一戸建ての売却の流れは5つのステップ!一戸建ての売却に関連する税金や手数料もご紹介
 一戸建ての売却は、成功に導くための流れに沿って行うことが重要です。

とはいえ、まずは何から手を付けたら良いのか?がわからない方も少なくないでしょう。

ここでは、一戸建ての売却5つのステップと、一戸建ての売却に関する税金や手数料についてご紹介します。

この記事が役に立つ方
  • 一戸建ての売却を検討している方
  • 一戸建ての売却の手順に興味のある方
  • 一戸建ての売却に関連する税金や手数料を知りたい方

一戸建ての売却を成功に導く流れは5つのステップ

一戸建て売却の手順

一戸建ての売却は、次の5つのステップに沿って進めていくことが成功へのカギとなります。

一戸建ての売却を成功に導く流れ
  1. まずは準備から
  2. 物件の査定
  3. 不動産会社との媒介契約
  4. 売却活動
  5. 売買契約⇒物件の引き渡し

一戸建ての売却①まずは準備から

一戸建ての売却は事前準備から始まります。売却したい一戸建て物件の価格相場を大まかにつかんでおくためです。

一戸建て物件情報の確認方法

登記事項証明書などの書類を入手する必要がありますが、自宅にて保管している書類(残高証明書)なども探してみることをおすすめします。

項目 確認方法
一戸建ての築年数 登記簿謄本(登記事項証明書)の新築年月日を参照する
※所轄の法務局にて入手可能
オンライン申請のご案内
最寄り駅からの距離 Googleマップ
実際に歩いてみた時間
※1分=80メートルで計算
周辺の環境 公共施設
(学校、病院、役所など)
商業施設
(スーパー、コンビニなど)
銀行などの金融機関やATM
土地の形状や面積 地積測量図を参照する
※所轄の法務局にて入手可能
オンライン申請のご案内
住宅ローンの残債 残高証明書
返済予定表
※いずれも住宅ローンを設定した金融機関より送付されたものを参照
Googleマップを使った距離の測定方法
Googleマップを使った距離の測定方法
  1. Googleマップにアクセス
  2. 場所の名前もしくはアイコン以外の箇所を長押し
  3. 赤いピンが表示される
  4. 「距離を測定」を選んでタップ
  5. 画面下部の「地点を追加」をタップ
  6. 合計距離が表示される(マイル、キロメートル)

一戸建て物件・土地の相場の確認方法

一戸建て物件の土地の相場を調べる際には、次の資料が参考になるかと思われます。

項目 確認方法 算出方法
路線価 国税庁「財産評価基準書 路線価×土地の面積×補正率÷0.8×1.1
※実勢価格の目安
固定資産税評価額 固定資産税納税通知書 固定資産税評価額÷0.7×1.1
※実勢価格の目安
公示地価 国土交通省「標準値・基準値検索システム 公示地価×土地の面積×1.1
※実勢価格の目安
基準地価 国土交通省「標準値・基準値検索システム 基準地価×土地の面積×1.1
※実勢価格の目安
不動産取引価格情報 国土交通省「土地総合情報システム 所在地や駅名などを入力して検索
不動産一括査定サイト 各不動産情報サイト 所在地や駅名などを入力して検索
 この中で最も容易に利用できるのが、不動産一括査定サイトです。

路線価や不動産取引価格情報などと比較することで、より実際の相場に近い金額がイメージできるかと思われます。

一戸建ての売却②物件の査定

一戸建て物件の大まかな相場がつかめましたら、物件の査定へと進みます。物件の査定の際には、前述した不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

不動産一括査定サイトを利用した査定の流れ
  1. 不動産一括査定サイトにアクセス
  2. サイトへの会員登録を行う
  3. 売却したい一戸建て物件の情報を入力する
  4. 簡易査定とともに不動産会社の情報が表示される
  5. まずは10社ほどに絞る
  6. 10社の公式サイトにて一戸建て物件の売却事例を確認する
  7. 10社の中から3社に絞って査定依頼を送信
  8. 査定依頼をした不動産会社の担当者より連絡が届く
  9. メールや電話のやり取りの後に、訪問査定を依頼する
  10. 訪問査定にて不動産会社の担当者より見積もりを出してもらう
  11. 他の不動産会社の訪問査定での見積もりと比較
  12. 良い条件の不動産会社が見つかれば媒介契約に進む

