家の買い替えと住み替えの違いとは?買い替えの方法や流れも紹介

現在住んでいる家を売却し次の家に引っ越すことを、家の住み替え、もしくは買い替えと表現します。しかし両者の言葉には、意味の違いがあるのだろうかと考えている方もいるでしょう。

さらに家の住み替え・買い替えを検討している方の中には、最適な住み替え・買い替えのタイミングを知りたい方もいます。

この記事では、住み替え・買い替えという言い方に違いはあるのかについて解説しましょう。また、住み替え・買い替えの最適なタイミングなど紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。

買い替えのための資金計画についても、詳しく取り上げています。

家の「住み替え」と「買い替え」はどう違う?

質問

まずは住み替えと買い替えの、意味の違いを説明しましょう。住み替えは、読んで字のごとく住居を替えることです。

 入学・転勤・結婚・退職などをきっかけに、現在住んでいる家を引っ越し、新しい家に住むことを意味します。

一方買い替えは、「買う」という言葉が含まれている通り、現在住んでいる家を売却し新しい住居を購入して住み替えることを言います。

このように、厳密には住み替えと買い替えでは意味が違います。とはいえ一般的には、家を売却し次の家を購入するという意味の言葉として使われます。

不動産会社や金融機関でも両者の意味は同じ

住み替えと買い替えは、同じようなことを意味する言葉として使われているものです。不動産会社で話をする場合も、どちらを使ってもかまいません。

不動産会社の方が会話の内容から、住み替え・買い替えのどちらを希望しているかを把握してくれるでしょう。金融機関が提供するローンについても、住み替え・買い替えの意味は同じです。

ある金融機関では「住み替えローン」という名前でも、別の金融機関では「買い替えローン」という名前で提供している場合もあります。

 大切なのは厳密な意味の違いにこだわるのではなく、どういった準備や計画が必要かを把握しておくことです。

本記事では家を売ることを前提としましょう。新しい家に引っ越す意味合いで「買い替え」という言葉を使って、内容を説明します。

家の買い替え(住み替え)の2つの方法とタイミング 

不動産と時間

買い替えには大きく分けると、「売り先行の買い替え」と「買い先行の買い替え」という2つの種類があります。それぞれの買い替えの意味や、メリット・デメリットについて紹介しましょう。

売り先行の買い替え

売り先行の買い替えとは、現在居住している家を売却してから、新しい家を購入することです。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行の買い替えには、以下のメリットがあります。

主なメリット
  • 家の売却代金を住宅ローンの返済に使える
  • 家の売却代金を次に住む家の購入資金に使える
  • 販促活動に時間的余裕があるので、高価売却を期待できる

売り先行の買い替えでは、時間的に余裕を持って家を売れるので高価売却が期待できます。それにより次の家を購入するための資金に余裕を持てるでしょう。

売り先行の買い替えで覚えておくべきデメリットには、売却後に新居がすぐに見つからない場合、賃貸住宅に仮住まいが必要であることが挙げられます。

また、上記の場合は現在の家から仮住まい住宅、仮住まい住宅から新居へと2回の引っ越しが必要な点もデメリットです。

こういった方には売り先行の買い替えがおすすめ

家を買い替えるまたは住み替える

売り先行の買い替えがおすすめな方
  • 家のローンを現在返済中で、売却代金を使って返済したい
  • 家の売却代金を新居の購入費用にしたい
  • できるだけ高値で家を売却し、住み替え費用を充実させたい
  • 家賃負担などのコストをかけずに仮住まいできる実家などの住居が確保できる

