家を売る流れと注意点を徹底解説!少しでも高く売るコツは?

さまざまな事情から家を売ろうと考えたとき、何から始めたらいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。

「できるだけ高く売りたいけど、本当に売れるのか心配」など、不安に感じる方も多いでしょう。

そこでこの記事では、これから家を売る方に、家を売却する際の流れを詳しく紹介します。

家を売る方法や期間、注意点を知ることで、納得した価格で売却できるはずです。
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

家を売る際の流れを5つのステップで解説

家を売る際の流れを5つのステップで解説

家を売る際には、あなたの家の現在の価格を知る必要があります。それは、現在の家の価格で、おおよその売却価格を決めなければならないからです。

では、現在の家の価格を調べるには、どのような方法があるのかを確認しましょう。

STEP①自分の家の相場を調べる

家の価格を知るには、不動産会社に査定をしてもらいます。

家の査定には、まずインターネットを使った「簡易査定」で複数の不動産会社の見積もりを取り、その中からあなたに合った不動産会社に「訪問査定」依頼をすると安心です。

不動産の査定は2種類あり、「簡易査定」をした後で「訪問査定」を依頼しましょう。

簡易査定(一括査定)とは?

家を売る際の流れを5つのステップで解説

不動産の「簡易査定」は「一括査定」とも呼ばれています。これは、インターネットを使って複数の不動産会社に簡易査定を依頼できる、無料のWebサービスのことです。

簡易査定には、以下のようなメリットがあります。

簡易査定のメリット
  • 1回の申し込みをするだけで、複数の不動産会社の査定額を確認できる
  • 複数の不動産会社の査定額や対応を知ることができる
  • Webで一括査定を行う不動産会社は、厳しいルールの下で営業活動をしており、悪質な不動産業者はすぐに排除される仕組みなので安心して利用できる

最近では、まず最初に不動産会社の無料Webサービスを使い、簡易査定を受けることが一般的となっています。

簡易査定で複数の不動産会社の査定をとり、査定額や対応を見て訪問査定してもらう不動産会社を選びましょう。

訪問査定とは?

訪問査定とは、簡易査定の結果を基にして選んだ不動産会社に、実際に家を見てもらいより詳細な「販売価格」「買取価格」を見積ってもらう方法です。

簡易査定無しでいきなり訪問査定を受けることも可能ですが、メリットがあまり無いのでおすすめしません。査定時の注意点は別章で解説します。

この訪問査定によって、あなたが家を売る方法や金額が決まります。

 STEP②仲介か買取かを決める

立地

不動産会社を使って家を売却する方法には、「仲介」「買取」という2種類の方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

以下では「仲介」と「買取」をどのように選択すれば良いか、またメリットやデメリットも解説していくので、確認してみましょう。

仲介とは?

不動産取引の「仲介(媒介・ばいかい)」では、家を売りたい売主買主の間に不動産会社が介入し、販売や契約といったさまざまな手続きを代行します。

その後に買主が見つかれば売主と買主が売買契約を結び、金銭や登記の手続きを済ませて取引が完了です。

仲介では、取引が終了してから売主が不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介のメリットとデメリット

仲介のメリットは、市場価格で家を売却できるところです。不動産会社には、広告料などの仲介手数料を支払うだけなので、次に紹介する「買取」よりも売却する額が高くなることが多いでしょう。

ただし、高く売却するにはリフォームやリノベーションの工事費用が必要になる場合があることや、買い手がいつ決まるか分からないというデメリットもあります。

 仲介では家が高く売れる可能性がありますが、いつ売れるか分からないのがデメリットです。

買取とは?

家を売る際の流れを5つのステップで解説

買取とは、家を不動産会社に直接売却することです。不動産会社は、あなたの家を仕入れてからリフォームして再販売するため、売却額は仲介よりも安くなります。

ただ、取引する関係者が売主と不動産会社だけなので、手続きがシンプルで早く売却できるでしょう。

急いで家を売却したい方には、不動産会社の買取がおすすめです。

買い取りのメリットとデメリット

買取では、不動産会社があなたの家を仕入れて販売するために、個人の購入者を探す必要はありません。そのために売却にかかる時間が1週間〜1ヶ月程度と短いのがメリットです。

ただし、あなたの売りたい希望価格で家を買い取ってくれるとは限りませ。そのためにも早めに行動して、複数の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。

