住宅ローンの繰上げ返済とは？やるべきタイミングやメリットを解説

そもそも住宅ローンの繰上げ返済とは？

そもそも住宅ローンの繰上げ返済とは、毎月の繰上げ返済とは別に、借入額の一部もしくは、全額を返済することになります。

仮に、住宅ローンを2000万円借りているうちの100万円を先に返してしまったり、もしくは2000万円を返してしまうということです。

借りているお金を期限より先に返してしまうということです。

住宅ローン繰上げ返済は2種類ある

【住宅ローン繰上げ返済方法】期間短縮型について

【住宅ローンの繰上げ返済方法】返済額軽減型について

返済額軽減型は、月々の返済額を減らすことができます。

例えば、住宅ローンの借入金額が2000万円で借入期間が20年だとしましょう。

繰上げ返済で200万円を「返済額軽減型」で返済した場合、返済する1年目から20年間の返済額までが毎月均等に安くなるということです。

返済額軽減型の特徴は以下になります。

住宅ローン繰上げ返済のメリット・デメリット

期間短縮型の特徴と返済額軽減型二つの特徴がわかったところで、住宅ローン繰上げ返済のメリット・デメリットとはどんなことだろうと考える人もいるでしょう。

住宅ローンの繰上げ返済におけるメリット・デメリットを以下に記載していきます。

繰上げ返済におけるメリット・効果について

繰上げ返済をすることのメリットは、元金の一部、または全額を予定した時期よりも前倒しで返済することにより返済した元金の部分に対する金利を払わなくて済むことです。

将来払うはずであった金利を払わなくていいというメリット・効果だけを考えれば、期間短縮型の方が金利の支払額が大きく減らすことができるのでお得でしょう。

メリット・効果についてまとめると以下のようになります。

繰上げ返済におけるデメリット・手数料について

一方、繰上げ返済のデメリットは、資金不足のリスクがあるということです。

繰上げ返済によって将来の支払い金利が節約できる一方、繰上げ返済を行ってしまうと一時的に生活の余裕がなくなってしまう可能性があるでしょう。

また、繰上げ返済には手数料がかかる場合があります。一部の繰上げ返済手数料の場合であれば、ほとんどの金融機関で無料になっております。

インターネットから繰上げ返済を行えば、無料で済む金融機関は多いでしょう。全額繰上げ返済になると、住宅ローンそのものの契約が解消されます。

一部繰上げ返済とは手数料のかかり方や、手続きの方法も異なりますのでご注意ください。

住宅ローンを検討する際は繰上げ返済の手数料や手続きの方法も必ず確認しましょう。

住宅ローンの繰上げ返済はするべきか？完済するべきか？

「住宅ローンの繰上げ返済はするべきか？」「繰上げ返済をして完済するべきか？」と悩む方もいるでしょう。

この場合は、住宅ローンの繰上げ返済のシミュレーションを使用して検討を進めていく必要があります。

住宅ローン繰上げ返済のシミュレーションをしてみよう

3000万円を35年、金利1％のローンで借りると仮定しましょう。

10年後に500万円繰上げ返済したら、繰上げ返済をしなかった場合よりいくら得するか、シミュレーションをしていきます。
※金利は常に1%だと想定、ボーナス月の返済はなし

