家を売る流れと注意点を徹底解説！少しでも高く売るコツは？

さまざまな事情から家を売ろうと考えたとき、何から始めたらいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。

「できるだけ高く売りたいけど、本当に売れるのか心配」など、不安に感じる方も多いでしょう。

そこでこの記事では、これから家を売る方に、家を売却する際の流れを詳しく紹介します。

家を売る方法や期間、注意点を知ることで、納得した価格で売却できるはずです。

家を売る際の流れを5つのステップで解説

家を売る際には、あなたの家の現在の価格を知る必要があります。それは、現在の家の価格で、おおよその売却価格を決めなければならないからです。

では、現在の家の価格を調べるには、どのような方法があるのかを確認しましょう。

STEP①自分の家の相場を調べる

家の価格を知るには、不動産会社に査定をしてもらいます。

家の査定には、まずインターネットを使った「簡易査定」で複数の不動産会社の見積もりを取り、その中からあなたに合った不動産会社に「訪問査定」依頼をすると安心です。

不動産の査定は2種類あり、「簡易査定」をした後で「訪問査定」を依頼しましょう。

簡易査定（一括査定）とは？

不動産の「簡易査定」は「一括査定」とも呼ばれています。これは、インターネットを使って複数の不動産会社に簡易査定を依頼できる、無料のWebサービスのことです。

簡易査定には、以下のようなメリットがあります。

最近では、まず最初に不動産会社の無料Webサービスを使い、簡易査定を受けることが一般的となっています。

簡易査定で複数の不動産会社の査定をとり、査定額や対応を見て訪問査定してもらう不動産会社を選びましょう。

訪問査定とは？

訪問査定とは、簡易査定の結果を基にして選んだ不動産会社に、実際に家を見てもらいより詳細な「販売価格」や「買取価格」を見積ってもらう方法です。

簡易査定無しでいきなり訪問査定を受けることも可能ですが、メリットがあまり無いのでおすすめしません。査定時の注意点は別章で解説します。

この訪問査定によって、あなたが家を売る方法や金額が決まります。

 STEP②仲介か買取かを決める

不動産会社を使って家を売却する方法には、「仲介」と「買取」という2種類の方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

以下では「仲介」と「買取」をどのように選択すれば良いか、またメリットやデメリットも解説していくので、確認してみましょう。

仲介とは？

不動産取引の「仲介（媒介・ばいかい）」では、家を売りたい売主と買主の間に不動産会社が介入し、販売や契約といったさまざまな手続きを代行します。

その後に買主が見つかれば売主と買主が売買契約を結び、金銭や登記の手続きを済ませて取引が完了です。

仲介では、取引が終了してから売主が不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介のメリットとデメリット

仲介のメリットは、市場価格で家を売却できるところです。不動産会社には、広告料などの仲介手数料を支払うだけなので、次に紹介する「買取」よりも売却する額が高くなることが多いでしょう。

ただし、高く売却するにはリフォームやリノベーションの工事費用が必要になる場合があることや、買い手がいつ決まるか分からないというデメリットもあります。

買取とは？

買取とは、家を不動産会社に直接売却することです。不動産会社は、あなたの家を仕入れてからリフォームして再販売するため、売却額は仲介よりも安くなります。

ただ、取引する関係者が売主と不動産会社だけなので、手続きがシンプルで早く売却できるでしょう。

急いで家を売却したい方には、不動産会社の買取がおすすめです。

買い取りのメリットとデメリット

買取では、不動産会社があなたの家を仕入れて販売するために、個人の購入者を探す必要はありません。そのために売却にかかる時間が1週間〜1ヶ月程度と短いのがメリットです。

ただし、あなたの売りたい希望価格で家を買い取ってくれるとは限りません。そのためにも早めに行動して、複数の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。

