住宅ローンの保証料とは？

住宅ローンの保証料を実際に知るタイミングは、住宅ローン契約時に提示される諸費用の内訳を見た時が多く、その金額の大きさにちょっと驚いたりしてしまうかもしれません。

しかし一方で、よく聞くフレーズとして「保証料が不要（またはゼロ）」「保証料を比較」「保証料返金」などを耳にします。これはどういうことなのでしょうか？

今回は上記の点を踏まえて住宅ローンの保証料について注意すべきポイントにも言及していきます。

ぜひ今後の住宅ローンを組む際の参考になさってください。

住宅ローンの保証料とは？

住宅ローンの保証料は保証会社に支払う料金のことです。ここでポイントなのは住宅ローンを組んだ金融会社ではなく保証会社であること。

例えば、住宅ローンを組む際に、金融機関から融資の条件として「保証会社と契約してもらう必要がある」ことを伝えられるケースを想定してみましょう。

「なぜ保証会社と契約？」という疑問をいだきますが、答えは簡単。金融機関は利用者が支払い不能になった場合、保証会社から住宅ローンが弁済されるのです。

では具体的に「保証料」とは、住宅ローンのどの項目に属しているのでしょうか？下記で詳しく紹介していきましょう。

保証料は諸費用の中の1つ

保証料は住宅ローンの諸費用の中に含まれます。諸費用とは住宅ローンを契約する際に発生する経費のこと。下記の例をご覧ください。

返済不能になった際に、保証会社が代わりに弁済

保証料が必要になる時は、住宅ローンを組んだ方は何らかの理由で「返済不能」に陥った時です。このまま返済をしてもらえない場合、金融機関にとっては「貸し倒れ」となり、大きな損失となります。

その貸し倒れのリスクを回避するのが保証料。保証契約をすると、債務者が返済不能の場合、保証会社が債務者に代わって金融機関に住宅ローンの代金を払います。

住宅ローンは年単位の長い返済期間なので、金融機関も不足の事態に備えているわけですね。

債務が免除されるわけでは無い

保証会社から金融会社への支払いは一時しのぎの代位弁済に過ぎず、今度は保証会社から債務者に金融会社に支払った同額分が請求されます（これを求償権と言います）。

ただ、返済不能になっている債務者が、すぐに返済能力を持ち直し保証会社へ返済するケースはあまり現実的ではありません。

そこで、保証会社は住宅ローンを契約時に不動産に抵当権を設定し債務者が返済不能の場合に抵当権を実行、つまり競売にかけて元金に充当する流れを取ります。

抵当権を設定するのに保証料、保証会社が必要な理由

でも「なぜ抵当権を設定するのに、わざわざ保証会社が必要なのか？」と疑問が残りますよね。そこには不動産の物価と関係性があります。

2000年初頭まで、金融機関は融資の際、抵当権のみを条件としていましたが、その代わり物価の下落を見越して、販売価格の7~８割しか融資をしません（担保主義）でした。

しかし産業界としては、住宅にお金を使わせれば景気が浮揚するとして軸足を転換。2014~15年以降、金融会社は住宅ローン契約時、不動産の価格が10割なら、その10割分を融資をするようになります。

ところが年月が経つにつれ、不動産（特に建物）は価格が2~3割下落し、抵当権の実行だけでは、融資分の元が取れず、結果金融会社が損失を負ってしまう可能性が高いわけです。

そこで、保証会社を介在させ、保証料で下落分を補填させるスタイルを採用。金融会社は最初から物件の10割分を融資しても、ダブルのセーフティーネットで貸し倒れのリスクを回避しているのです。

金融機関もまさかの備えが必要なわけですね。

保証料の支払い方法には2種類のタイプがある

先述したように保証料は、住宅ローンの諸費用の中で占めるウェイトが高く、住宅ローンを組んだ当初から全額一括で支払うには負担が高いケースもあります。

外枠方式は一括前払いタイプ

外枠方式は、保証料全額を一括払いするタイプ。ローンの支払金額に組み込まれないので外枠方式と呼ばれています。つまり保証料を支払うタイミングは、住宅ローン契約時で前払いとなります。

内枠方式は月の金利上乗せタイプ

内枠方式は、保証料を分割して支払うタイプ。支払うタイミングは月々の住宅ローン返済時で、本来のローン分に上乗せして支払っていきます。この時注意すべきは分割して払う分、利息が発生することです。

