プラン
  • 三菱UFJ銀行 住宅ローン変動金利選択プラン
  • アルヒ ARUHI スーパーフラット借換
  • 三井住友銀行 WEB申込専用借り換えローン
  • ソニー銀行 住宅ローン
  • りそな銀行 りそなの借りかえローン(変動金利/全期間型)

新生銀行 パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>

新生銀行の住宅ローンの紹介

新生銀行 パワースマート住宅ローンのココがおすすめ
  • 金利に加えて手数料も最安レベル!
  • 保証料が無料

新生銀行 パワースマート住宅ローンは、金利+諸費用が魅力の住宅ローンとしてNo.1の住宅ローンなのが最大の魅力。一人ひとりのライフプランに合わせて、金利のタイプを変更できるのも特徴です。
※2021年5月期 日本マーケティングリサーチ機構調べ ブランドのイメージ調査

また、金利だけでなく、事務手数料もお得です。定額型・定率型にすることで、最終的な支払額を減らすことにも繋がります。

団体信用生命保険は、あらゆる疾病や怪我に対応。こちらは保険料が0円です。健康診断書などの提出も不要なので、手続きも簡単です。
※要介護3以上 公式サイトより

住宅ローンを選ぶ際は金利に目が行きがちですが、手数料などの諸費用も重要です。

新生銀行 パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>の基本情報

金利

年0.45%(2022年1月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金が1,000万円の場合、22万円

借入金が5,000万円の場合、110万円

繰上げ返済手数料

一部繰上返済手数料が無料

付帯サービス・特典・サポート

  • 団体信用生命保険
  • 安心保障付団信
  • セブン銀行ATMなどの出金手数料が無料
  • 印紙代0円

キャンペーン

出典:新生銀行公式HP 

au自分銀行 住宅ローン変動金利 全期間引下げプラン(au金利優遇割)

au自分銀行の住宅ローンの紹介

auじぶん銀行 住宅ローンのココがおすすめ
  • 融資実行額が累計1.5兆円突破
  • さまざまな保険料が無料
    ※公式サイトより

au自分銀行の住宅ローン(借り換え)変動金利全期間引下げプラン(au金利優遇割)は、au回線とじぶんでんきと共に住宅ローンを契約した際に適用可能なプランです。

オリコンの顧客満足度調査では、住宅ローンの「金利」部門で第1位を獲得しています。
※2021年 オリコン顧客満足度調査 住宅ローン 第1位

公式サイトのシミュレーションでは、「auじぶん銀行の住宅ローン」と「au回線」のセットで契約すると、住宅ローンの適用金利から、年0.07%引き下げられることが分かります。

申し込みはネットで完結しますので、手軽に住宅ローンを組むことができますよ。

au自分銀行 住宅ローン変動金利 全期間引下げプラン(au金利優遇割)の基本情報

金利

年0.31%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.2%(税込)

繰上げ返済手数料

金利適用期間は無料

付帯サービス・特典・サポート

  • がん50%保障団信
  • 一般団信

キャンペーン

出典:au自分銀行公式HP

住信SBIネット銀行 住宅ローン変動金利(通期引下げプラン)

住信SBIネット銀行の住宅ローンの紹介

住信SBIネット銀行 住宅ローンのココがポイント
  • 団信や全疾病保障といった保障が手厚い
  • 対面相談なしで申し込める

住信SBIネット銀行の住宅ローンは価格.com住宅ローン人気ランキングで1位を獲得しています。
※公式サイトより

借りたあとの便利さも魅力のひとつ。一部繰り上げ返済は何度でも手数料が0円なのに加え、「定額自動入金サービス」を利用すれば、他行口座から返済口座へ自動で資金の移動が行えます。

また、「ネット専用住宅ローン」を利用すると、「投資信託の自動購入」や「NISA口座への申込み」が条件で、金利を引き下げてくれるサービスもお得です。

保険料無料で全疾病保障がつくのもポイントですよ。

住信SBIネット銀行 住宅ローン変動金利(通期引下げプラン)の基本情報

金利

年0.398%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.20%(税込)

繰上げ返済手数料

無料

付帯サービス・特典・サポート

  • 団体信用生命保険
  • 全疾病保障
  • がん診断給付金特約
  • ATMの振込手数料が月7~15回無料
  • 全疾病保障やがん診断給付金特約は基本プラン

キャンペーン

出典:住信SBIネット銀行公式HP

PayPay銀行 住宅ローン変動金利

PayPay銀行 住宅ローン(借り換え)変動金利

PayPay銀行 住宅ローンのココがポイント
  • 団体信用生命保険の種類が充実している
  • 書類提出がスマホで簡単に行える

PayPay銀行の住宅ローンは、業界最低水準の金利が魅力です。変動金利(全期間引下型)であれば0.380%固定金利(10年、当初期間引下型)なら0.499%となります。
※公式サイトより

