住宅ローン中の家を売るには?押さえておくべきポイントを解説

家を売却したいが住宅ローンの残債がまだまだ残っているけど売れるのかわからないという悩みを抱えている方は少なくないでしょう。

高額な住宅ローンの残債を残ったまま、家を売ることで住宅ローンが完済できるのかという不安を持っている方もいるのではないでしょうか。

今回の記事では住宅ローン中の家を売る方法や家を売っても住宅ローンを完済できない場合の解決策を解説していきます。

この記事でわかること
  • 住宅ローン中の家を売るためにすること
  • 住宅ローン中の家を売るためのコツ
  • オーバーローンでも家を売る解決策

 

不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

 ローン中の家を売るには現状を確認しよう

住宅ローン返済時の平均値

住宅ローンが残った状態であっても売却に向けた活動を進めることはもちろん可能です。

 しかし、買主に物件を引き渡すときには、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する手続きを踏まなければなりません。

抵当権抹消の手続きが必要な理由は、住宅ローンを使って建てた物件に対して、抵当権が設定されているため、新しい買主がこの物件を買っても抵当権自体は抹消されず、買主が不利益を被るためです。

住宅ローンを貸し出している金融機関は返済が滞納した場合にはこの抵当権を行使して、物件を法的に差し押さえできます。

このため、住宅ローン残債がある場合での不動産売買などの取引には多くのリスクがつきまとうため、仲介を行う不動産会社側もローン完済前の物件を引き渡すことを許可しないでしょう。

 つまり、ローン中の家を売るために最も重要なことは、「ローンの完済ができるかどうか」ということです。

そのために以下の3つのポイントを確認していきましょう。

ローン中の家を売るために確認する3つのポイント
  • ローン残債を調べる
  • 家の売却額を調べる
  • 家の売却額でローンを完済できるか調べる

1つずつ解説を加えていきます。

ローン中の家を売るためのポイント①:ローン残債を調べる

住宅ローンの借り入れ額の基準と考え方

ローンを完済できるかどうかを調べるために、残債を確認することは必要不可欠です。ローン残債がいくら残っているのかを調べる方法は以下の3つの方法が考えられます。

ローン残債額の確認方法
  • 借入先の金融機関のWebサイト
  • 金融機関からの残高証明書
  • 金融機関からの返済予定表

>

ローン中の家の残債を確認の方法:借入先の金融機関のWebサイト

借入先の金融機関のWebサイトで確認する方法が最も簡単な方法でしょう。

インターネットバンキングを利用している方、もしくは借入先の金融機関のインターネットサービスを利用することで、24時間ローンの残債を確認したり、繰上げ返済などの手続きができます。

ただし、全ての金融機関がWebサイトでインターネットサービスを提供しているわけではありません。地方銀行では行っていない可能性もありますので確認してみましょう。

ローン中の家の残債を確認の方法:金融機関からの残高証明書

借入先の金融機関から毎年送られてくる住宅ローンの残高証明書でも確認ができます。

残高証明書は確定申告や年末調整で所得税を確定するために、税務署に対してローン残高を証明するための書類となります。

通常であれば、残高明証は10月〜11月ごろに届きますが、借入時期によっては1月ごろに届く場合もありますので、届いて来ない場合は金融機関へ確認してみましょう。

残高証明書が見当たらないという方は、こちらの場合も金融機関へ連絡して再発行してもらいましょう。電話・窓口にて再発行依頼できます。

ローン中の家の残債を確認の方法:金融機関からの返済予定表

返済予定表も金融機関から送られてくるものです。

返済予定表は住宅ローンの毎月の返済額やその元本と利息の内訳、借入金残高などが記載されている書類で、住宅ローンの借り換え、繰上げ返済を検討するときに必要な書類です。

この返済予定表は借入後に、金利が確定している期間の返済予定表が発行されます。

変動金利の方は、大体半年ごとに金利が見直しされるため、半年に一度、期間固定金利の方は、固定期間終了までの返済予定表が発行されます。また、繰上げ返済するとまた新たに返済予定表が発行されます。

もしローンの返済予定表を再発行したい場合には、残高証明書と同じように、金融機関へ再発行してもらうように問い合わせをしましょう。

>

ローン中の家を売るためのポイント②:家の売却額を調べる

家の売却価格の相場を調べるためには、複数の不動産会社へ物件の見積り依頼する必要があります。

複数社の不動産会社へ直接行き見積り依頼することは大変ですが、複数社からの見積り依頼がなければ、相場やそこの不動産会社が出してくる査定額が適正な価格なのか比較できません