上記の手順で良い条件の不動産会社が見つからなかった場合には、ほかの不動産一括査定サイトなどで同じ手順を繰り返してみることをおすすめします。

一戸建ての売却③不動産会社との媒介契約

訪問査定を経て条件の良い不動産会社と巡り会えた際には、媒介契約の締結に臨みます。媒介契約の3つの種類を以下の表にまとめてみました。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産業者への依頼 非対応 非対応 可能
売主が探した買主との取引 可能 非対応 可能
REINS(レインズ)への登録 媒介契約から1週間以内 媒介契約から5日以内 法令で定められていません
売却活動報告 2週間に1回以上 1週間に1回以上 法令で定められていません
媒介契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内 ※行政指導 ※法令で定められていません
売主(うりぬし):土地や建物を売りたい人
買主(かいぬし):土地や建物を買いたい人

この中で一番無難なのが「専任媒介契約」です。

一般媒介契約はすでに買主の候補者が存在する場合や、駅チカなどの好条件物件の売却に向いています。

一戸建ての売却④売却活動

不動産会社と媒介契約を締結しましたら、いよいよ売却活動のスタートです。

売却活動の大半は不動産会社が担います。内見に向けて物件の清掃をしておきましょう。
一戸建て物件の売却活動
  1. 不動産会社との媒介契約締結
  2. 必要書類を準備
  3. 一戸建て物件の売却価格を決定
  4. REINS(レインズ)に登録
  5. 不動産ポータルサイトに登録
  6. 物件の広告を作成し、物件の近隣へのポスティングや新聞の折込チラシに入れてもらう
  7. 不動産会社の担当者より進捗状況が報告される
  8. 一戸建て物件を内見した買主候補者との交渉
  9. 売主と買主、双方の条件が合致したら売買契約に進む

一戸建ての売却に必要な書類

項目 入手場所
登記簿謄本(登記事項証明書) 所轄の法務局
オンライン申請のご案内
地積測量図 所轄の法務局
オンライン申請のご案内
境界確認書 土地家屋調査士による境界確定測量の後に発行される書類
固定資産税納税通知書 不動産の所有者に対してお住まいの市区町村より送付される書類
建築確認済証および、検査済証 建物の建築後に施工会社などより発行される
建設設計図書および工事記録書 建物の建築後に施工会社などより発行される
リフォームに関する資料 建物のリフォーム後に施工会社などより発行される
売買契約書(購入時) 売買契約の締結後に仲介を担当した不動産会社より発行される
重要事項説明書(購入時) 売買契約の締結後に仲介を担当した不動産会社より発行される

一戸建ての売却に必要な書類(その他)

項目 内容
本人確認書類 運転免許証など
印鑑証明書 3ヶ月以内に発行したもの
※お住まいの市区町村役場にて入手
※売却する物件が共有名義の場合、すべての共有者の分が必要
印鑑 印鑑登録済みのもの
※売却する物件が共有名義の場合、すべての共有者の分が必要

必要書類に関しては、不動産会社の担当者より「この書類を用意してください」と指示されるかと思われます。

一戸建ての売却⑤売買契約⇒物件の引き渡し

一戸建て物件の購入希望者と条件が合致しましたら、売買契約へと進みます。

  売買契約は、売主と買主と不動産会社の担当者(宅地建物取引士)の立ち会いにて行われるのが一般的です。

宅地建物取引士による重要事項説明の後、売買契約書に必要事項を記入および捺印をしてから、手付金が買主から売主に手渡されます。

手付金は売却価格の10%ほどに設定するケースが多いようです。

売買契約の締結と同時に、仲介を担当した不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

抵当権抹消(住宅ローンの完済)