 買い取りでは、短い期間で家を売却できる代わりに、少しでも高く買ってくれる不動産会社を探す努力が必要です。

 STEP③契約を結ぶ|仲介と買取

家を売る際の流れを5つのステップで解説

仲介と買取のどちらの方法で家を売却するかが決まれば、次にあなたと不動産会社との間で、それぞれ媒介契約や売買契約を結びます。

仲介の場合には、まずあなたと不動産会社との間に「媒介契約」を結び、その後に家の購入希望者とあなたとの間で「売買契約」を結ぶ流れです。

仲介の場合|不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者と売買契約を結ぶ

前途したように、仲介の場合は売主と不動産会社との間で、販売の条件に合意した時点で「媒介契約」を結びます。

媒介契約が結ばれると、不動産会社はあなたの家を店頭やWebサイト、折込チラシなどで広く宣伝し販売活動を行なってくれるでしょう。

 仲介では、あなたと不動産会社との間で「媒介契約」を、家の購入者とは「売買契約」を結びます。

買取の場合|不動産会社と売買契約を結ぶ

買取の場合には、取引関係者があなたと不動産会社のみとなるため、この両者で「売買契約」を結べば完了です。

 買取では、あなたの家を直接不動産会社が買い取るために、購入金額が安くなる可能性があります。

しかし、売却までの期間が大幅に短縮できるだけでなく、手続きも簡単に済むのがメリットです。

売買契約

家を売る際の流れを5つのステップで解説

仲介や買取の場合でも、基本的な売買契約の流れはほぼ同じです。まずは「重要事項説明書」に同意したうえで、双方が売買契約書に署名捺印を行います。

 重要事項説明書とは、不動産取引において、不動産会社が売主に対して契約上の重要事項を説明することが義務付けられています。

この際に、物件の引渡しの条件や契約不適合責任の有無売却金額など、契約の内容をしっかりと確認してから契約を結んでください。

不動産の売買契約の際には、以下の書類が必要です。

売買契約に必要な書類
  • 権利証又は登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書 (3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 住民票 (住所変更がある場合)
  • 顔写真付き本人確認資料
  • 収入印紙(取引金額に応じた額の印紙)
  • 固定資産税の納税通知書
  • 買主が売買契約時に取引額の5%~10%程度の手付金を支払う場合もあります

もしも契約で分からないことがあれば、不動産会社に相談しましょう。

売買契約が締結できたら、次の決済と物件の引き渡しに移ります。

 STEP④決済引き渡しを行う

家を売る際の流れを5つのステップで解説

売買契約が締結されると、ほとんどの場合は約1~2ヶ月以内に、購入した個人や不動産会社から売却したお金が一括で振り込みされます。

買取の場合は、買主が不動産会社になるため、売主の都合に合わせて売買契約と同時に現金を振り込んでくれるなど、早い現金化にも柔軟に対応してくれることが多いです。

 売買契約から決済(お金の振込み)が完了するまでの期間は、仲介の場合で2週間~2ヶ月以内、買取の場合は即日~1ヶ月以内が目安です。

そして、決済が完了したら物件の鍵などを渡す引渡しを行います。

売主は、買主に物件を引き渡すまでに以下の準備を済ませましょう。

引き渡しまで済ませる内容
  • 必要書類の準備
    権利証又は登記識別情報
    実印
    印鑑証明書
    住民票
    本人確認書類(写真付きのもの)
  • 抵当権抹消手続き(※住宅ローン残債がある場合)
  • 引っ越し
  • 電気、ガス、水道のなどの変更手続き

STEP⑤確定申告を行う

家を売る際の流れを5つのステップで解説

家の売却は、引き渡しで終わりではありません。その年の確定申告の手続きを済まさないといけないからです。

家を売却して「譲渡所得」が出た時は、翌年に確定申告と納税を行いましょう。

 譲渡所得の計算方法
譲渡所得 = 売却額 – 取得額(家の購入費) – 譲渡費用(不動産取引の仲介手数料など)

譲渡所得とは、不動産を売却した価格が購入価格よりも高いときの利益を指します。譲渡所得がプラスの場合に税金が発生する仕組みです。

現在は、下記のように3,000万円以上の利益に課税されるので売却取引の多くは非課税となっています。

 譲渡所得は、3,000万円までは非課税です。また、諸条件によりざまざまな減税が適用されます。

ただし取得価格が不明の場合(古い家を相続した時など)は、取得価格を5%として計算するために、課税対象となる可能性が高まるので注意が必要です。

確定申告のタイミングは、例年翌年の2月16日~3月15日(3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日)までの1ヶ月間なので、忘れずに行いましょう。

家を売る際の費用や税金はどれくらいかかる?