 今であれば、不動産一括査定サイトを使用することで、一度の申し込みで複数の不動産会社へ一括査定依頼ができます。

もちろん利用料金は無料となっていますので安心して利用ができます。

このように不動産一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社からの査定金額や不動産会社の対応を一括で比較できます。

また、直接店舗へ行くことなく査定依頼することができますので、忙しくて見積りが取れない方や、不動産会社へ行きたくない方でも安心して不動産会社を比較できます。

>

ローン中の家を売るためのポイント②:家の売却額でローンを完済できるか調べる

家のおおよその売却金額を調べた後は、住宅ローン残債を確認し、売却額と残債額との差額を計算しましょう。

「アンダーローン」と呼ばれる、住宅ローンよりも売却金額が大きい状態であれば問題ありません。

 反対に、住宅の売却金額が住宅ローンよりも小さい場合、つまり「オーバーローン」の場合は住宅を売れません。

実際、建物の資産価値は築年数を重ねるたびに減少していき、戸建ての住宅であれば10年で半減、35年でほとんどの資産価値を失います。

マンションと戸建て住宅の資産価値

出典:https://www.mlit.go.jp/

上のグラフは国土交通省が公表している築年数を重ねるごとに資産価値を失っていく様子を表したグラフになります。

このように考えると家を売る際にオーバーローンになってしまう可能性は十分に考えられますので、オーバーローンになった場合の解決策を次で解説していきます。

>

オーバーローン中の家を売る方法

document1 img

住宅ローン中の家を売ろうと思ったが、ローン残債を住宅の売却金額では補えないオーバーローンの状態になってしまった場合どうすれば良いのでしょう。

住宅も売れないし、ローンも返せないと八方塞がりな状態になっている方もいるかもしれません。

オーバーローンの時でも使える家を売る3つの方法を解説いたします。

>

オーバーローン中の家を売る方法:自己資金で補い一括返済

家を売った売却金額では払いきれなかった場合でも、自分がもともと持っていた資産、貯金を取り崩して、自己資金を足して一括返済できるのであれば問題ありません。

 この方法は、自身の資産や貯金を大幅に取り崩すことになるので、一時的にはダメージが大きいですが、住宅ローンの借入金を0にできるのは大きなメリットです。

この後に紹介する「住み替えローン」を利用することよりも新たに借入しないことで今後の人生を身軽にしてくれる方法なので、ぜひ検討しましょう。

オーバーローン中の家を売る方法:住み替えローンを活用

家の売却後にさらに新しい家を購入する場合には、住み替えローンを利用することで住宅ローンが残っている家を売れます。

 この方法は、今の自宅を売り、新しい自宅に住み替える人が使用できる住宅ローンで、今の住宅ローンを新居の購入資金に合わせて住宅資金の融資を依頼できます。

住み替えローンの融資は借入金額が大きくなってしまうため、審査基準のハードルは高く、返済金額も多くなるため、誰でも簡単に審査が通るわけではありません。

しかし、住み替えローンを組むことにより、二重債務を避けることができるのは大きなメリットとなります。

住み替えローンについてまとめると以下の通りとなります。

メリット ・二重債務を避けることが可能
・返済計画が立てやすい
・手持ちの資金がなくても住み替えができる

デメリット

・借入金額が増える
・融資の審査基準が厳しい
条件

・新しく住宅を購入する
・売却してもローンが残る
・クレカなどの延滞の履歴がないこと

>

オーバーローン中の家を売る方法:任意売却を活用する

住宅ローンの返済の仕方はどうきまる?

任意売却は、金融機関が用意してくれている、オーバーローンを解決する最後の方法で、家を買い換える予定がなかったり、住み替えローンの審査に落ちてしまった場合などに検討します。

任意売却ができれば、住宅ローンが残った状態でも売却できます。

 しかし、先程も解説しました通り、家を売却するには住宅ローンを完済して金融機関から家に設定された抵当権を外してもらうことが必要です。

任意売却では、金融機関との協議のうえ、無事に同意を得た場合、住宅ローンが残った状態で売却できます。

さらに、任意売却には条件があり、住宅ローンを最低3ヶ月以上滞納している場合、そして家を売却しても完済できないという場合に活用できます。

住宅ローンを滞納した場合には競売に出すという選択肢もありますが、任意売却の方が売却金額は大きでので、基本的には任意売却を使用できるように金融機関と協議を行いましょう。