外枠方式と内枠方式のメリット・デメリット

では保証料はどちらの支払いタイプを選ぶべきなのでしょうか？そこで、上記を踏まえて、外枠方式と内枠方式のメリット・デメリットをまとめてみました。

契約時にまとまった資金があれば、いうことはありませんがそれぞれの家庭の事情は様々。どちらが正解ということはありません。ご自身のマネープランに合わせて賢く選択してください。

外枠・内枠方式の支払い総額をシミュレーション（住宅ローン）

では実際に外枠方式と内枠方式の支払い総額をシュミレーションしてみましょう。不動産価格が3,000万円・返済期間が35年・元利均等方式の条件に設定してみました。

そして基本の金利は全期間固定金利型として1.34%にし、内枠方式はこの金利に保証料分0.2%上乗せ（1.54%）にしています。

外枠方式と内枠方式の合計金額を比べてみると、外枠方式ー内枠方式＝607,259円となり、60万円以上の差額となります。

例えば上記条件のまま25年ローンにすれば、その差額が392,035円、15年ローンにすれば、224,825円となります。

つまり、利用者によっては「内枠方式は長期的には痛い出費だけど、中期的返済ではこの程度の費用は許容範囲」、「契約初期に出費せず、手元に資金を残せる」と評価することもできます。

いずれにせよ、どの期間でいくら金額を借りるか？、契約時に手元にある程度の資金が用意できるか？にも左右されます。ケースに応じてご検討ください。

ご自身にとって無理のないプランが一番大切になってきます。

保証料がかからない住宅ローンもある

保証料がかからないことをうたい文句にしている住宅ローンも多く存在していますよね。特に下記の2点はとても有名です。

では保証料がかからない両者について、下記で詳しく紹介していきます。住宅ローン利用者にとっては、諸費用全体を抑えることにつながりますので要チェックです！

フラット35(住宅金融支援機構＋民間金融機関）

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローン。全期間固定金利という特徴があり、保証料が不要で有名な金融商品です。

フラット35は、利用者が住宅ローンの資金を受け取った後、住宅金融支援機構が住宅ローンの貸し手の民間金融機関から住宅ローンを買い取る仕組み。

ただ、（融資）事務手数料は契約した民間金融機関によって発生します。具体的な金額はその金融機関次第になりますのでご注意ください。

国がバックボーンにあるから経営地盤は安泰なのですね。

ネット銀行の住宅ローン

保証料ゼロでしかも手数料も安いネット銀行も多数あります。中には実際に他の金融機関と比較しても総額数十万円単位で諸費用が浮いて、お得なケースも。

ただ住宅ローンの保証料が無料ということは、ネット銀行は保証会社を通さないことであり、利用者が返済不能になった場合、貸し倒れリスクを負うことを指します。

本記事でもおすすめ銀行サイトでご紹介しています。

保証料が返金される場合も？

費用が高くて負担になりがちな保証料ですが、下記の2つのケースに当たる場合には保証料が返金されることがあります。

繰り上げ返済時や借り換え時に保証料が返金となるケースとは？

例えば、返済期間が35年の住宅ローンを組んだ場合を想定してみます。下記のようなケースが保証料の返金に該当します。

返済期間中にまとまった資金ができ、一括で返済したいとなった場合（繰上げ返済）や返済期間中に他の金利の安い金融機関が見つかり、借り換えをする場合（借り換え時）。

当初は35年の返済期間の住宅ローンの保証料に対して前払いをしています。途中解約となれば、35年の期間ではなくなり、途中解約までの期間内の保証料しか発生しないことになりますね。