売買契約の締結後、一戸建て物件の住宅ローンを完済してから抵当権抹消登記へと進みます。

  住宅ローンの完済は、買主より売却価格を受け取るタイミングで行われるのが通例です。

抵当権抹消登記は司法書士によって、物件の引き渡し日に所轄の法務局にて実施されます。

物件の引き渡し

  物件の引き渡しの際、買主から売主に手付金を差し引いた売却価格の残金が支払われます。

この時点で不動産会社に残りの仲介手数料を納める形です。

物件の引き渡しが済みましたら、一戸建ての売却手続きの完了となります。

一戸建ての売却に関連する税金や手数料

一戸建て売却で発生する税金・手数料

一戸建ての売却に関連する税金や手数料を次の表にまとめています。

項目 内容
仲介手数料 (売却価格×3%+60,000円)×1.1(消費税)
※400万円超の売却価格の場合
印紙税 売買契約書などに貼付する収入印紙代
抵当権抹消費用 土地:1,000円/筆
建物:1,000円/筆
※この他に司法書士への報酬が発生します
住宅ローン返済手数料 金融機関ごとに異なる
不動産譲渡所得税 売却価格-(取得費用+購入価格)がプラスの際に納める税金
消費税 売主が課税事業者であり、建物の売却に対してのみ課される
※土地の売買には非課税
※課税事業者でない売主からの売却は消費税の課税対象外です

仲介手数料は不動産会社への成功報酬

一戸建ての売却にて不動産会社に仲介を依頼(媒介契約)した際、売却の成立後に不動産会社に仲介手数料を支払います。

  仲介手数料は不動産会社の成功報酬です。

不動産会社は仲介手数料によって、以下の費用を賄っています。

・物件の広告費用(REINS、ポータルサイト、チラシなど)
・従業員の給与や賞与
・店舗の賃料
・店舗の固定費(電気、ガス、水道、電話、プロバイダ料金など)

仲介手数料は値引きできる?

仲介手数料の計算式は次のとおりです。

 (売却価格×3%+60,000円)×1.1(消費税)

※400万円超の売却価格の場合

この計算式で求められるのは仲介手数料の上限金額です。そのことから、仲介手数料の値引きができるのでは?という説が誕生したのではないかと思われます。

  結論から申しますと、仲介手数料の値引き交渉はおすすめできません。

不動産会社の営業担当者のモチベーションに大きく影響するためです。

不動産会社に限らず、営業職には基本給のほかに歩合給が設けられています。わかりやすく言うと、「仲介手数料の値引き=歩合給の減少」ということです。

仲介手数料の値引きを検討している方は、仲介手数料が「無料」や「割引」となる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

住宅ローンの完済と抵当権抹消登記

一戸建ての売却を完了するためには、住宅ローンの完済と抵当権抹消登記を行う必要があります。

住宅ローン返済手数料

  住宅ローン返済手数料は、住宅ローンの繰り上げ返済をする際に発生する費用です。

住宅ローン返済手数料の金額は、住宅ローンを設定した金融機関や住宅ローン商品ごとに異なります。

抵当権抹消登記

一戸建ての売却をする際には、抵当権抹消登記が必須です。

 抵当権を抹消するためには、住宅ローン残高の完済が条件となります。

抵当権抹消にかかる費用(登録免許税)は一戸建ての場合、土地1筆につき1,000円。建物1筆ごとに1,000円を所轄の法務局宛に納める必要があります。

一戸建ての売却などの抵当権抹消登記は、司法書士に依頼することが大半です。

そのため、抵当権抹消費用のほかに司法書士への報酬が加わります。

印紙税(収入印紙代)

  印紙税は収入印紙を購入した時点で納める税金です。

売買契約書に貼付する収入印紙に対して課されます。

受取金額(消費税抜) 印紙税額
~49,999円 非課税
50,000円~1,000,000円 200円
1,000,001円~2,000,000円 400円
2,000,001円~3,000,000円 600円
3,000,001円~5,000,000円 1,000円
5,000,001円~10,000,000円 2,000円
10,000,001円~20,000,000円 4,000円
20,000,001円~30,000,000円 6,000円
30,000,001円~50,000,000円 10,000円
50,000,001円~100,000,000円 20,000円
100,000,001円~200,000,000円 40,000円
200,000,001円~300,000,000円 60,000円
300,000,001円~500,000,000円 100,000円
500,000,001円~1,000,000,000円 150,000円
1,000,000,001円~ 200,000円
受取金額の記載がないもの 200円

参考資料
国税庁「No.7141 印紙税額の一覧表(その2)第5号文書から第20号文書まで」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7141.htm

第1号文書(不動産の譲渡等に関する契約書)や第2号文書(請負に関する契約書)、そして第17号文書(金銭または有価証券の受取書)に関しては、消費税額が記載されている(税抜価格、税込価格を含む)場合に限り、消費税を含まない金額に対して印紙税が課される形です。

国税庁「No.6925 消費税等と印紙税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6925.htm