書類はスマホで提出可能な点や、申し込み自体もすべてネットで完結してしまうのも、利用しやすさに繋がります。

利用の条件として、PayPay銀行の口座も設定が必要です。しかし、普段使っている口座から自動的にローンの支払金額をPayPay口座にチャージしてくれる「定額自動入金サービス」が利用できます。

PayPay銀行 住宅ローン変動金利の基本情報

金利

年0.380%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.20%(税込)

繰上げ返済手数料

Web受付の場合無料

付帯サービス・特典・サポート

  • 一般団信が無料
  • がん50%保障団信
  • がん100%保障団信
  • 11疾病保障団信
  • ワイド団信

キャンペーン

出典:PayPay銀行公式HP

イオン銀行 住宅ローン金利プラン変動金利

イオン銀行 住宅ローン金利プラン(お借り換え)変動金利

イオン銀行 住宅ローン金利プラン(お借り換え)変動金利のココがポイント
  • 店舗やコールセンターが365日年中無休で対応
  • 保証料や一部繰上返済手数料0円

通常のイオン銀行の住宅ローンでは当初10年固定特別金利プランで年0.67%ですが、借り換えプランだと年0.52%とお得になります。

申し込みは365日年中無休で行えます。また、借り入れ後の金利変更や一部繰り上げ返済も手数料がかかりません。

副次的なメリットとしては、イオングループの店舗での買い物が、毎日5%オフになる特典もついてきます。

事前審査の申込みは最短翌日回答です。気になる方は事前審査だけでも行ってみましょう。

イオン銀行 住宅ローン金利プラン変動金利の基本情報

金利

年0.52%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

【低率型】借入金額×2.20%(税込)or【定額型】110,000円(税込)

繰上げ返済手数料

一部繰上返済手数料0円

付帯サービス・特典・サポート

  • 住宅ローンを契約しているとイオングループによるお買い物で毎日5%オフ
  • コールセンター、店舗において365日無休対応
  • 一般団信が無料
  • 全疾病団信が無料
  • がん保障付団信が無料
  • 8疾病保障団信が無料

キャンペーン

出典:イオン銀行公式HP 

三菱UFJ銀行 住宅ローン変動金利選択プラン

三菱UFJ住宅ローン

三菱UFJ銀行 住宅ローンのココがポイント
  • 一部繰上手数料や印紙代、団信が無料
  • 来店不要で申し込みできる

三菱UFJ銀行の住宅ローン変動金利選択プランは店頭表示金利よりマイナス2.00%の年0.475%になります。

 返済方式は「元利均等返済方式」、「元金均等返済方式」から選ぶことが可能です。

また、団信生命保険料が無料であるだけでなく、インターネットでの手続きで印紙代、一部繰り上げ返済の手数料も無料になります。

三菱UFJ銀行は、銀行の中でも珍しい女性向けの特典も用意されています。住宅ローンを借り入れした本人が出産前から出産後の6ヶ月以内に申し出ることで、そこから一年間、適用金利からさらに年0.2%優遇されます。

三菱UFJ銀行 住宅ローン変動金利選択プランの基本情報

金利

年0.475%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.20%(税込)

繰上げ返済手数料

ネットの場合無料、電話や窓口で申請する場合は5,500円~16,000円(税込)

付帯サービス・特典・サポート

  • 無料の団体信用生命保険
  • 三菱UFJ銀行手数料無料
  • リフォームローン金利の優遇(0.5%)

キャンペーン

出典:三菱UFJ銀行公式HP 

ARUHI スーパーフラット借換

ARUHI スーパーフラット借換

ARUHI スーパーフラット借換のココがポイント
  • 自営業や転職間もない方でも申し込みOK
  • 返済口座は全国約1,000以上から選択可能

ARUHIの住宅ローンは2021年オリコン顧客満足度調査1位を受賞しています。
※公式サイトより

借り換えを検討している方にとっては便利な「借り換えシミュレーション」で、返済差額を診断できます。

また、借り換えのチャンスをメールで知らせてくれる「レートウォッチャー」も便利です。ほんの少しの金利変動で支払総額が大きく変わる住宅ローン。借り換えのチャンスを逃すことのないよう、逐一メールでサポートしてくれます。

公式サイトには、さまざまなケースに対応するプランについて詳しく記載されています。こんなケースの時は?と悩んだら、ぜひ一度チェックしてみてください。

ARUHI スーパーフラット借換の基本情報

金利

年0.970%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.20%(税込)