今回は三井住友銀行の一部繰上げ返済シミュレーションを用いて、「期間短縮型」と「返済額軽減型」とを比較していきます。

【繰上げ返済のシミュレーション】期間短縮型

シミュレーションの結果は以下の通りです。

出典：https://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.SimServlet

総返済額を見ていただくとわかるとおり、約120万円の差が生まれていることがわかるでしょう。

もちろんこのシミュレーションは期間短縮型なので、毎月返済額が変わらないことがわかります。

つまり今回のシミュレーションでのメリットは以下の2つとなります。

【繰上げ返済シミュレーション】返済額軽減型

シミュレーションの結果が以下になります。

出典：https://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.SimServlet

返済額軽減型でのシミュレーションを行うと、毎月の返済額が約2万円減っております。

総返済額は約60万円程度お得です。

期間短縮型と比べると総返済額のお得度はだいぶ違いが出ています。

返済額軽減型におけるシミュレーションのメリットは以下の2つです。

タイミング①　住宅ローン金利が1％未満の場合

住宅ローン金利が1％未満の場合は、住宅ローン控除期間かどうかがタイミングのポイントとなってきます。

前述のように、住宅ローン控除期間中に繰上げ返済を行うことによって、利息軽減効果よりも節税面で損をしてしまう可能性があります。

住宅ローン控除の適用期間が終わってしまえば税制面でのメリットは無くなってしまうため、繰上げ返済を行うことを検討することがおすすめです。

住宅ローン控除は、一定期間（10年〜最大13年）にわたり、年末時点における住宅ローン残高の1％に相当する金額が所得税・住民税から控除されます。

出典：https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

現在の住宅ローン金利が1％未満であるのならば、支払う利息よりも住宅ローン控除の減税で得られるメリットの方が大きいです。

控除が終わってから繰上げ返済を検討するべきでしょう。

タイミング②　住宅ローン金利が1％以上の場合

住宅ローン金利が1％以上の場合は住宅ローン控除期間中であっても、繰上げ返済を検討するべきです。

その理由は、控除による減税額よりも利子の支払い金額の方が大きいため。

金利が1％以上の方はぜひ参考にしてください。

タイミング③　迷った時は早めに返済するべき！利子の軽減効果は高い!

住宅ローンの繰上げ返済は、基本的に早めに行う方が、利子の軽減効果は高いです。

早めに繰上げ返済をして元金を減らしておけば、将来払うはずだった利子を低く抑えることが可能になります。

ぜひ、今回お伝えしたタイミングでも迷ってしまったら、早めにした方がいいことを覚えておいてください。

住宅ローン返済以外にも突然の出費に対応できるように備えておくべきです。

生活費・教育費のほかに病気・怪我などで予期せぬ出費が発生することは十分に考えられます。

繰上げ返済で手元の資金がなくなり、想定外の出費に対応できなくならないようにご注意ください。

また、住宅ローンの繰上げ返済には、手数料がかかる可能性があります。

繰上げ返済を前提に住宅ローンを組んでいきたいという方は、ぜひ手数料が無料の住宅ローン商品を選ぶことが大切でしょう。

金利の推移・相場や、保証料・事務手数料・団信保険料・繰上げ返済手数料などの要素を踏まえて、具体的におすすめの住宅ローンを次で紹介いたします。

おすすめ住宅ローン10選

住信SBIネット銀行 住宅ローン（変動金利 通期引下げプラン）

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、価格.comの住宅ローンカテゴリ人気ランキング新規・借換え（変動金利）第1位に選ばれた商品です。

団体信用生命保険の加入は無料。住信SBIネット銀行が保険料を負担してくれます。さらに、病気やケガによって働けなくなったら、保険金から月々の返済額が支払われるので安心です。

また、一部繰上返済をすると手数料がかかる銀行も少なくありませんが、住信SBIネット銀行なら何回でも0円です。

住宅ローンの申し込みから審査、手続き、融資の実行までネットで完結するので、忙しい人でも手間をかけずにローンを組めます。

住信SBIネット銀行 住宅ローン（変動金利 通期引下げプラン）の基本情報

出典：住信SBIネット銀行公式HP

りそな銀行 全期間型・融資手数料型（変動金利）

りそな銀行は、住宅ローンに自然災害サポートオプションをつけられます。自然災害サポートオプションは、火災保険や地震保険だけではカバーしきれない部分を補ってくれる補償です。

自然災害の多い日本では、火災保険や地震保険への加入は欠かせません。しかし、これらの保険だけではもしものときに損害をカバーしきれない可能性があります。

自然災害サポートオプションは、地震や津波などによって受けた被害の程度に応じ、最大24回分の返済額を免除。または、ローンの建物金額の50%相当を免除してくれる心強い補償です。

住宅ローン利用者向けのりそなクラブ特典は、給与の受け取りなどの取引きでポイントが貯まるシステムです。貯まったポイントは、Tポイントや楽天ポイントなどに交換できます。