消費税

一戸建ての売却の際、土地には消費税が課されませんが、建物に対して消費税が課されるケースが存在します。

  消費税の課税事業者より売却された建物は消費税の課税対象です。

課税事業者でない個人からの建物の売却は、課税対象外となります。

不動産譲渡所得税

 不動産譲渡所得税は、「売却価格-(取得費用+購入価格)」がプラスの際に発生する税金です。

所得税の確定申告にて納める義務があります。

マイホームを売ったときの特例

 居住用の一戸建ての売却の際、不動産譲渡所得より最大3,000万円までの控除が受けられます。
マイホームを売ったときの特例
  • 自身が居住していた家屋(一戸建て住宅など)の売却
  • 自身が居住していた家屋と同時に家屋が建てられていた土地や借地権の売却
  • 以前に居住していた家屋や土地の場合には、移転から3年後の年の12月31日までに売却

国税庁「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

たとえば一戸建ての売却で得た不動産譲渡所得が5,000万円の場合、5,000万円-3,000万円=2,000万円を不動産譲渡所得として計上可能です。

すでに住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受けている方は、「マイホームを売ったときの特例」の対象外となるのでご注意ください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

一戸建ての売却をした際に以下の5つの条件を満たした方には、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が受けられます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の条件
  • 自身が居住する日本国内の家屋および土地の売却
  • 売却した年の1月1日の時点にて、売却した家屋や土地の所有期間が10年超
  • 売却した年やその前の年に「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けていない
  • マイホームの買い替えや交換の特例などを受けていない
  • 家屋や土地の売却先が親子や夫婦などの「特別の関係がある人」ではない
 課税長期譲渡所得金額は「売却金額-(購入金額+取得費用)-特別控除」にて算出します。
課税長期譲渡所得金額 税額
60,000,000円以下 課税長期譲渡所得金額×10%
60,000,001円~ (課税長期譲渡所得金額-60,000,000円)×15%+6,000,000円

国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

一戸建ての売却の結果、不動産譲渡所得「売却価格-(取得費用+購入価格)」がマイナスになった場合にも、確定申告を行うことで損益通算が認められる可能性があります。

  一戸建ての売却後に、新たに居住用の戸建住宅などを購入した方が対象です。

適用された場合、不動産譲渡所得のマイナス分を給与所得や事業所得より控除することが認められます。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用条件
  • 購入後5年を超えた日本国内の居住用家屋及び土地の売却
  • 売却した前年の1月1日から翌年の12月31日までに、延床面積50㎡以上の居住用家屋の購入
  • 新たに購入した居住用家屋の住宅ローン10年以上の設定(購入年の12月31日時点)

国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

一戸建てを売却する際の注意点

一戸建てを売却する際の注意点

一戸建てを売却するには、不動産会社との協力が必要不可欠であり、その際には良好な関係を築くための注意点があります。

不動産会社が提出してくれる査定金額は会社ごとに金額が異なります。そのため、複数の会社へ査定依頼することが大切です。

そこで、「一戸建て」を売却する際に注意すべきポイントについて解説していきます。

「一戸建て」を売却する際に注意すべきポイント
  • 不動産会社によって査定金額にバラつきがある
  • 不動産会社が提出してくれる査定金額が成約価格ではない
  • 売却活動には時間的余裕を持って取り組む

不動産会社によって査定金額にバラつきがある

先ほども解説した通り、不動産会社が提出してくれる査定金額には数十万円〜数百万円単位での金額差が生じることはよくあります。

 不動産会社が実施する査定は、市場に出しても「売却できるであろう金額」を査定してくれます。そのため、不動産会社ごとに金額に差が生じます。

そこで重要になるのが、「複数の不動産会社へ査定依頼する」ことです。複数社からの査定結果を比較・検討することで、適正な市場価格を調査することが可能です。

一社からの査定結果だけでは、その査定が適正な価格なのかどうかは初心者の方では見極めが難しいです。そのため、複数社からの査定結果を比較するのは適正金額での売却に繋がります。