繰上げ返済手数料

  • ネットの場合1万円以上
  • 電話や郵送の場合30万円以上

付帯サービス・特典・サポート

  • 団体信用生命保険
  • ARUHI 全疾病保障
  • ARUHI 住宅ローン専用火災保険

キャンペーン

出典:アルヒ株式会社公式HP

三井住友銀行 WEB申込専用借り換えローン

三井住友銀行 WEB申込専用借り換えローン

三井住友銀行 WEB申込専用借り換えローンのココがポイント
  • ネットで簡単に手続きできる
  • メールで審査結果が分かる

三井住友銀行のWEB申込専用借り換えローンは、店頭金利より年1.8%~2%お得な住宅ローンです。

申込みはWebで完結。24時間いつでも申し込めるだけでなく、審査結果は電話かメールで届きます。

住宅ローンに関してわからないことがあれば、24時間Webでの問い合わせに対応しています。電話での相談も受け付けており便利です。

住宅ローン保障もしっかりしている点もポイントです。

三井住友銀行 WEB申込専用借り換えローンの基本情報

金利

年0.475%~年0.675%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.2%(税込)

繰上げ返済手数料

  • 一部繰上返済の場合(ネット5,500円)、(書面16,500円)
  • 全額繰上返済の場合(三井住友銀行11,000円)、(書面22,000円)
  • インターネットバンキング(5,500円)

付帯サービス・特典・サポート

  • 8大疾病保障(ライト)
  • 8大疾病保障
  • 連生団体信用生命保険付住宅ローン(クロスサポート)
  • 自然災害時返済一部免除特約

キャンペーン

出典:三井住友銀行公式HP 

ソニー銀行 住宅ローン

ソニー銀行の住宅ローンの紹介

ソニー銀行 住宅ローンのココがポイント
  • がん診断されると住宅ローン残高が無料
  • 保障が充実している

ソニー銀行の住宅ローンは2021年オリコン顧客満足度調査住宅ローン11年連続総合1位をとっています。
※2021年 オリコン顧客満足度調査 住宅ローン 11年連続 総合1位(2011年〜2021年発表)

それぞれのニーズに合わせて、上乗せ金利0.1%で「がん団信100」、上乗せ金利なしで「がん団信50」など選べる仕様になっています。

実際に借り入れしたあとは、

  • 繰り上げ返済手数料
  • 変動→固定の金利変更手数料
  • 返済口座への資金移動
  • ATM手数料(Club S シルバーの場合月7回まで)

以上の料金はすべて無料です。トータルコストを抑えられるため、満足度も必然的に高くなるのでしょう。

仮審査申込は口座不要、最短60分で可能です。

ソニー銀行 住宅ローン(借り換え)の基本情報

金利

年0.507%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.2%(税込)

繰上げ返済手数料

無料

付帯サービス・特典・サポート

  • がん50%保障特約
  • がん100%保障特約
  • 3大疾病保障特約
  • 生活習慣病入院保障特約
  • 入院一時金給付特約(女性特典)

キャンペーン

出典:ソニー銀行公式HP

りそな銀行 りそなのお借りかえローン(変動金利)

りそな銀行の住宅ローンの紹介

りそな銀行 りそなのお借りかえローンのココがポイント
  • Webで簡単に事前審査可能
  • りそな電子契約サービスで24時間365日契約手続きできる

りそな銀行のりそなのお借りかえローン(変動金利)は店頭金利よりも2.045%低い金利で借り換えできます。

また、りそなグループは住宅ローン残高全国1位の実績を誇ります。
※2021年6月期 日本マーケティングリサーチ機構調べ 住宅ローン残高調査 

大きな特徴としては、通常の団信とは異なる「団信革命」という名の「特定状態保障特約付住宅ローン」を提供している点でしょう。

3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)だけでなく、病気やケガ、要介護状態など、人生に起こりうる様々なリスクに備えられます。

また、団信革命が定める所定の状態に該当すれば、仕事に復帰したとしても住宅ローン残高が0円になります。

りそな銀行 りそなのお借りかえローン(変動金利)の基本情報

金利

年0.430%(2021年10月時点)

金利タイプ

変動金利

保証料

無料

事務手数料

借入金額×2.2%(税込)

繰上げ返済手数料

無料

付帯サービス・特典・サポート

  • 3大疾病保障特約
  • 特定状態保障特約(団信革命)

キャンペーン

出典:りそな銀行公式HP

おすすめの借り換え住宅ローン金利比較ランキング

10個の住宅ローン(借り換え)を紹介しましたが、その中でもおすすめの借り換え住宅ローンを3つ金利の低い順にランキングを作成しました。

※このランキングは2021年10月時点の情報をもとに作成しています。最新の情報とは異なる場合があります。
※このランキングは本記事で紹介した各社住宅ローンの最低金利を比較し作成しています。

1位.au自分銀行 住宅ローン(借り換え)変動金利 全期間引下げプラン(au金利優遇割):0.310%/年

au自分銀行の住宅ローンの紹介

au自分銀行の住宅ローン(借り換え)変動金利全期間引下げプラン(au金利優遇割)は年0.31%の低い金利が魅力です。

通常の変動金利(全期間引下げプラン)は年0.41%、固定金利(当初期間引下げプラン)は年0.495%となります。

au自分銀行 住宅ローン(借り換え)変動金利 全期間引下げプラン(au金利優遇割)のココがおすすめ
  • au回線・じぶんでんきと一緒に申し込むことで、最大0.31%を提供
  • 保証料が無料
  • がん50%保障団信や一般団信が無料
  • ネットで簡単に申し込み可能