土日祝日や平日の17時以降も営業している店舗があるので、平日は忙しい人でも会社を休まず契約できますね。

りそな銀行 全期間型・融資手数料型（変動金利）の基本情報

出典：りそな銀行公式HP

新生銀行 住宅ローン 変動金利タイプ（半年型・変動フォーカス）

新生銀行は、日本マーケティングリサーチ機構のアンケート調査で、金利＋諸費用が魅了の住宅ローンNo.1に選ばれました。

ローンを組む際の事務取扱手数料は定額型・定率型の2種類あり、定額型なら借入金額に関わらず事務取扱手数料が一律です。

オプションの安心パックは、こまめに繰上げ返済できるコントロール返済、要介護状態が続いた際の安心補償付団信、自然災害時債務免除特約、家事代行や病児育児サービスの5つの補償を受けられます。

繰上げ返済手数料は0円で、ATMでの出金も無料で利用できます。出金無料の対象ATMは、セブン銀行ATM、Enet ATM ・ローソン銀行ATM ・イオン銀行ATM ・PatSat・VIEW ALTTEです。

新生銀行は、ちょっと嬉しいお得なポイントがたくさんありますね。

新生銀行 住宅ローン 変動金利タイプ（半年型・変動フォーカス）の基本情報

出典：新生銀行公式HP

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン（変動金利）

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは、2007年3月時点から現在に至るまで「日本における民間金融機関住宅ローン取扱残高No.1」。つまり、多くの人に選ばれ続けているということです。

団体信用生命保険料は、銀行側が負担するので無料で加入。提携している家電量販店や引越し業者、ホームセキュリティサービスの優遇特典もあります。

女性向け特典は妊娠中〜出産直後に申請すると、1年間、適用金利から年0.2％金利が安くなります。

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン（変動金利）の基本情報

出典：三菱UFJ銀行公式HP

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン【自己資金10％以上】（変動金利）

ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンは、2021年 オリコン顧客満足度®調査の住宅ローン総合ランキングで1位に選ばれました。

団体信用生命保険料や保証料は無料、取扱事務手数料も安く、住宅ローンの借入にかかる費用を抑えられます。

専任のローンアドバイザーが在籍していて、土日祝日も対応。電話やメールはもちろん、対面やオンラインでの相談もできます。

死亡保障やがん団信100で、もしもの時は手厚い保障が受けられます。

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン【自己資金10％以上】（変動金利）の基本情報

出典：ソニー銀行公式HP 

楽天銀行 住宅ローンフラット35

楽天銀行の住宅ローンフラット35は、固定金利1%台と業界最低水準の金利です。最長で35年間、金利が変わりません。

取扱事務手数料も業界最低水準で、借入額の1.10%です。

無料の相談窓口は、電話が9時から17時まで。Zoomまたはスカイプによるオンライン相談は、22時まで受け付けています。

無料相談は年末年始を除く毎日、利用できますよ。

楽天銀行 住宅ローンフラット35の基本情報

出典：楽天銀行公式HP

auじぶん銀行 住宅ローン 変動金利全期間引下げプラン（au金利優遇割）

auじぶん銀行は、価格.com住宅ローン人気ランキングで第1位を獲得した人気の住宅ローンです。

「auモバイル優遇割」と「じぶんでんき優遇割」をセットで利用することで、au金利優遇割が適用。住宅ローン金利から最大で年0.1%引下げられます。

団体信用生命保険は、スタンダードなものからガン診断給付金が付いたものなど5つのプランを用意しています。自分の年齢や家族構成に合ったプランを選べるので、より安心です。

通常のauじぶん銀行の住宅ローン変動金利全期間引下げプランの利率は年間0.410%になるよります。※

※2021年10月時点

auじぶん銀行 住宅ローン 変動金利全期間引下げプラン（au金利優遇割）の基本情報

出典：au自分銀行公式HP 

みずほ銀行 みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）

みずほ銀行のみずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）は、ネットのAI診断から簡単に申し込めるネット住宅ローンです。購入物件が決まっていなくても、どのくらい借り入れられるのか分かるので、物件探しに役立つでしょう。