メリット・デメリットを考えると、上記のような計画もしくは特徴のある方には、売り先行の買い替えをおすすめします。

経済的に余裕をもって新しい住まいに引っ越ししたい方は、売り先行の買い替えを検討できるでしょう。

買い先行の買い替え

新しい家

買い先行の買い替えとは、新しい家を購入してから、現在住んでいる家を売却することです。

買い先行のメリット・デメリット

新居を見つけることが先にくる買い先行のメリットとしては、以下のものがあります。

主なメリット
  • 時間をかけて納得できる新居を探せる
  • 仮住まいの準備は不要
  • 引っ越しは1回だけ

なお、買い先行の買い替えのデメリットとしては、現在の家の住宅ローンについて残債がある場合、新居の住宅ローンと合わせて、二重ローンになる可能性が挙げられます。

 また、二重ローンによる経済的負担が厳しいので、家の売却を急いでしまい、相場より安く売ってしまう場合がある点もデメリットです。

買い先行の買い替えによって生じるデメリットを回避するため、新居を購入するときに「買い替え特約」を利用できるでしょう。

買い替え特約は今住んでいる家について、定められた期限内に希望価格で売却できなかった場合、新居の購入を白紙にできる取り決めです。

買い替え特約を新居の売主と契約すれば購入をなしにした場合も、違約金が請求されることはありません。

また気持ちを新たにして、次の住み替え計画を立案可能です。

こういった方には買い先行の買い替えがおすすめ

家を買い替えるまたは住み替える

買い先行の買い替えがおすすめな方
  • 現在住んでいる家のローンを完済している
  • 現在住んでいる家のローンを売却代金で完済できる見込みがある
  • 現在住んでいる家が高値で売れる見込みがあり、すぐに売却できる状態である
  • すぐにでも購入したい家がある

買い先行の買い替えで注意しなければならないのは、現在住んでいる家と新居の二重ローンで経済的負担が重くなることです。

今の家がすぐ売れる状態ではなく、なおかつ二重ローンで毎月の返済が厳しくなるかもしれません。その場合は買い先行ではなく、売り先行の買い替えを選択できるでしょう。

買い替えを検討するタイミング

時間

買い替えを検討できるタイミングについても、簡単に触れておきましょう。以下の条件で当てはまるものがあれば、売り先行・買い先行のどちらの場合でも、買い替えを検討できます。

買い替えを検討できるタイミング
  • 築年数が浅いうち
  • 住宅ローンの金利が低いうち
  • 相場が高いうち

築年数が浅いうちに売却すれば、高値での売却を期待できます。その点は買い替えを検討できる条件のひとつになるでしょう。

木造一戸建てを例とするなら、新築から10年で資産価値は最初の半分程度に下がります。築15年になると資産価値の下落率はゆるやかになり、築20年以降はほぼ変化なしで横ばい状態です。

 さらに古い家は内装や設備機器も古くなっているので、それも売却を難しくさせる要因となります。

こうした点を考えると、資産価値が大きく下落していない、築年数が浅いうちに買い替えを検討する方が有利といえるでしょう。金利が低いときも、買い替えを検討できるポイントになります。

理由は、新居購入のために住宅ローンを組む場合、月々の利息分の支払額を抑えられるからです。さらに不動産相場が高いときも、買い替えを検討できるでしょう。

高値で現在住んでいる家を売却できれば、住み替えのための資金を充実させられるからです。

家の買い替えを検討している人が資金計画を立てる際のポイント

不動産投資

家の買い替えを検討しているなら、資金計画をきちんと立てなければなりません。本項では、資金計画を立てるための大切なポイントを2つ紹介しましょう。

住み替えローンの利用に注意する

家の買い替えを計画している方の中には「住み替えローン」の利用を、検討している方もいることでしょう。

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分と、新居購入のための資金を一緒に借入できるローンです。

現在住んでいる家のローン残債が、家の売却額と自己資金を合わせた額より多いと、抵当権の抹消ができず家の売却はできません。

 しかし住み替えローンを利用できれば、残債分と新居の購入資金を借入できます。住宅ローンを完済できなくても、買い替えができるわけです。

とはいえ住み替えローンは、売却する家の残債と新居の購入資金の両方を借入するものです。必然的に借入金額が高額になります。

さらに住み替えローンの金利は、一般的な住宅ローンより基本的に高金利です。こうした点から住み替えローンを利用するなら、毎月の支払額が以前よりも増える可能性が高いといえるでしょう。