2位.PayPay銀行 住宅ローン変動金利:0.380%/年

2位.PayPay銀行 住宅ローン(借り換え)変動金利:0.380%/年

PayPay銀行の住宅ローン変動金利は0.380%とキャンペーンを利用しないタイプでは比較的低金利です。

がん100%保障団信、11疾病保障団信、ワイド団信はそれぞれ上乗せ金利+0.1%、+0.3%、+0.3%で利用できます。

PayPay銀行 住宅ローン(借り換え)変動金利)のココがおすすめ
  • 金利0.380%
  • 一般団信、一般団信プラス(がん先進付)、がん50%保障団信は無料
  • 書類提出はスマホで完結
  • 保証料無料
  • 繰上げ返済手数料はWebから受付すると無料

3位.新生銀行 パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>:0.400%/年

新生銀行の住宅ローンの紹介

新生銀行 パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>は通常、年0.45%なのですが、キャンペーン金利を適用すると0.400%になります。

新生銀行 パワースマート住宅ローン(借り換え)変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>のココがおすすめ
  • キャンペーン期間中に契約すると、金利が0.05%マイナス
  • 変動金利(半年型)タイプは年0.65%
  • 保証料、一部繰上手数料、電子契約印紙代が無料
    ※公式サイトより

借り換え住宅ローンの選び方

住宅ローン(借り換え)の選び方

おすすめの借り換え住宅ローンを紹介してきましたが、今回紹介した借り換え住宅ローン以外の商品を選びたいという方向けに借り換え住宅ローの選び方を紹介します。

借り換え住宅ローンの選び方
  • 固定金利or変動金利
  • なるべく金利の低い商品を選ぶ
  • 世の中の情勢によって固定期間を利用

選び方①固定金利or変動金利

選び方①固定金利or変動金利

固定金利は返済期間が終了するまで、当初に決めた金利で固定されるタイプ、変動金利は返済期間中に金利が変わる可能性があるタイプです。

 固定期間タイプは返済計画がたてやすい、変動金利タイプは金利が低いといった特徴があります。

選び方②なるべく金利の低いものを選ぶ

金利の高い低いは住宅ローンの総返済額に関わってくる重要な部分となります。

 住宅ローンは借りる金額が大きいため、少しの金利差でも返済額に大きな違いが出ます。

選び方➂世の中の情勢によって固定期間を利用

選び方➂世の中の情勢によって固定期間を利用

住宅ローンには固定金利タイプと変動金利タイプがありますが、この2つの特性を合わせた「固定金利期間選択タイプ」もあります。

最初の数年間は固定、後は変動金利となります。最初は少なく返済、変動金利になったら一気に返済したい方におすすめです。

自分では住宅ローンを選べない?モゲチェックを活用しよう

今であれば、自宅にいながら無料でインターネットから住宅ローンの比較を行うことができるツール、「モゲチェック」があります。

モゲチェック出典:モゲチェック公式

住宅ローン相談窓口「モゲチェック」のおすすめポイント
  • 完全オンラインで相談可能・手数料も「無料」
  • 独自の審査ノウハウで最も低い金利のローンを探してくれる
  • 住宅ローンのプロがからチャット・電話でアドバイスがもらえる
  • どこにいけばいいか検討がつかない方の入り口として最適

モゲチェックはこれから家を購入する方や、検討している方に向けて、最も低い金利の住宅ローンをオンライン上でチェックすることができます。

モゲチェックを利用することで、一度の申し込みで、多数の金融機関が提供する住宅ローンの中から、最適な住宅ローンを選ぶことが可能です。

また、専任の住宅ローンアドバイザーとチャット・電話でアドバイスをもらえることができます。

モゲチェックの手数料は「無料」ですので、自宅から気軽に相談できるでしょう。

モゲチェックの良いところは、ただの比較サイトではなく、モゲチェック独自の審査ノウハウでお客様が借りられる住宅ローンでかつ最適・最低金利のローンを探してくれるところです。

どこに相談にいくべきか全然検討もつかないという方にはおすすめです。

住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンのある家

住宅ローンの借り換えには3つのメリットがあります。現在の収入に合った住宅ローンにできること、金利の種類を変更できること、保障を見直せることです。それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

メリット①現在の収入に合った住宅ローンにできる

住宅ローンを組んでから時間が経つと、収入や生活にも変化があるでしょう。家族が増えたり子どもの進学費用がかかったりすれば、住宅ローンの支払いが負担に感じるかもしれませんね。

そんなときに金利の低い住宅ローンに借り換えれば、返済額を安くできる可能性があります。返済額が安くなったぶん月々の返済額も減らすことで、生活に余裕が生まれるでしょう。