複数の不動産会社へ査定依頼する際には、「不動産一括査定サイト」を活用するのがおすすめです。オンライン上から無料で一括査定依頼可能です。

不動産会社が提出してくれる査定金額が成約価格ではない

不動産会社が提出してくれた査定金額はあくまで「売却できるであろう金額」。そのため、査定金額が成約金額となることを保証している訳ではありません。

 不動産会社の査定に「意味がない」と感じる方も多いかもしれませんが、査定を実施することで、どれくらいの金額で売れるのかを一定の根拠に基づきながら確認できます。

適正価格で売却するためにも、複数の不動産会社へ査定依頼し、信頼できる不動産会社を選択することが重要です。

明らかに査定金額が高い不動産会社がいれば、「怪しい」と考えて、「なぜその金額なのか?」「売却できる見込みがあるのか?」というところをしっかり比較・検討しましょう。

上記のポイントからも、複数の会社へ査定依頼する必要があり、「不動産一括査定サイト」の活用をすることで、効率的な売却活動ができるでしょう。

売却活動には時間的余裕を持って取り組む

不動産売却には動く金額が大きかったり、必要な手続きも多いため、売却までに3ヶ月〜1年程度の期間が必要になることが予想されます。

 早く不動産を手放したいという理由がある方は、市場価格から低い価格での取引となってしまう可能性も。

また、不動産には売却しやすい時期が「3月頃」をピークにしていることも頭の片隅に置いておきましょう。

そのため、適正な価格で一戸建てを売却したい方であれば、時間に余裕を持って売却活動に取り組み、「3月頃」を目安に市場に売り出せるような準備が必要です。

一戸建ての売却時に使いたい「不動産一括査定サイト」

一戸建ての売却には不動産一括査定サイトが便利

一戸建ての売却時には、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

  不動産一括査定サイトとは、一戸建て物件などの簡易査定を自宅にて可能にするサービスです。

簡易査定の後に、複数の不動産会社と個別に交渉する形となります。

まずは所有中の一戸建ての大まかな価格相場のチェックに使ってみてはいかがでしょうか。

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すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
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出典:すまいValue公式サイト

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対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
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出典:イエウール公式サイト

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住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6%※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度(6月〜2月)中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合 

※2 2021年度実績

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

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よくある質問

一戸建てを売却する手順とは?

①売却する物件の調査 → ②物件の査定 → ③不動産会社との媒介契約 → ④売却活動 の流れになります。
売却する際には物件の市場相場を把握しておくことで、不動産会社を見極める資料になったり、適正価格で売却するのに役に立つでしょう。

一戸建てを売却する手数料とは?

「仲介手数料」「印紙税」「抵当権抹消権」「住宅ローン返済手数料」「不動産譲渡所得税」「消費税」などがあります。
中でも不動産会社に支払う「仲介手数料」は数十万円〜数百万円と高くなる傾向にあります。

一戸建てを売却する際の税金とは?

「印紙税」「不動産譲渡所得税」「消費税」があげられます。
「不動産譲渡所得税」は一戸建ての売却によって利益が出た場合に必要になる税金ですが、「マイホームを売ったときの特例」により節税も可能です。
一戸建て物件・土地の相場の確認方法とは?
「路線価」「固定資産税評価額」「公示地価」「基準地価」「不動産取引価格情報」「不動産一括査定サイト」などがあります。
一戸建てを売却する際の不動産会社との契約方法とは?
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。
複数の不動産会社へ依頼できるか、REINSへの登録義務の有無によって違いがありますが、おすすめは「専任媒介契約」です。
一戸建てを売却する際の必要な資料とは?
「登記簿謄本」「地積測量図」「境界確認書」「固定資産税納税通知書」「建築確認済証」「リフォームの資料」「売買契約書」「重要説明書」などがあります。
「印鑑登録証明書」など不動産会社から頼まれる可能性もあります。
一戸建てを売却する際の仲介手数料は値引きできるのか?
キャンペーンを使ったり、値引き交渉によって仲介手数料を安くすることは可能です。
しかしながら、仲介手数料を安くすることで、不動産会社の販促活動のモチベーションが下がり、売却が遅くなってしまう可能性も十分あります。

まとめ

ここまで、一戸建ての売却に関する次の項目を紹介してきました。

一戸建ての売却・まとめ
  • 一戸建ての売却を成功に導く流れは5つのステップ
  • 一戸建ての売却に関連する税金や手数料
  • 一戸建ての売却時に使いたい「不動産一括査定サイト」

一戸建ての売却は「事前準備」がカギとなります。

正しい情報を的確に入手することが、一戸建ての売却が成功するか?否か?の分水嶺です。

当記事が一戸建ての売却を検討している方への参考になることを願います。

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