住み替えローンを利用して買い替えをする場合には、注意して返済計画を立てなければなりません。

定年までに完済できる返済計画を立てる

通帳を見る男性

家の買い替えを検討する世代は、40代から60代が中心です。これは家を購入したときよりも、次の家を購入するときの方が定年までの期間がより短くなっていることを意味します。

最初の購入と同じように、30年ないし35年ローンで2回目の家を購入するためのローンを組まないように、注意しなければなりません。

 40代で35年ローンを組むなら、退職後のローン返済が厳しくなり生活に影響を及ぼしかねません。定年の65歳までに次の家のローンを完済できる資金計画を立てましょう。

買い替えの資金計画を立てるためには、現在住んでいる家がどれくらいの値段で売却できるのか知る必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、現在住んでいる家の売却価格の相場を簡単に調査可能です。

新居の購入資金やローン返済計画を考えるためにも、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

家の買い替えを検討している人が不動産会社に相談する際のポイント

不動産会社の担当者

家の買い替えを検討しているなら、現在住んでいる家の査定依頼もかねて、不動産会社に相談するのがおすすめです。

本項では、不動産会社に家の買い替えを相談する場合に、注意しなければならないポイントについて紹介しましょう。

家の売却を相談できる不動産会社を探す

買い替えを検討している場合、現在住んでいる家の売却を相談できる不動産会社を探すのが、ポイントになります。

先ほど述べたように現在住んでいる家の売却価格がわからなければ、買い替えの予算や新居のローン返済計画が立てられないからです。

 買い替えの相談ができる不動産会社を探すときには、新居の候補地にある不動産会社がおすすめと言えます。

現在住んでいる家の売却もお願いできれば便利と考える方もいるでしょう。たしかにそうすれば、相談窓口を一本化できるというメリットがあります。

しかし、依頼先が家の売却を得意としていない可能性も想定されます。その場合、別の不動産会社を探さなければなりません。

家の買い替えでは、家の売却についてきちんと相談できる不動産会社を探すことが大切です。

不動産会社にはいくつかの種類があることを認識する

不動産会社の担当者

不動産会社といってもいくつかの種類があり、それぞれ得意としている分野・業務があります。その点を認識することも大切です。たとえば不動産会社には、以下の種類があります。

不動産会社の種類
  • 新築物件を専門に扱う不動産会社
  • 賃貸物件の仲介を専門に扱う不動産会社
  • ハウスメーカー
  • 売買仲介を得意とする不動産会社

新築物件の販売を得意としている不動会社や、賃貸物件の仲介を専門にしている不動産会社は別の特徴があります。家の売却については、実績やノウハウが乏しいかもしれません。

こうした不動産会社に現在住んでいる家の売却を依頼すれば、希望していた価格で売れない・売却までに時間がかかるなど、問題が起こる可能性もあります。

買い替えの相談ができる不動産会社を探すときには、売買仲介を得意としている不動産会社を選んでください。

売買仲介に強い不動産会社に相談する

不動産会社に依頼をする

家の売買仲介に強い不動産会社に買い替えの相談や、現在住んでいる家の売却を依頼すると、以下のようなメリットが期待できます。

主なメリット
  • 現在住んでいる家のおおよその売却価格を査定してもらえる
  • 査定により次に住む家のための予算がわかる 
  • 好条件で家を売却できる

売買仲介を得意としている不動産会社に相談すると、現在住んでいる家の売却価格を査定してもらえます。

家の売却価格がわかると、今住んでいる家のローンの返済計画の見直し、新居のための資金やローンの返済計画を立てられるでしょう。

さらに家の売却についてはすでにノウハウと実績があるので、好条件で家を売却できます。

不動産会社選びにおすすめの不動産一括査定サイト3選

売買仲介に強い不動産会社や、現在住んでいる家の売却価格を査定する不動産会社を探すには、不動産査定一括サイトを使うのがおすすめです。

本項では、おすすめの不動産一括査定サイトを3つ紹介します。

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定トップページ

SUUMO売却査定のおすすめポイント
  • 大手リクルートグループが運営する人気サービス
  • 提携している不動産会社は2,000社以上と圧倒的多数
  • 全国のエリアごとに売却事例などを紹介
  • 同時査定は最大10社に依頼可能
  • 知名度が高いので早期売却を期待できる

