家を売る流れと注意点を徹底解説！少しでも高く売るコツは？

さまざまな事情から家を売ろうと考えたとき、何から始めたらいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。

「できるだけ高く売りたいけど、本当に売れるのか心配」など、不安に感じる方も多いでしょう。

そこでこの記事では、これから家を売る方に、家を売却する際の流れを詳しく紹介します。

家を売る方法や期間、注意点を知ることで、納得した価格で売却できるはずです。

家を売る際の流れを5つのステップで解説

家を売る際には、あなたの家の現在の価格を知る必要があります。それは、現在の家の価格で、おおよその売却価格を決めなければならないからです。

では、現在の家の価格を調べるには、どのような方法があるのかを確認しましょう。

STEP①自分の家の相場を調べる

家の価格を知るには、不動産会社に査定をしてもらいます。

家の査定には、まずインターネットを使った「簡易査定」で複数の不動産会社の見積もりを取り、その中からあなたに合った不動産会社に「訪問査定」依頼をすると安心です。

不動産の査定は2種類あり、「簡易査定」をした後で「訪問査定」を依頼しましょう。

簡易査定（一括査定）とは？

不動産の「簡易査定」は「一括査定」とも呼ばれています。これは、インターネットを使って複数の不動産会社に簡易査定を依頼できる、無料のWebサービスのことです。

簡易査定には、以下のようなメリットがあります。

最近では、まず最初に不動産会社の無料Webサービスを使い、簡易査定を受けることが一般的となっています。

簡易査定で複数の不動産会社の査定をとり、査定額や対応を見て訪問査定してもらう不動産会社を選びましょう。

訪問査定とは？

訪問査定とは、簡易査定の結果を基にして選んだ不動産会社に、実際に家を見てもらいより詳細な「販売価格」や「買取価格」を見積ってもらう方法です。

簡易査定無しでいきなり訪問査定を受けることも可能ですが、メリットがあまり無いのでおすすめしません。査定時の注意点は別章で解説します。

この訪問査定によって、あなたが家を売る方法や金額が決まります。

 STEP②仲介か買取かを決める

不動産会社を使って家を売却する方法には、「仲介」と「買取」という2種類の方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

以下では「仲介」と「買取」をどのように選択すれば良いか、またメリットやデメリットも解説していくので、確認してみましょう。

仲介とは？

不動産取引の「仲介（媒介・ばいかい）」では、家を売りたい売主と買主の間に不動産会社が介入し、販売や契約といったさまざまな手続きを代行します。

その後に買主が見つかれば売主と買主が売買契約を結び、金銭や登記の手続きを済ませて取引が完了です。

仲介では、取引が終了してから売主が不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介のメリットとデメリット

仲介のメリットは、市場価格で家を売却できるところです。不動産会社には、広告料などの仲介手数料を支払うだけなので、次に紹介する「買取」よりも売却する額が高くなることが多いでしょう。

ただし、高く売却するにはリフォームやリノベーションの工事費用が必要になる場合があることや、買い手がいつ決まるか分からないというデメリットもあります。

買取とは？

買取とは、家を不動産会社に直接売却することです。不動産会社は、あなたの家を仕入れてからリフォームして再販売するため、売却額は仲介よりも安くなります。

ただ、取引する関係者が売主と不動産会社だけなので、手続きがシンプルで早く売却できるでしょう。

急いで家を売却したい方には、不動産会社の買取がおすすめです。

買い取りのメリットとデメリット

買取では、不動産会社があなたの家を仕入れて販売するために、個人の購入者を探す必要はありません。そのために売却にかかる時間が1週間〜1ヶ月程度と短いのがメリットです。

ただし、あなたの売りたい希望価格で家を買い取ってくれるとは限りません。そのためにも早めに行動して、複数の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。