家を売る際の費用や税金はどれくらいかかる?

家を売る際の費用

費用の名前 金額の目安

仲介手数料(仲介の場合)

(売却額×3%+6万円)+消費税

印紙税 1,000円〜6万円程度(売却額で変動)
登録印紙税(住宅ローンが残っていた場合) 1件につき1,000円
契約書類発行費用 1枚につき300円程度

上記の他に、住宅ローンを一括返済する場合には5,000円~3万円程度が必要です。また、売却益が出た場合には、前章で解説した譲渡所得税が必要となります。

 上記の仲介手数料や譲渡所得税は、基本的に売却決済が終了してから必要になるため、売却前に大きな費用がかかることはありません。

ただし、売却前に家をリフォームやリノベーションの工事をする場合は、その工事費用がかかります。

家を売る前のリフォーム代は、売却費用で回収できるとは限りません。不動産会社と相談して決めると良いでしょう。

家を売る際の税金

家を売る際にかかる税金は、売却前の契約書に添付する印紙税と、移転登記の際の登録印紙税がかかります。

また、売却後に譲渡所得(利益)が出た場合には、家を所有していた年数に応じて原則3,000万円を超える金額に所得税住民税が以下の税率で課税されるので、確認してみてください。

短期譲渡所得税率(5年未満) 長期譲渡所得税率(5年以上)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

このように、5年を基準として不動産の売却益にかかる税率は大きく変動します。

所有期間の5年以上とは、売却した年の1月1日時点が基準となります。仮に8月に売却しても、遡ったその年の1月1日が基準です。

家を売るまでの期間はどのくらい?最短2ヶ月は本当?

家を売るまでの期間はどのくらい?最短2ヶ月は本当?

家が売れるまでの期間については仲介と買取で大きく異なるでしょう。買取では、不動産会社が査定した額で買い取ってもらうので、早ければ1ヶ月程度で引き渡しが完了することもあります。

ただ仲介の場合には、簡易査定から不動産会社との媒介契約までを1~2週間として、販売後にすぐに買主が決まっても最低2ヶ月はかかるでしょう。

 家を売却するまでの期間は、仲介で3ヶ月~半年以上、買取で1ヶ月~2ヶ月が目安です。

そこで、家を少しでも高く売りたいという方には「仲介」を、できるだけ早く売りたいという方には「買取」をおすすめします。

あなたの売りたい金額やタイミングで、どの方法で売却するかを判断しましょう。分からない場合は不動産会社にご相談ください。

家をできるだけ高く売るコツとは?

家をできるだけ高く売るコツとは?

家の売却では、一般的に「土地」「建物」を別々に評価します。

家を訪問査定する場合、少しでも高く査定(買取り)してもらうためのポイントは3つです。以下では、家の査定額を上げるコツを紹介します。

築年数

築年数は、家の査定において評価額に大きな影響を与えます。基本的に建物の査定では、新築時の価格から年数が経つにつれて価格が下がることが多いです。

一戸建ての場合、築10年で評価が新築の半分に、築20年では「0円」になると言われています。

 一戸建てを売却する際には、建物が古くても土地が高く売れることもあります。実際の価値は、不動産会社の訪問査定の時に詳しく聞いてみると良いでしょう。

家の内装

家をできるだけ高く売るコツとは?

家の内装に関しては、どうしても経年劣化が目立つ場合が多くなります。簡単に修繕可能な壁紙や畳などは大きく査定に影響しません。

ただし、床や建物に傾きがある場合には「物件の瑕疵(かし・重大な欠陥のこと)」に該当します。この場合、最悪は売却が不可能となってしまうこともあるでしょう。

 建物に瑕疵がある場合でも、建物を取り壊して「売り土地」として売却が可能です。まずは不動産会社に相談して、最善の方法を考えましょう。

また、家の売却の際にハウスクリーニングやリフォームをしても、その好みが買主とマッチするか分かりません。基本的には自分で掃除するくらいで十分です。

ハウスクリーニングやリフォーム代を売却価格で回収できる保証はありません。家は現状で売却するのが基本です。

家の外装

家をできるだけ高く売るコツとは?