他にも任意売却にはメリットがあり、不動産売却で通常かかる登記費用、仲介手数料などの売却価格の3〜5%程度の諸経費を自宅を売却したお金から支払うことができるので持出し金額が0円になります。

また、住宅を売却して残ったローン残債は分割して支払えます。

任意売却についてまとめると以下の通りとなります。

メリット ・持出し金が0円で売却可能
・競売よりも相場に近い価格で売却可能
・ローン残債を分割して支払うことが可能

デメリット

・滞納により信用情報に傷がつく
・売却に手間がかかる
・連帯保証人が必要
・住宅ローンが帳消しになるわけではない
条件 ・住宅ローンを最低3ヶ月以上滞納している場合
・家を売却しても完済できないという場合

住み慣れた自分の家に住み続けたいと思う方も少なくないと思います。その場合も、今の家に住み続けることができる可能性も任意売却にはあります。

任意売却には通常の不動産売却と同様に買主を選べます。そのため身内の方や投資家の方に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に賃貸戸建てとして住み続ける方法も取れます。

この方法を「リースバック」と呼び、仮に、5年間は賃貸として住んだ後に、その子供が住宅ローンを借りて自宅を買い戻すこともできます。

>

ローン中の家を高く売るにはコツが必要?

住宅ローン中の家を売るためには、通常の家の売却とはリスクの大きさが異なり、家を売却するだけでは住宅ローン残債に押しつぶされてしまいます。

そのため、住宅ローンと同じかそれ以上の金額で売却しなくてはいけないでしょう。

では、家の売却額を高くするための方法をご紹介いたします。

>

ローン中の家を高く売るコツ①:ホームステージングを利用する

ホームステージングとは、住宅の家具や小物などのインテリアをしっかり選別しておくことで住宅の中をよりよく見せる手法のことで、住宅の価値を高く見せたり、生活感を買主に感じさせることができます。

具体的なホームステージングの方法が以下の通りです。

ホームステージングの方法
  • インテリア・家具のデザインに配慮する
  • 家具・家電・小物類のバランスを取る
  • 照明器具のデザイン、明るさを調整する
  • 綺麗な写真を撮る

ホームステージングの施工会社の費用プランは以下のようになっております。費用の目安としてご覧ください。

会社名 費用
(株)ホームステージング・ジャパン ・スタンダードプラン:30万円
(株)ニトリ

【シンプルプラン】
・写真のみ:6.5万円(税別)〜
・1ヶ月レンタル:8.5万円(税別)〜
・3ヶ月レンタル:10万円(税別)〜

【スタンダードプラン】
・写真のみ:11万円(税別)〜
・1ヶ月レンタル:15.1万円(税別)〜
・3ヶ月レンタル:18.5万円(税別)〜

(株)サマンサ・ホームステージング

・空室ホームステージング:6.8万円~
・在宅中ホームステージング:5万円(税別)~
・在宅ホームステージング(お掃除水回り+レンジフード込み):125,000円(税別)

出典:https://homestaging.co.jp/
出典:https://www.nitori.co.jp/business/
出典:https://samantha-hs.com/homestaging-6/

>

ローン中の家を高く売るコツ②:ホームインスペクションを活用する

マンション売却時の譲渡所得税を計算する際に必要な費用や考え方

ホームインスペクションとは、既存住宅の建物状況を調査することで、住宅の劣化状況や、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期について専門家(住宅診断士)が調査し、アドバイスをもらうことです。

 ホームインスペクションを行うことで、中古住宅でも買主に安心して住めることを証明できます。

そのため、値引き交渉されても金額を抑えるための理由にもなり住宅を高く売ることが可能でしょう。

ホームインスペクションの費用の相場は、「物件の種類」「検査の種類」によって異なり、費用の相場は戸建て住宅で「目視できる検査」なら5〜7万円、「目視できない検査」であれば6〜12万円程度です。