ローンの審査は時間がかかるため、「いつ結果が出るのか」と落ち着かないものです。しかし、みずほネット住宅ローンなら手続きの進捗状況をネットで確認できます。

また、インターネットバンキングを利用すれば、支払い金利の変更や繰上げ返済にかかる事務手数料が無料です。

ネット住宅ローンはサポート面が不安に感じる人もいるかもしれませんが、専任の担当者がオフライン同様にサポートしてくれますよ。

みずほ銀行 みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）の基本情報

出典：みずほ銀行公式HP 

PayPay銀行 住宅ローン（変動金利）

PayPay銀行の住宅ローン（変動金利）は業界最低水準の金利です。一部繰上げ返済手数料や金利タイプの変更にかかる手数料、保証料は無料。諸経費を節約できます。

面倒な書類提出をスマホで手軽にできる点もメリットです。

PayPay銀行は審査が早く、事前審査が5営業日以内、本審査は3～10営業日で結果が出ます。

住宅購入の手続きをスピーディーに進められますよ。

PayPay銀行 住宅ローン（変動金利）の基本情報

出典：PayPay銀行公式HP

紀陽銀行 住宅ローン（手数料定率プラン・変動金利）

紀陽銀行は、和歌山県に本店がある地方銀行です。住宅ローンの取扱手数料は借入額×2.20％と定率なので、安心して融資を申し込めます。

取扱手数料が低いと保証料が高く設定されているケースもありますが、保証料は銀行側が負担してくれます。

金利は変動金利と固定金利(3年、5年、10年)から選べるのも嬉しいポイント。ネットバンキングの紀陽ダイレクトを利用すれば、一部繰上げ返済と支払い金利の変更手続きが無料です。

紀陽銀行 住宅ローン（手数料定率プラン・変動金利）の基本情報

出典：紀陽銀行公式HP　

自分では住宅ローンを選べない？モゲチェックを活用しよう

今であれば、自宅にいながら無料でインターネットから住宅ローンの比較を行うことができるツール、「モゲチェック」があります。

出典：モゲチェック公式

住宅ローン相談窓口「モゲチェック」のおすすめポイント

• 完全オンラインで相談可能・手数料も「無料」
• 独自の審査ノウハウで最も低い金利のローンを探してくれる
• 住宅ローンのプロがからチャット・電話でアドバイスがもらえる
• どこにいけばいいか検討がつかない方の入り口として最適

無料でローンの比較・相談ができる！

モゲチェックで住宅ローンを比較【無料】

モゲチェックはこれから家を購入する方や、検討している方に向けて、最も低い金利の住宅ローンをオンライン上でチェックすることができます。

モゲチェックを利用することで、一度の申し込みで、多数の金融機関が提供する住宅ローンの中から、最適な住宅ローンを選ぶことが可能です。

また、専任の住宅ローンアドバイザーとチャット・電話でアドバイスをもらえることができます。

モゲチェックの手数料は「無料」ですので、自宅から気軽に相談できるでしょう。

モゲチェックの良いところは、ただの比較サイトではなく、モゲチェック独自の審査ノウハウでお客様が借りられる住宅ローンでかつ最適・最低金利のローンを探してくれるところです。

どこに相談にいくべきか全然検討もつかないという方にはおすすめです。

無料でローンの比較・相談ができる！

モゲチェックで住宅ローンを比較【無料】

よくある質問

まとめ｜住宅ローンの繰上げ返済における考え方

住宅ローンを繰上げ返済するべきかどうかは、「金利によって変わってくる」ということがポイントです。

住宅ローンが金利1％未満であれば、税制優遇制度を使用してから考える、金利1％以上であれば、早めに繰上げ返済した方がいいということが今回記事の要点になります。

もし金利が1％を大きく超えているようでしたら、元本を返さないと利息がどんどん膨らんでしまいますので、繰上げ返済をして利息を支払わないようにすることを頭に入れておきましょう。

自分のライフプランにあった住宅ローン商品を選んで無理のない返済プランを選びましょう。