では保証料はいつ返金されるか？

上記のどちらかの対応になるかは金融機関によって異なりますので、事前にお問い合わせをして確認しておくと安心ですよ。

住宅ローンの保証料について注意すべきポイント

住宅ローンを選ぶ際、保証料が安かったり、不要になったりすれば確かにお得ですが、選ぶポイントはそこだけでいいのでしょうか？

住宅ローンは高い買い物。慎重に慎重を重ねて損と言うことはありません。今回は下記のポイントについてまとめましたので、お知りおきください。

保証料が発生しない場合は金利に注意

上記の場合、0.2%の金利が上乗せされているのが基本です。まずはシュミレーションをしてみてお得かどうか判断してみましょう。

保証料が発生しない場合は（融資）事務手数料がかかる場合が多い

もちろん、手数料が数万円程度やキャンペーン中で１%程度の場合も多いので、ネットリサーチする場合は全体の数字を目ざとくチェックするようにしましょう。

住宅ローンにおすすめの銀行10選

住信SBIネット銀行 住宅ローン（変動金利 通期引下げプラン）

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、価格.comの住宅ローンカテゴリ人気ランキング新規・借換え（変動金利）第1位に選ばれた商品です。

団体信用生命保険の加入は無料。住信SBIネット銀行が保険料を負担してくれます。さらに、病気やケガによって働けなくなったら、保険金から月々の返済額が支払われるので安心です。

また、一部繰上返済をすると手数料がかかる銀行も少なくありませんが、住信SBIネット銀行なら何回でも0円です。

住宅ローンの申し込みから審査、手続き、融資の実行までネットで完結するので、忙しい人でも手間をかけずにローンを組めます。

住信SBIネット銀行 住宅ローン（変動金利 通期引下げプラン）の基本情報

出典：住信SBIネット銀行公式HP

りそな銀行 全期間型・融資手数料型（変動金利）

りそな銀行は、住宅ローンに自然災害サポートオプションをつけられます。自然災害サポートオプションは、火災保険や地震保険だけではカバーしきれない部分を補ってくれる補償です。

自然災害の多い日本では、火災保険や地震保険への加入は欠かせません。しかし、これらの保険だけではもしものときに損害をカバーしきれない可能性があります。

自然災害サポートオプションは、地震や津波などによって受けた被害の程度に応じ、最大24回分の返済額を免除。または、ローンの建物金額の50%相当を免除してくれる心強い補償です。

住宅ローン利用者向けのりそなクラブ特典は、給与の受け取りなどの取引きでポイントが貯まるシステムです。貯まったポイントは、Tポイントや楽天ポイントなどに交換できます。

土日祝日や平日の17時以降も営業している店舗があるので、平日は忙しい人でも会社を休まず契約できますね。

りそな銀行 全期間型・融資手数料型（変動金利）の基本情報

出典：りそな銀行公式HP

新生銀行 住宅ローン 変動金利タイプ（半年型・変動フォーカス）

新生銀行は、日本マーケティングリサーチ機構のアンケート調査で、金利＋諸費用が魅了の住宅ローンNo.1に選ばれました。

ローンを組む際の事務取扱手数料は定額型・定率型の2種類あり、定額型なら借入金額に関わらず事務取扱手数料が一律です。

オプションの安心パックは、こまめに繰上げ返済できるコントロール返済、要介護状態が続いた際の安心補償付団信、自然災害時債務免除特約、家事代行や病児育児サービスの5つの補償を受けられます。

繰上げ返済手数料は0円で、ATMでの出金も無料で利用できます。出金無料の対象ATMは、セブン銀行ATM、Enet ATM ・ローソン銀行ATM ・イオン銀行ATM ・PatSat・VIEW ALTTEです。

新生銀行は、ちょっと嬉しいお得なポイントがたくさんありますね。

新生銀行 住宅ローン 変動金利タイプ（半年型・変動フォーカス）の基本情報

出典：新生銀行公式HP

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン（変動金利）

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは、2007年3月時点から現在に至るまで「日本における民間金融機関住宅ローン取扱残高No.1」。つまり、多くの人に選ばれ続けているということです。

団体信用生命保険料は、銀行側が負担するので無料で加入。提携している家電量販店や引越し業者、ホームセキュリティサービスの優遇特典もあります。

女性向け特典は妊娠中〜出産直後に申請すると、1年間、適用金利から年0.2％金利が安くなります。

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン（変動金利）の基本情報

出典：三菱UFJ銀行公式HP

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン【自己資金10％以上】（変動金利）

ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンは、2021年 オリコン顧客満足度®調査の住宅ローン総合ランキングで1位に選ばれました。