また、ホームインスペクションにかかる時間は目視でできる調査で3時間程度、目視でできないものを実施するとさらに1時間程度がかかるでしょう。

特定非営利活動法人の日本ホームインスペクターズ協会のHPにある費用には条件により要相談という記載があり、費用は物件によって変わってくるもとの考えられます。

>

ローン中の家を高く売るコツ③:時期は2・3月に売り出す

長期譲渡所得税

家にも売りやすい時期というものがあり、特に売れやすいと言われているのが新生活・新学期が始まる前の2〜3月と言われてます。

理由は単純で、新生活がはじまる4月までに住み替えを完了させたいためです。

 仕事の転勤、子供の進学に合わせて引っ越しを考える場合が多いため、2〜3月は特に成約件数は高くなります。

一般的に、家はおよそ半年程度売れ残っていると、売れ残り商品として見られてしまい、値下げをしなければ売れなくなってしまう状態になってしまいます。

 1月、8月は売れづらい時期となりますので、できる限りこの時期からの販売活動は避けましょう。

値下げをせずに高く売却するためには、取引が盛んに行われている2〜3月を目安に販売活動を行うことをおすすめいたします。

>

ローン中の家を高く売るコツ④:高く売れる不動産会社に相談

家を売る際の流れを5つのステップで解説

高く売ってくれる不動産会社へ仲介の依頼をすることもおすすめになります。

家を売却する際に、買主を探してくれたり、価格交渉などの売却活動を行ってくれるのは不動産会社の営業マンです。

不動産会社選びをおろそかにしてしまうと、不動産営業マンがきちんと物件の広告・宣伝活動をしなかったり、買主を見つけるのに時間がかかってしまうでしょう。

 そうなると、売れ残り感を出さないためにも相場より低くすることで売らざるを得ない状態になります。

逆に、信頼できるいい不動産会社を選んだことにより、売却価格を下げることなく希望の売却額で買主を見つけてくれる可能性は上がります。

 そのために、不動産会社選びはしっかり比較して行うことが必要なのです。

不動産一括査定サイトを利用することにより、複数社の不動産会社から見積り依頼できるだけでなく、じっくり不動産会社の対応を含めて比較検討できます。

どの不動産一括査定サイトを利用すればいいかわからいと思った方はぜひ、下記で紹介するおすすめ一括査定サイトを参考にしてください。

おすすめ一括査定サイト比較

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定の紹介

SUUMO売却査定のココがおすすめ
  • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
  • 大手リクルートグループが運営するサービス!
  • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
  • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
  • 完全無料!全国対応!

SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

 不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 2000社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社リクルート

出典:SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue(バリュー)

すまいValueの紹介

すまいValueのココがおすすめ
  • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
  • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
  • 顧客満足度96.7%
  • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
  • 完全無料!全国対応!

すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

 実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数
同時査定依頼数
運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールの紹介

イエウールのココがおすすめ
  • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
  • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
  • 累計利用者数1,000万人以上
  • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
  • 完全無料!全国対応!

イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

 むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
運営会社 株式会社Speee

出典:イエウール公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の紹介

住友不動産販売のおすすめポイント
  • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
  • 顧客満足度94.1%!
  • 年間購入相談件数18万件以上
  • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
  • 完全無料!全国対応!

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1%となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

よくある質問

ローン中の家を売るためには何から始めればいいでしょうか?
住宅ローンの残高と住宅の売却価格を調べましょう。現状を把握することが大切です。

住宅ローンの残高はどうやって調べますか?
金融機関から送られてくる「残高証明書」「返済予定表」に記載されています。

インターネットサービスに対応している銀行であれば、インターネットからでも確認できるでしょう。


自宅の売却金額を調べるにはどうすればいいでしょうか?
不動産会社へ査定依頼することで調べることが可能です。

今であれば、不動産一括査定サイトを利用することでも、自宅から簡単に査定依頼を出すことができます。


オーバーローンでも自宅を売却することは可能でしょうか?
自己資金で差額を補ったり、住み替えローンを利用したり、任意売却を利用することで、売却することができる可能性があります。

金融機関、不動産会社へ相談してみることをおすすめいたします。


その他、ローン中の家を売る時に気をつけるべきことはありますか?
家を売る売却額でなるべく多くのローン残債をなくすことが重要です。

信頼できる不動産会社を選び、家を高く売る方法を考えるといいでしょう。

ローン中の家を売るためのまとめ

無理のない住宅ローンの目安はいくら?

ローン中の家を売るには、住宅の売却金額や自己資金を合わせることで住宅ローン残債を0にすることが必要です。

しかし、現実的には住宅ローン残債を0にできない場合もあるでしょう。

住宅ローン残債が残っている場合でも住宅を売ることは可能ですが、限りなく0に近づけるために、家を高く売ることが重要です。

家を高く売れば今後の住宅ローンの重みが少なくり、人生を身軽にし生きやすいものになるでしょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
おすすめの記事