 住宅ローンの金利は、新規借入時よりも借換金利の方が安く設定されている銀行がほとんどです。

もしも収入や貯蓄が増えたならば、毎月の返済額を増やして返済期間を短くするのもおすすめです。

歳をとってからも、今と同じように住宅ローンを支払い続けることに不安感じる人もいるでしょう。余裕があるうちに積極的に住宅ローンを返済しておけば、将来の不安もいくらかは解消されます。

住宅ローンの支払いがなくなれば、老後はゆとりのある生活を送れそうですね。

メリット②金利の種類を変更できる

ライフプランの変化

収入やライフスタイルが変われば、考え方も変わります。

「住宅ローンを組んだときには変動金利を選んだけれど、支払い額を安定させたい。」「なかなか元本が減らないから安い変動金利で元本返済比率を増やしたい。」このように考える人もいるはずです。

 元本返済比率とは、年間の支払額のうち借入額の返済にいくら充てられているかを示す数値。元本返済比率が低ければ、利息の返済額が多いということです。

金利は日々変動しているため、住宅ローンの借入時よりも金利が低くなっている可能性もあります。金利が低いときに住宅ローンを借り換えれば、支払い金利の総額を安くできるでしょう。

借入額が大きいほど、金利のわずかな違いで支払い金利総額が大幅に変わりますよ。

メリット③保障を見直せる

医療保険

原則、住宅ローンの申し込み人は「団体信用生命保険」に加入しなくてはいけません。団体信用生命保険は、被保険者に万が一のことがあったときに、保険金からローンを完済してくれます。

団体信用生命保険の保障内容は、金融機関が用意する商品によってさまざまです。7大疫病特約が付いていたり、怪我でも保障を受けられたりする商品もあります。

 団体信用生命保険で住宅ローンを完済した後は、家は被保険者の家族に相続されます。

生命保険や医療保険と同じように、団体信用生命保険もライフステージに合わせて見直しが必要です。

住宅ローンの借り換えを機に、今の自分に合った保障を選ぶことで、もしもの事態により万全に備えられます。

住宅ローンを借り換えるデメリット

借り換えのデメリット

住宅ローンの借り換えには、デメリットもあります。詳しくチェックしていきましょう。

デメリット①手数料や税金が必要

住宅ローンの借り換えでは、さまざまな経費がかかります。

住宅ローンの借り換えにかかる費用
  • 繰上げ返済手数料
  • 抵当権の抹消登記用
  • 抵当権の設定登記費用
  • 司法書士への報酬
  • 事務手数料

まず、もともと住宅ローンを組んでいた銀行に繰上返済手数料を支払わなくてはいけません。一部繰上返済なら無料の銀行もありますが、一括繰上返済では数千円〜数万円の手数料を支払います。

その後、銀行による抵当権を抹消する手続きをし、新しく住宅ローンを組んだ銀行が抵当権を設定。不動産登記簿に抵当権の抹消や設定を登記する際には、登録免許税がかかります。

 抵当権の抹消登記はにかかる登録免許税は、土地と建物1つにつき1,000円ずつ、抵当権の設定登記にかかる登録免許税は原則、借入金額の0.4%です。

登記申請は司法書士が行うことが一般的で、借入額に応じて3万円〜5万円ほどかかるでしょう。新しく住宅ローンを借りる銀行にも、事務手数料を支払います。

繰上げ返済手数料や事務手数料は銀行によって金額が違うので、要確認ですよ。

デメリット②手続きに手間がかかる

借り換えの手続き

住宅ローンの借り換えでは、たくさんの手続きが必要です。新規の住宅ローン借入と同じく、仮審査にはじまり本審査、契約の締結、融資の実行と時間もかかります。

仮審査から融資の実行までにかかる期間は、1ヶ月〜2ヶ月ほどが一般的です。新規の借入のときよりも、審査が厳しく長引く可能性もあります。

審査に通らずに別の銀行に仮審査を申し込むことになれば、さらに時間がかかりますね。

繰上げ返済の手続きや必要書類の準備も含めると、スムーズに進んだとしても2ヶ月ほどかかるでしょう。

住宅ローンを借り換えるベストタイミングは?

安い金利

住宅ローンの借り換えは、タイミングが重要です。

これから紹介するポイントをひとつでも多く抑えているほど、借り換えのベストタイミングといえます。

金利が安いとき

住宅ローンを借り換える目的は、ほとんどの人が金利を下げることでしょう。できる限り金利が低いときを狙って、借り換えたいですね。

もしも借入額が3,000万円で金利が5%だとしたら、支払利息は1年間で150万円にもなります。金利が1%下がれば、年間の支払利息は120万円です。金利1%の差で30万円も安くなります。

わずかな金利の違いでこんなに支払利息が変わるんですね。

転職・減給する前

転職

住宅ローンの審査では、年収はもちろん勤続年数も重要なチェックポイントです。いくら貯金があったとしても、勤続年数が短いと審査で不利になってしまいます。

将来的に転職したり給料が減る可能性があったりする場合は、その前に借り換えの手続きをした方がいいでしょう。

転職後は絶対にローンを組めないわけではありませんが、ベストタイミングとは言えませんね。

健康状態がいいとき

住宅ローンの審査では、申し込み人の健康状態も確認されます。住宅購入時よりも歳を重ねたぶん、借り換えの審査は厳しいものです。

健康状態がよくない場合、団体信用生命保険に加入できないことから住宅ローンを組めないというケースもあります。

普段から健康管理には気を付けましょう!