団体信用生命保険料や保証料は無料、取扱事務手数料も安く、住宅ローンの借入にかかる費用を抑えられます。

専任のローンアドバイザーが在籍していて、土日祝日も対応。電話やメールはもちろん、対面やオンラインでの相談もできます。

死亡保障やがん団信100で、もしもの時は手厚い保障が受けられます。

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン【自己資金10％以上】（変動金利）の基本情報

出典：ソニー銀行公式HP 

楽天銀行 住宅ローンフラット35

楽天銀行の住宅ローンフラット35は、固定金利1%台と業界最低水準の金利です。最長で35年間、金利が変わりません。

取扱事務手数料も業界最低水準で、借入額の1.10%です。

無料の相談窓口は、電話が9時から17時まで。Zoomまたはスカイプによるオンライン相談は、22時まで受け付けています。

無料相談は年末年始を除く毎日、利用できますよ。

楽天銀行 住宅ローンフラット35の基本情報

出典：楽天銀行公式HP

auじぶん銀行 住宅ローン 変動金利全期間引下げプラン（au金利優遇割）

auじぶん銀行は、価格.com住宅ローン人気ランキングで第1位を獲得した人気の住宅ローンです。

「auモバイル優遇割」と「じぶんでんき優遇割」をセットで利用することで、au金利優遇割が適用。住宅ローン金利から最大で年0.1%引下げられます。

団体信用生命保険は、スタンダードなものからガン診断給付金が付いたものなど5つのプランを用意しています。自分の年齢や家族構成に合ったプランを選べるので、より安心です。

通常のauじぶん銀行の住宅ローン変動金利全期間引下げプランの利率は年間0.410%になるよります。※

※2021年10月時点

auじぶん銀行 住宅ローン 変動金利全期間引下げプラン（au金利優遇割）の基本情報

出典：au自分銀行公式HP 

みずほ銀行 みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）

みずほ銀行のみずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）は、ネットのAI診断から簡単に申し込めるネット住宅ローンです。購入物件が決まっていなくても、どのくらい借り入れられるのか分かるので、物件探しに役立つでしょう。

ローンの審査は時間がかかるため、「いつ結果が出るのか」と落ち着かないものです。しかし、みずほネット住宅ローンなら手続きの進捗状況をネットで確認できます。

また、インターネットバンキングを利用すれば、支払い金利の変更や繰上げ返済にかかる事務手数料が無料です。

ネット住宅ローンはサポート面が不安に感じる人もいるかもしれませんが、専任の担当者がオフライン同様にサポートしてくれますよ。

みずほ銀行 みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）の基本情報

出典：みずほ銀行公式HP 

PayPay銀行 住宅ローン（変動金利）

PayPay銀行の住宅ローン（変動金利）は業界最低水準の金利です。一部繰上げ返済手数料や金利タイプの変更にかかる手数料、保証料は無料。諸経費を節約できます。

面倒な書類提出をスマホで手軽にできる点もメリットです。

PayPay銀行は審査が早く、事前審査が5営業日以内、本審査は3～10営業日で結果が出ます。

住宅購入の手続きをスピーディーに進められますよ。

PayPay銀行 住宅ローン（変動金利）の基本情報

出典：PayPay銀行公式HP

紀陽銀行 住宅ローン（手数料定率プラン・変動金利）

紀陽銀行は、和歌山県に本店がある地方銀行です。住宅ローンの取扱手数料は借入額×2.20％と定率なので、安心して融資を申し込めます。

取扱手数料が低いと保証料が高く設定されているケースもありますが、保証料は銀行側が負担してくれます。

金利は変動金利と固定金利(3年、5年、10年)から選べるのも嬉しいポイント。ネットバンキングの紀陽ダイレクトを利用すれば、一部繰上げ返済と支払い金利の変更手続きが無料です。

紀陽銀行 住宅ローン（手数料定率プラン・変動金利）の基本情報

出典：紀陽銀行公式HP　

よくある質問

まとめ

住宅ローンを組む際によく金利にばかり注意が行きがちですが、保証料もプランを検討する際に見逃せない要素であることがご理解できたと思います。

ただ、保証料が安くなっていたり、ゼロになっていても、落とし穴が潜んでいるかもしれないので注意が必要です。下記のようにくまなく点検してみましょう。

具体的には、ネットのシミュレーションや銀行からの見積もりなどがおすすめ。うまく活用しながら、住宅ローンのトータル金額で総合評価するようにしましょう。