 STEP③契約を結ぶ｜仲介と買取

仲介と買取のどちらの方法で家を売却するかが決まれば、次にあなたと不動産会社との間で、それぞれ媒介契約や売買契約を結びます。

仲介の場合には、まずあなたと不動産会社との間に「媒介契約」を結び、その後に家の購入希望者とあなたとの間で「売買契約」を結ぶ流れです。

仲介の場合｜不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者と売買契約を結ぶ

前途したように、仲介の場合は売主と不動産会社との間で、販売の条件に合意した時点で「媒介契約」を結びます。

媒介契約が結ばれると、不動産会社はあなたの家を店頭やWebサイト、折込チラシなどで広く宣伝し販売活動を行なってくれるでしょう。

買取の場合｜不動産会社と売買契約を結ぶ

買取の場合には、取引関係者があなたと不動産会社のみとなるため、この両者で「売買契約」を結べば完了です。

しかし、売却までの期間が大幅に短縮できるだけでなく、手続きも簡単に済むのがメリットです。

売買契約

仲介や買取の場合でも、基本的な売買契約の流れはほぼ同じです。まずは「重要事項説明書」に同意したうえで、双方が売買契約書に署名捺印を行います。

この際に、物件の引渡しの条件や契約不適合責任の有無、売却金額など、契約の内容をしっかりと確認してから契約を結んでください。

不動産の売買契約の際には、以下の書類が必要です。

もしも契約で分からないことがあれば、不動産会社に相談しましょう。

売買契約が締結できたら、次の決済と物件の引き渡しに移ります。

 STEP④決済引き渡しを行う

売買契約が締結されると、ほとんどの場合は約1～2ヶ月以内に、購入した個人や不動産会社から売却したお金が一括で振り込みされます。

買取の場合は、買主が不動産会社になるため、売主の都合に合わせて売買契約と同時に現金を振り込んでくれるなど、早い現金化にも柔軟に対応してくれることが多いです。

そして、決済が完了したら物件の鍵などを渡す引渡しを行います。

売主は、買主に物件を引き渡すまでに以下の準備を済ませましょう。

STEP⑤確定申告を行う

家の売却は、引き渡しで終わりではありません。その年の確定申告の手続きを済まさないといけないからです。

家を売却して「譲渡所得」が出た時は、翌年に確定申告と納税を行いましょう。

譲渡所得とは、不動産を売却した価格が購入価格よりも高いときの利益を指します。譲渡所得がプラスの場合に税金が発生する仕組みです。

現在は、下記のように3,000万円以上の利益に課税されるので売却取引の多くは非課税となっています。

ただし取得価格が不明の場合（古い家を相続した時など）は、取得価格を5%として計算するために、課税対象となる可能性が高まるので注意が必要です。

確定申告のタイミングは、例年翌年の2月16日～3月15日（3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日）までの1ヶ月間なので、忘れずに行いましょう。

家を売る際の費用や税金はどれくらいかかる？

家を売る際の費用

上記の他に、住宅ローンを一括返済する場合には5,000円～3万円程度が必要です。また、売却益が出た場合には、前章で解説した譲渡所得税が必要となります。

ただし、売却前に家をリフォームやリノベーションの工事をする場合は、その工事費用がかかります。

家を売る前のリフォーム代は、売却費用で回収できるとは限りません。不動産会社と相談して決めると良いでしょう。

家を売る際の税金

家を売る際にかかる税金は、売却前の契約書に添付する印紙税と、移転登記の際の登録印紙税がかかります。

また、売却後に譲渡所得（利益）が出た場合には、家を所有していた年数に応じて原則3,000万円を超える金額に所得税と住民税が以下の税率で課税されるので、確認してみてください。

このように、5年を基準として不動産の売却益にかかる税率は大きく変動します。

所有期間の5年以上とは、売却した年の1月1日時点が基準となります。仮に8月に売却しても、遡ったその年の1月1日が基準です。

家を売るまでの期間はどのくらい？最短2ヶ月は本当？

家が売れるまでの期間については仲介と買取で大きく異なるでしょう。買取では、不動産会社が査定した額で買い取ってもらうので、早ければ1ヶ月程度で引き渡しが完了することもあります。