住宅ローンを借り換える際の注意点

借り換えの注意点

住宅ローンを借り換えると税金の控除を受けられなくなる可能性があるため、注意が必要です。もしかしたら、年末調整の際に税金が還付されるどころか、追加で徴収されるかもしれません。

住宅ローンの借り換えで損をしないために、借り換えの際に気を付けなくてはいけない返済期間控除の計算方法を解説します。

住宅ローンの返済期間

住宅ローンの借り換えが向いているのは、金利差1%以上、残債1000万円以上で、返済期間が10年以上残っている人だといわれています。

その理由は、借入金住宅借入金等特別控除です。

 借入金住宅借入金等特別控除は、住宅ローン控除や住宅ローン減税とも呼ばれています。

住宅ローンの残りの返済期間が10年未満になると、借入金住宅借入金等特別控除の対象から外れてしまいます

住宅ローン減税の適用要件(一部)
  • 借り入れが住宅ローン等の返済のためのものであること
  • 新しい住宅ローン等の償還期間が10年以上であること

住宅ローンの借り換えで金利が下がった分、返済期間を短くしようと考える人もいるでしょう。しかし、返済期間が長くても住宅控除で減税された方が得かもしれません。

住宅借入金等特別控除でどれくらい控除を受けられるのか確認した上で、返済期間を決めるのが正解です。

借り換えた年の控除額

住宅ローン控除の計算住宅ローンを借り換えるとき、事務手数料などの費用もまとめて借り入れるケースがあります。

この場合は、住宅借入金等特別控除の計算方法に気を付けなくてはいけません。

住宅借入金等特別控除額の計算方法

①借り換え前と住宅ローン残高が同じまたは安い=年末借入残高×1%

②借り換え前より住宅ローン残高が多い=(新しい住宅ローン等の年末残高×当初の住宅ローン等の借換え直前残高/新しい住宅ローン等の借入額)×1%

新しい住宅ローンの融資額がもともとの住宅ローン残高より少ない、または同じであれば、①の計算式で控除額を計算します。

もしも新しい住宅ローンの融資額が借り換え直前の住宅ローン残高よりも多ければ、②の式で控除の対象額を計算しましょう。

住宅ローンの借り換えで失敗した例 4選

借り換えでの失敗

本来であれば、低い金利で住宅ローンの支払総額を減らすことが目的のはずですが、借り換えで失敗する人は少なくありません。

どのようなことが原因で失敗してしまうのか、よくある事例を見てみましょう。

失敗例①手数料が高額になったケース

住宅ローンの借り換えには、事務手数料や保証金などの費用がかかります。事務手数料は金融機関に支払う手数料で、相場は数万円〜数十万円。ネットバンクは事務手数料が安い傾向にあります。

保証金は保証会社との契約費用です。保証料の相場は借入価格の2%前後といわれていますが、中には保証料が不要な金融機関もあります。

 もしも住宅ローンを返済できなくなったときには、契約した保証会社が連帯保証人としてローンを返済します。

事務手数料や保証料は金融機関によって大幅に異なるので、住宅ローン選びには情報収集が不可欠です。

金利が低いからと借り換えを申し込んでも、高額な手数料を支払うことになるかもしれません。

すでに口座を持っている金融機関で住宅ローンの借り換えを申し込む人がいますが、要注意です。

失敗例②変動金利の上昇に対応できなかったケース

金利の変化

超低金利時代のいま、支払い総額を抑えるために住宅ローンを組む人の大半が変動金利を選んでいます。

 「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、新規貸出額における金利タイプ別割合の推移では変動金利型が63.1%でした。