SUUMO売却査定は仕事探しのタウンワークやリクナビ、結婚式情報のゼクシィを運営している、リクルートが運営しているサービスです。

人と情報をマッチングさせる点では、優れたノウハウとシステムをもっている会社が運営しているので、安心して利用できます

 SUUMO売却査定では、全国規模でエリアごとの売却事例を紹介しています。

自分の今住んでいる家がどれくらいの値段で売れるのか、おおよその見当をつけられるでしょう。

さらに同時査定は最大10社に依頼できます。自分にあった不動産会社、高値での売却を期待できる不動産会社を発見可能です。

知名度の高いサイトなので閲覧者も多く、早めの売却を期待できます。
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時査定依頼数 10社
運営会社 株式会社リクルート

※:SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue(バリュー)

 すまいValue一括査定トップページ

すまいValueのおすすめポイント
  • 業界トップ企業6社による直営の不動産一括査定サイト
  • 年間取引数は12万件以上
  • 売却までの期間は平均2.7か月
  • 都市部の物件に強い
  • サービス利用は完全無料

すまいValueは、小田急不動産・住友不動産販売・東急リバブル野村の仲介。そしてPLUS・三井のリハウス・三菱地所ハウスネットの、業界トップ6社が連携して運営しています。

同時査定を依頼できるのは、上記の6社に限定されますがその実績は折り紙付きです。

 6社合計で年間取引件数は12万件以上なので、安心して売買仲介を依頼できます。

公式サイトによれば売却までの期間は平均2.7か月であるため、スピード感をもった売却交渉が期待できるでしょう。

すまいValueの掲載物件は都市部に集中しているので、都市部に家をもつ方はこちらでの査定をおすすめします。
対象エリア 全国
提携会社数 6社
同時査定依頼数 6社
運営会社 小田急不動産/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介PLUS/三井のリハウス/三菱地所ハウスネット

※:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウール公式サイト

イエウールのおすすめポイント
  • 提携している不動産会社は全国2,000社以上
  • 地方の不動産会社にも対応
  • 売却サーポート件数年間20万件以上
  • サービス利用者数累計1,000万人以上
  • 一括査定依頼はチャット形式で簡単

地方の不動産会社を含めて全国2,000社以上の提携不動産会社をもっているのが、イエウールです。

イエウールで一括査定を申し込めば、現在住んでいる家の売却価格の相場や自分にぴったりの不動産会社を見つけられるでしょう。

 月間利用者数は2万人以上で、使いやすくて人気のある不動産一括査定サイトです。

大手不動産会社との提携があまりないので、大手にも査定してほしい方は、SUUMO売却査定やすまいValueと合わせて利用するのも良いでしょう。

現在住んでいる家が地方にあるという方には、おすすめの一括査定サービスです。
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時査定依頼数 6社
運営会社 株式会社Speee

※:イエウール公式サイト

まとめ

本記事では、家の住み替え・買い替えの違いを解説しました。また2種類の家の買い替え方法とそれぞれの特徴、買い替えを検討するタイミングなどを紹介しました。

買い替えを検討する場合、現在住んでいる家の売却を任せられる不動産会社へ相談することが大切です。売却価格の相場がわからないと、資金計画やローン返済計画が立てられないからです。

さらに売却を得意としない不動産会社に依頼すれば、期待していた値段で売れず売却に時間がかかる問題が発生する可能性もあるでしょう。買い替えをスムーズにおこなうカギは不動産会社選びです。

買い替えを考えているならば、不動産一括査定サイトを活用し、自分にあった信頼できる不動産会社を探してみてください。
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