ただ仲介の場合には、簡易査定から不動産会社との媒介契約までを1～2週間として、販売後にすぐに買主が決まっても最低2ヶ月はかかるでしょう。

そこで、家を少しでも高く売りたいという方には「仲介」を、できるだけ早く売りたいという方には「買取」をおすすめします。

あなたの売りたい金額やタイミングで、どの方法で売却するかを判断しましょう。分からない場合は不動産会社にご相談ください。

家をできるだけ高く売るコツとは？

家の売却では、一般的に「土地」と「建物」を別々に評価します。

家を訪問査定する場合、少しでも高く査定（買取り）してもらうためのポイントは3つです。以下では、家の査定額を上げるコツを紹介します。

築年数

築年数は、家の査定において評価額に大きな影響を与えます。基本的に建物の査定では、新築時の価格から年数が経つにつれて価格が下がることが多いです。

一戸建ての場合、築10年で評価が新築の半分に、築20年では「0円」になると言われています。

家の内装

家の内装に関しては、どうしても経年劣化が目立つ場合が多くなります。簡単に修繕可能な壁紙や畳などは大きく査定に影響しません。

ただし、床や建物に傾きがある場合には「物件の瑕疵（かし・重大な欠陥のこと）」に該当します。この場合、最悪は売却が不可能となってしまうこともあるでしょう。

また、家の売却の際にハウスクリーニングやリフォームをしても、その好みが買主とマッチするか分かりません。基本的には自分で掃除するくらいで十分です。

ハウスクリーニングやリフォーム代を売却価格で回収できる保証はありません。家は現状で売却するのが基本です。

家の外装

家の外装は、その家に住んで日常生活に問題が起きないかがポイントです。雨漏りやシロアリ被害などがあると査定額が大きく下がる可能性があります。

特に雨漏りやシロアリ被害が酷い場合には「物件の瑕疵」にあたるため、修繕するか取り壊す必要があるかもしれません。ご自分で判断せず、不動産会社などの専門家に評価を依頼してください。

売却する家に住んでいる間に、何か問題を感じた時は、できるだけ詳細に不動産会社や買主に伝えるようにしてください。

瑕疵のある物件でも「瑕疵物件（訳あり物件）」として販売できるので、不動産会社に相談しましょう。

家を売るなら不動産一括査定サイトがおすすめ

不動産一括査定サイトとは、1回の登録で複数の不動産会社に無料査定を依頼できるWebサービスのことです。

一括査定で査定を依頼すると、同時に複数の査定額を比較ができ、あなたの家の正確な価格相場を把握できます。

不動産の一括査定には厳しいルールが適用されています。そのために、その後の仲介や買取りを安心して依頼できるでしょう。

家の売却におすすめの不動産一括査定サイト

イエウール

イエウールは、全国1,900社以上もの不動産会社が参加し、累計1,000万人以上の人が利用した最大級の不動産一括査定サイト。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、それぞれの地方に強い不動産企業も登録しています。

そのため、提携している1,900以上の不動産会社はどれも優良会社。どの会社に売却依頼をしても、トラブルになる可能性は非常に低いでしょう。

他社の査定サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしていることが最大のメリットと言えますね。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録がないこと。「三井のリハウス」や「東急リバブル」などは登録されていないため、後述する「すまいvalue」と合わせて利用しましょう。

地方の不動産売却を考えている人は特におすすめしたい不動産一括査定サイトです。入力もチャット方式で簡単に進められますよ。

出典：イエウール公式サイト

すまいValue（バリュー）

すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

他の一括査定サイトと比べるとかなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手。

6社合わせて全国に900店舗あるので、どの地域の土地売却を依頼しても、対応してくれるでしょう。

利用するデメリットとして、査定が全て大手企業であることからも売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方は「イエウール」など他の一括査定サイトも確認することをおすすめします。

顧客満足度も高く、96.7％以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

口コミの評価が高いのは、利用する上でとても参考にしやすいですよね。

信頼できる、業界最大手のトップ企業に絞って査定を依頼したい方は特におすすめです。公式ページから最短60秒で無料一括査定依頼ができますよ。

また、将来を見据えた相談も可能であるため、具体的に売却時期が決まっていなくても相談可能です。

出典：すまいValue公式サイト

SUUMO不動産売却

不動産情報サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトでは、利用者の91％が「満足した」とアンケートで答えています。

エリアから不動産会社を検索することができ、会社の情報も豊富。事前にリサーチできるので、安心して売却を任せることができそうです。

また、物件種別で「土地」を選べば、最新の売却事例をすぐに見ることができます。

どんな土地が売れたのか、いくらくらいで売れたのかなどを確認できて、参考にしやすいのでは？

担当者の情報欄には、得意なエリアも記載。お願いしたい担当者を見つけるのにも、とても役に立ちそうです。

出典：SUUMO売却査定公式サイト

REGuide（リガイド）

リガイドは、2006年に「SBI不動産一括査定」として生まれた不動産一括査定サイトです。15年もの運用歴があり、他社と比較すると長いことから利用者からの信頼も厚いと言えます。