しかし、金利の安さだけで変動金利を選ぶのは危険です。変動金利が上昇したら、当然支払額は増えてしまいます。

変動金利の上昇に対応できる余裕がないと、家計はひっぱく。最悪の場合は住宅ローンを滞納する事態になることも考えられます。

少しの金利変動でも借入額が多ければ支払利息がグッと増えるので、注意が必要です。

失敗例③団体信用生命保険の特約を付けられなかったケース

住宅ローンで加入している団体信用生命保険に、ガン特約や七大疫病保障などをつけて保障を手厚くしている人も多いかと思います。そんな人は、借り換えに注意が必要です。

 住宅ローンの申し込み人は、原則的に団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

借り換え時の健康状態によっては、新しく契約する団体信用生命保険に特約を付けられないかもしれません。

健康状態に不安がある人にとっては、保障が薄くなってしまうのは大きなリスクです。

失敗例④借入額が増えたケース

住宅ローンの増加

「安い金利に借り換えて、住宅ローンの支払額を減らしたい。」そう思って借り換えたはずなのに、借入額が増えてしまったというケースもあります。

先述したとおり、住宅ローンの借り換えでは事務手数料や登記手数料、司法書士への報酬などの費用が発生します。

借り換える金額や金融機関によっては、諸経費が想定以上に高くなることもあるでしょう。

自己資金で諸経費の支払いができないと、住宅ローンに諸経費分を上乗せして貸し付けてもらうことも可能です。

しかし、住宅ローンの借入額が増えてしまっては本末転倒。せっかく金利が安くなっても、支払い総額が増えてしまうかもしれません。

住宅ローンの借り換えで失敗しないための対策

借り換えの失敗を防ぐ

住宅ローンの借り換えで失敗した例を4つ挙げましたが、どうしたら失敗を防げるのでしょうか。それぞれの対策を紹介します。

対策①複数の住宅ローンを比較する

住宅ローンを借り換えようと思ったら、必ず複数の住宅ローンを比較しましょう。チェックするべきポイントは以下の5つです。

住宅ローンのチェックポイント
  • 金利
  • 事務手数料の金額や割合
  • 保証料の有無
  • 団体信用生命保険料
  • サポートやオプションの内容

事務手数料は、定額または借入額に対して割合が定められているケースもあります。保証料の有無や団体信用生命保険料、金融機関によるサポートやオプションの内容までよく調べてください。

同じ金融機関でも、商品ごとに違った手数料の形式を設定していることもありますよ。

対策②金利の変動に対応できる返済計画を立てる

借り換えの計画変動金利を選択するならば、リスクを正しく理解して返済計画を立てるべきです。

現在の収入で何%までの金利上昇に対応できるのか。将来、車の買い替えや子どもの進学資金が必要な時期に金利が上がった場合はどうするのか。ライフプランに沿って長期的に考えます。

定期的に金利変動の情報をチェックする習慣もつけないといけませんね。

逆に、多少金利が上がっても返済に支障が出ないように、月々の返済額を設定するのもいいでしょう。

ボーナスはカットされてしまう可能性もあるので、ボーナスによる繰上げ返済をあてにし過ぎないのが安全です。

対策③優先順位をつける

安い金利の住宅ローンへ借り換えて、その後も手厚い保障を維持できたらベストです。

しかし、借り換え前のローンの審査のときよりも年齢が高くなっている分、借り換え後も同じような保障を維持するのは難しいでしょう。

割り切って優先順位をつけなくてはいけません。

団体信用生命保険による保障や特約は、万が一のときに大きな助けとなります。しかし、住宅ローンの支払い金利が減るのも、家計にとっては重要なことです。

借り換えによって特約が付けられなくなり、保障が手薄になったとしても問題がないのか?金利を下げるよりも、万全の保障を維持するのか?年齢やライフプランに併せて熟慮しましょう。

対策④諸費用を用意する

借り換えの準備借入額を増やさずに住宅ローンを借り換えるためには、自己資金が必要です。住宅ローンを借り換えたいと思ったら、まずは諸費用を試算しましょう。

住宅ローンと一緒に諸費用も借り入れたければ、借入額が増えても金利差によって返済額が減るのかまで計算します。

諸費用の調べ方については、「住宅ローンを借り換えるデメリット」の部分に戻って確認してくださいね。

【税制変更】2022年以降の住宅ローン減税の影響は?

2022年の税制改正大綱では、住宅ローン減税にもメスが加えられました。住宅ローンの借り換えを検討している方にも、このニュースが気になるという方は多いと思います。

2022年の4月から適用されるこの新税制を以下で解説していきます。

2022年住宅ローン減税の変更点の概要

税制変更の概要は以下の通りです。ぱっと見では、新築の減税期間が伸びていますが、控除率や残高の上限などが低くなっており、改悪の方が目立つという状態になっています。

ただ、実際はこの税制変更は国民の多くを占める中間層にとっては大きな影響のないものになっています。

旧制度 新制度
控除率 1% 0.7%
期間 10年

新築13年

中古10年

残高の上限 4000万円 3000万円
年間の控除額 40万円 21万円
最大控除額 400万円 273万円

改悪に見えるが中間層への影響は少ない

今回の税制改正を主導したのは言うまでもなく、岸田政権です。岸田政権といえば、アベノミクスで拡大したとも言われる格差の是正への積極的な姿勢が有名です。

今回の住宅ローン税制の改正も、実はお金持ちには影響があるものの、中間層にはそこまで影響のないものとなっています。

以下のシミュレーションで確認してみましょう。

富裕層のシミュレーション

電卓をたたく人

まずは富裕層の住宅ローン減税シミュレーションを見ていきましょう。旧税制新税制の両方でシミュレーションして、以前と今とでどのような違いがあるのかも比較していきます。