 STEP③契約を結ぶ｜仲介と買取

仲介と買取のどちらの方法で家を売却するかが決まれば、次にあなたと不動産会社との間で、それぞれ媒介契約や売買契約を結びます。

仲介の場合には、まずあなたと不動産会社との間に「媒介契約」を結び、その後に家の購入希望者とあなたとの間で「売買契約」を結ぶ流れです。

仲介の場合｜不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者と売買契約を結ぶ

前途したように、仲介の場合は売主と不動産会社との間で、販売の条件に合意した時点で「媒介契約」を結びます。

媒介契約が結ばれると、不動産会社はあなたの家を店頭やWebサイト、折込チラシなどで広く宣伝し販売活動を行なってくれるでしょう。

買取の場合｜不動産会社と売買契約を結ぶ

買取の場合には、取引関係者があなたと不動産会社のみとなるため、この両者で「売買契約」を結べば完了です。

しかし、売却までの期間が大幅に短縮できるだけでなく、手続きも簡単に済むのがメリットです。

売買契約

仲介や買取の場合でも、基本的な売買契約の流れはほぼ同じです。まずは「重要事項説明書」に同意したうえで、双方が売買契約書に署名捺印を行います。

この際に、物件の引渡しの条件や契約不適合責任の有無、売却金額など、契約の内容をしっかりと確認してから契約を結んでください。

不動産の売買契約の際には、以下の書類が必要です。

もしも契約で分からないことがあれば、不動産会社に相談しましょう。

売買契約が締結できたら、次の決済と物件の引き渡しに移ります。

 STEP④決済引き渡しを行う

売買契約が締結されると、ほとんどの場合は約1～2ヶ月以内に、購入した個人や不動産会社から売却したお金が一括で振り込みされます。

買取の場合は、買主が不動産会社になるため、売主の都合に合わせて売買契約と同時に現金を振り込んでくれるなど、早い現金化にも柔軟に対応してくれることが多いです。

そして、決済が完了したら物件の鍵などを渡す引渡しを行います。

売主は、買主に物件を引き渡すまでに以下の準備を済ませましょう。

STEP⑤確定申告を行う

家の売却は、引き渡しで終わりではありません。その年の確定申告の手続きを済まさないといけないからです。

家を売却して「譲渡所得」が出た時は、翌年に確定申告と納税を行いましょう。

譲渡所得とは、不動産を売却した価格が購入価格よりも高いときの利益を指します。譲渡所得がプラスの場合に税金が発生する仕組みです。

現在は、下記のように3,000万円以上の利益に課税されるので売却取引の多くは非課税となっています。

ただし取得価格が不明の場合（古い家を相続した時など）は、取得価格を5%として計算するために、課税対象となる可能性が高まるので注意が必要です。

確定申告のタイミングは、例年翌年の2月16日～3月15日（3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日）までの1ヶ月間なので、忘れずに行いましょう。

家を売る際の費用や税金はどれくらいかかる？

家を売る際の費用

上記の他に、住宅ローンを一括返済する場合には5,000円～3万円程度が必要です。また、売却益が出た場合には、前章で解説した譲渡所得税が必要となります。

ただし、売却前に家をリフォームやリノベーションの工事をする場合は、その工事費用がかかります。

家を売る前のリフォーム代は、売却費用で回収できるとは限りません。不動産会社と相談して決めると良いでしょう。

家を売る際の税金

家を売る際にかかる税金は、売却前の契約書に添付する印紙税と、移転登記の際の登録印紙税がかかります。

また、売却後に譲渡所得（利益）が出た場合には、家を所有していた年数に応じて原則3,000万円を超える金額に所得税と住民税が以下の税率で課税されるので、確認してみてください。

このように、5年を基準として不動産の売却益にかかる税率は大きく変動します。

所有期間の5年以上とは、売却した年の1月1日時点が基準となります。仮に8月に売却しても、遡ったその年の1月1日が基準です。

家を売るまでの期間はどのくらい？最短2ヶ月は本当？

家が売れるまでの期間については仲介と買取で大きく異なるでしょう。買取では、不動産会社が査定した額で買い取ってもらうので、早ければ1ヶ月程度で引き渡しが完了することもあります。

ただ仲介の場合には、簡易査定から不動産会社との媒介契約までを1～2週間として、販売後にすぐに買主が決まっても最低2ヶ月はかかるでしょう。

そこで、家を少しでも高く売りたいという方には「仲介」を、できるだけ早く売りたいという方には「買取」をおすすめします。

あなたの売りたい金額やタイミングで、どの方法で売却するかを判断しましょう。分からない場合は不動産会社にご相談ください。

家をできるだけ高く売るコツとは？

家の売却では、一般的に「土地」と「建物」を別々に評価します。

家を訪問査定する場合、少しでも高く査定（買取り）してもらうためのポイントは3つです。以下では、家の査定額を上げるコツを紹介します。

築年数

築年数は、家の査定において評価額に大きな影響を与えます。基本的に建物の査定では、新築時の価格から年数が経つにつれて価格が下がることが多いです。

一戸建ての場合、築10年で評価が新築の半分に、築20年では「0円」になると言われています。

家の内装

家の内装に関しては、どうしても経年劣化が目立つ場合が多くなります。簡単に修繕可能な壁紙や畳などは大きく査定に影響しません。

ただし、床や建物に傾きがある場合には「物件の瑕疵（かし・重大な欠陥のこと）」に該当します。この場合、最悪は売却が不可能となってしまうこともあるでしょう。

また、家の売却の際にハウスクリーニングやリフォームをしても、その好みが買主とマッチするか分かりません。基本的には自分で掃除するくらいで十分です。

ハウスクリーニングやリフォーム代を売却価格で回収できる保証はありません。家は現状で売却するのが基本です。

家の外装

家の外装は、その家に住んで日常生活に問題が起きないかがポイントです。雨漏りやシロアリ被害などがあると査定額が大きく下がる可能性があります。

特に雨漏りやシロアリ被害が酷い場合には「物件の瑕疵」にあたるため、修繕するか取り壊す必要があるかもしれません。ご自分で判断せず、不動産会社などの専門家に評価を依頼してください。

売却する家に住んでいる間に、何か問題を感じた時は、できるだけ詳細に不動産会社や買主に伝えるようにしてください。

瑕疵のある物件でも「瑕疵物件（訳あり物件）」として販売できるので、不動産会社に相談しましょう。

家を売るなら不動産一括査定サイトがおすすめ

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不動産の一括査定には厳しいルールが適用されています。そのために、その後の仲介や買取りを安心して依頼できるでしょう。

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対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

　むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	1900社以上
同時査定依頼数	６
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出典：イエウール公式サイト

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また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度（6月〜2月）中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合　

※2 2021年度実績

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出典：住友不動産販売公式サイト

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よくある質問

まとめ

今回は、家を売る際の手順や流れについての解説をしました。家の売却に関する基礎知識や、家を高く売るコツをおわかりいただけたと思います。

家の売却は人生のうちでも高額な取引で、回数もそう多くはありません。しかし、基本的な知識と信頼できる不動産会社に依頼すれば不安なく売却できるでしょう。