家の外装は、その家に住んで日常生活に問題が起きないかがポイントです。雨漏りやシロアリ被害などがあると査定額が大きく下がる可能性があります。

特に雨漏りシロアリ被害が酷い場合には「物件の瑕疵」にあたるため、修繕するか取り壊す必要があるかもしれません。ご自分で判断せず、不動産会社などの専門家に評価を依頼してください。

 家の売却では、売主に瑕疵担保責任があります。もしも、売却後に重大な瑕疵があった場合に、買主が売主に対して損害賠償や契約解除を請求できる権利です。

売却する家に住んでいる間に、何か問題を感じた時は、できるだけ詳細に不動産会社や買主に伝えるようにしてください。

瑕疵のある物件でも「瑕疵物件(訳あり物件)」として販売できるので、不動産会社に相談しましょう。

家を売るなら不動産一括査定サイトがおすすめ

家を売るなら不動産一括査定サイトがおすすめ

不動産一括査定サイトとは、1回の登録で複数の不動産会社に無料査定を依頼できるWebサービスのことです。

一括査定で査定を依頼すると、同時に複数の査定額を比較ができ、あなたの家の正確な価格相場を把握できます。

不動産の一括査定には厳しいルールが適用されています。そのために、その後の仲介や買取りを安心して依頼できるでしょう。

家の売却におすすめの不動産一括査定サイト

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定の紹介

SUUMO売却査定のココがおすすめ
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SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

 不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 2000社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社リクルート

出典:SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue(バリュー)

すまいValueの紹介

すまいValueのココがおすすめ
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  • 年間取引数は6社合計12万件以上の実績※1
  • 顧客満足度96.3%※2
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  • 完全無料!全国対応!
  • ※1 2021年度(2021年4月~2022年3月末)実績 ※2 2019年4月1日~2022年1月31日にすまいValueで媒介したお客様を対象に行ったアンケート結果。

すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

6社の知名度は高く、12万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

 実際に顧客満足度も高く、96.3%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数
同時査定依頼数
運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールの紹介

イエウールのココがおすすめ
  • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
  • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
  • 累計利用者数1,000万人以上
  • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
  • 完全無料!全国対応!

イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

 むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
運営会社 株式会社Speee

出典:イエウール公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の紹介

住友不動産販売のおすすめポイント
  • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
  • 顧客満足度94.6%※1
  • 年間購入相談件数20万件以上※2
  • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
  • 完全無料!全国対応!

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6%※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度(6月〜2月)中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合 

※2 2021年度実績

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

よくある質問

売家の査定には何時間くらい必要ですか?
おおよそですが簡易査定、訪問査定ともに約1時間ほどで終わります。
不動産会社によって査定額に違いはありますか?
不動産会社によって違いがあります。ただ不動産には適切な価格がありますので、大きく異なる場合にはその理由を聞くことをおすすめします。
査定を依頼した場合、必ず売却しなければならないのでしょうか?
いいえ、査定したからといって売却する義務はありません。あなたが納得できなければ、他の不動産会社に再度査定してもらうと良いでしょう。
いま住んでいる家でも査定できますか?
はい、今お住いの住宅でも簡易査定、訪問査定ともに可能です。お気軽にご相談ください。
家を売却しやすい時期はありますか?
通常不動産が3月と9月が活発に売れますが、売却に関しては地域性なども影響します。不動産会社にご相談ください。
売却を販売途中で止めた場合には、仲介手数料や広告費用を請求されますか?
いいえ、請求はございません。不動産売買の費用は、原則として売却の成果報酬となりますのでご安心ください。
家の査定には費用はかかりますか?
いいえ、不動産の売却査定は基本無料です。ただ、費用を請求する不動産会社もゼロではありません。そのような不動産会社への依頼はおすすめできません。

まとめ

今回は、家を売る際の手順や流れについての解説をしました。家の売却に関する基礎知識や、家を高く売るコツをおわかりいただけたと思います。

家の売却は人生のうちでも高額な取引で、回数もそう多くはありません。しかし、基本的な知識と信頼できる不動産会社に依頼すれば不安なく売却できるでしょう。

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・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
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・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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