独自の厳しい審査を通過した優良の不動産会社800社以上が参加しているので、会社とのやり取りで嫌な思いをすることは少ないでしょう。

不動産売却の他にも、住宅・不動産に関する多数のサービスに対応しており、特に収益物件の査定実績が豊富です。

上記のことからも、売却以外の収益・投資に関心のある方には特におすすめな不動産一括査定サイトです。

出典：リガイド公式サイト

LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）は、不動産住宅情報サイトの「ライフルホームズ」が運営する不動産無料一括査定サイトです。

提携不動産会社数が3000社を超え不動産無料一括査定サイトの中でも特に多いながらも、それぞれの不動産会社の特徴や意気込みがわかる資料が豊富に揃っています。

運営会社のLIFULLは東証一部に上場しており、大手「HOME'S」ならではの安心感がありますね。

査定額を見てから正式に依頼できるので、最初は手軽に査定してみてはいかがでしょうか。

また、個人情報を入力しても、厳しい基準のセキュリティ認証を受けているので、個人情報漏洩の心配も必要ありません。

出典：ライフルホームズ公式サイト

HOME4U（ホームフォーユー）

HOME4Uは、2001年に日本国内で初めてサービスを始めた老舗の不動産一括査定サイトです。

創業20年の間に実績があった不動産会社とだけ提携。その数は1,800社以上なので、大手不動産や地域密着型の不動産まで、あなたの土地売却にぴったりの不動産会社が見つかるはずです。

物件情報の入力もとても簡単で、わずか1分程で完了。時間がない方でも、あっという間に査定依頼ができます。

相場のチェックも簡単に見れます。所有している土地のエリア相場を確認し、査定額と比較してみてはいかがでしょうか。

出典：HOME4U公式サイト

イエイ

イエイは、大手企業から地元密着型まで提携社数1,700社以上を誇る不動産一括査定サイトです。

他社にはないサービスとして、「お断り代行」というものがあります。これは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前であれば、自分の代わりに断りの連絡をいれてくれるもの。

断りの連絡って、なかなかしづらいものですよね。代わりに連絡を入れてくれるなんて、ありがたいサービスです。

不動産一括査定サイトの運営歴は10年と長く、査定実績は豊富。専門知識を持った優秀なスタッフが常駐し、中立的な立場から困ったことの相談に乗ってくれます。

利用者数は400万人を突破。利用者からは、「高い満足度を得た」という感想もいただいています。※公式サイト「お客様の口コミ」より

査定価格は公式ページから最短60秒入力で正確にわかります。ぜひ入力してみてください。

また、2022年1月末までにイエイで査定依頼を出されて売却した方に最大10万円のAmazonギフトカードが貰えるキャンペーンを行っております！

詳しくは公式ページをご覧ください。売却を前向きに考えていたら、ぜひイエイで査定してみましょう。

出典：イエイ公式サイト

リビンマッチ

リビンマッチは、東証マザーズ上場企業のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。年間12万件もの査定依頼、資料請求があり、お客さんからの信用も厚いです。

また、買取・リースバックの相談や、土地活用・賃貸査定など売却以外のサービスも充実しているので、売却以外の選択肢も作れます。

売却はもちろん、それ以外でも不動産について迷っていることがあれば頼りにできそうですね。

デメリットとしては、他の不動産一括査定サイトと同じく大手企業は登録していないことがあるため、大手企業の査定を希望するときは手間がかかってしまうことです。

不動産会社のデータベース量も多く簡単に査定価格がわかるので、時間がなくて忙しい方や、売却以外の買取・賃貸査定を考えている方におすすめです。

出典：リビンマッチ公式サイト

よくある質問

まとめ

今回は、家を売る際の手順や流れについての解説をしました。家の売却に関する基礎知識や、家を高く売るコツをおわかりいただけたと思います。

家の売却は人生のうちでも高額な取引で、回数もそう多くはありません。しかし、基本的な知識と信頼できる不動産会社に依頼すれば不安なく売却できるでしょう。