住宅ローン控除の計算式は、いくつかの条件によって変わります。

 消費税10%でいくつかの条件を満たした新築住宅を購入したり、立てたり、リフォームしたりした場合は、控除が受けられる期間は13年間です。

ちなみに控除額の計算方法は10年間と、 11〜13年で異なるので注意してください。

住宅ローン減税の計算式

【旧税制】

住宅ローン年末残高×控除率10%

【新税制】

住宅ローン年末残高×控除率0.7%  

例えば4,000万円の住宅ローンが残っているとしましょう。その場合、旧税制では4,000万円×10% = 40万円、新税制では4,000万円× 0.7% = 28万円が控除可能額となります。

たった0.3%控除率が減るだけでこれだけの大きな差が出てくることが分かりました。富裕層の方の場合は資金が高いマンションや物件を購入する傾向にあるので、控除額も旧税制と新税制で大きな差が出てきます。

また、新税制では減税期間が新築の場合は原則10年間から13年間に引き延ばされることになりました。中古物件の場合は減税期間に変わりはありません。

とはいえ、減税期間は引き延ばされたものの、物件によっては20万円以上控除額に差が出ることがあるので、やはり旧税制の方がお得だったと言えるでしょう。

中間層のシミュレーション

ペンと電卓

続いて中間層の減税シミュレーションを見ていきましょう。ここでの中間層は年収600万円と設定させていただきます。

例えば借り入れ額4,230万円で、返済期間が35年、借り入れ金利0.7%と仮定して計算してみましょう。

旧税制の場合は10年間で総控除額297万円に対し、新税制の場合は13年間で総控除額が307万円と計算できます。

富裕層の場合は新税制の方が損に感じることが多いかもしれませんが、中間層の場合はあまり差がないのが特徴です。

控除率が下がるといっても中間層の場合はあまり悪影響がないので、今までと変わらずマンションや物件を購入できると言えるでしょう。

結論:住宅ローンは今が借りどき

大量の札束

結論となりますが、住宅ローンは今が借りどきだと言えます。

 住宅ローン減税という優遇制度が残っていますし、現状の金利の安さなどを踏まえると、今がチャンスと言って問題ないでしょう。

もしかしたら、今後住宅ローンの控除率が新たに変化するかもしれません。いよいよ富裕層だけではなく、中間層にも影響を与える可能性も否定はできません。

だからこそ、住宅ローンを検討は今のうちにするのが良いでしょう。金利も安いので返済するときの負担を減らせますし、控除制度もしっかり整っているので安心です!

これはせいぜいが切り替わったとは言え、これは富裕層に対しても中間層に対しても同じことがいえます。

富裕層の場合は控除率で損する可能性が高いので、少しでも負担を減らすためにも金利が安い今、住宅ローンを検討することをおすすめします。

住宅ローンに関するよくある質問

迷ったらどの住宅ローン(借り換え)を選べば良いですか?
どの借り換え住宅ローンにしようか迷ったら、今回紹介した商品の中でもトップクラスに金利が低いau自分銀行 住宅ローン変動金利 全期間引下げプラン(au金利優遇)を選んでみましょう。
保証がたくさんつく住宅ローン(借り換え)はどれですか?
保証がたくさんつく住宅ローン(借り換え)はPayPay銀行の住宅ローン(変動金利)です。
「一般団信」、「一般団信プラス(がん先進付)」、「がん50%保障団信」は上乗せ金利なし、「がん100%保障団信」、「11疾病保障団信」、「ワイド団信」は上乗せ金利がそれぞれ+0.1%、+0.3%、+0.3%で利用できます。
住宅ローン(借り換え)に関係する手数料にはどのようなものがありますか?
住宅ローン(借り換え)に関係する手数料には保証料や事務手数料、印紙代、全額繰上返済手数料、保証会社事務手数料、抵当権設定費用、抵当権抹消費用が発生します。
住宅ローン(借り換え)に付帯する保障にはどのようなものがありますか?
住宅ローン(借り換え)に付帯する保障には一般団信や一般団信に他サービスをプラスしたもの、がんにかかった際の保障などがあります。
固定金利って何ですか?
固定金利は返済当初から固定の金利が返済完了まで続くタイプの住宅ローン金利です。
変動金利ってなんですか?
変動金利は市場金利や景況などによって金利が変動するタイプの住宅ローン金利です。
固定金利期間選択タイプってなんですか?
固定金利期間選択タイプは最初の固定期間は固定金利、固定期間終了後は変動金利に移行するタイプの住宅ローン金利です。

まとめ

今回は、借り換えにおすすめの住宅ローンを10個紹介しました。

各社の比較や住宅ローンの選び方など、借り換えを検討している方には、参考になっていただけたのではないでしょうか。

住宅ローン金利は昔の方が高く、現在は金利が低い時代となっています。

自分が借りている金利と比べてみて、低くなるのであれば積極的に検討しましょう。
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