家を売りたい人必見！家を売る手順や費用・税金について徹底解説

 初めて家を売る人は「家を売る手順がわからない」や「費用や税金はどれくらいかかるの」など、さまざまな悩みを抱えています。人生で何度も経験することではないので、誰もが不安に感じるものです。

そこで今回は、家を売るために必須の知識を徹底解説。手順や費用・税金についてはもちろん、住宅ローン中の人や古い家を売るためのポイントなども紹介しています。

また、家を売るベストタイミングについても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

Contents

• 1 家を売るまでの流れ
• 2 家を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類
• 3 仲介で家を売る手順
• 4 買取で家を売る手順
• 5 家を売る際の売るためのコツは？
• 6 家を売る時にかかる期間について
• 7 家を売るときに必要な書類
• 8 家を売るときにかかる税金・費用一覧
• 9 タイプ別の家の売却・売る方法
• 10 家を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト
• 11 まとめ
• 12 関連記事

家を売るまでの流れ

はじめに、家を売るための準備から売却手続きの流れを大まかに説明します。

家を売るまでの流れ

1. 不動産一括査定サイトを利用して査定依頼する
2. 売却に必要な書類を準備する
3. 売却方法を選択する
4. 売却の手続き
5. 代金と物件の引き渡し

家を売却することに決めたら、まずは不動産一括査定サイトを通して不動産会社に査定を依頼しましょう。売却を任せられる会社を見つけたら、必要書類を用意します。

「不動産一括査定サイト」とは「イエウール」や「SUUMO売却査定」のことで、一度の申し込みで複数の会社へ査定依頼できるオンラインサービスのことです。

　不動産一括査定サイトを通して査定依頼することで、複数の不動産会社の査定結果を比較できたり、市場相場の調査ができるため、効率的に取引できます。

売却方法を仲介または買取から選択し、売買の手続きを進めます。無事に売買契約を締結したら、売買代金の受け取りと物件の引き渡しです。

簡単そうに見えてやることが多い売却手続き。それぞれの手順の詳細については、これから詳しく紹介していきますね。

まずは査定サイトを決めよう！

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家を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類

まずは、家を売る基本的な方法についてみていきましょう。多くの人が不動産会社に相談して家の売却を行いますが、実は2種類の方法があります。

一般的なイメージである、不動産会社が内見対応から広告活動を行うのは「仲介」のことです。

また、どちらも不動産会社に依頼するものですが、買主が「個人」か「業者」といった明確な違いがあります。

この後に紹介するメリット・デメリットを比較して、自分に合った方法を選択しましょう。

【家を売る方法①】仲介のメリット・デメリット

仲介を利用した場合の最大のメリットは、売却額が高くなることです。

相場価格や家の条件などをもとにして、売主が自由に売り出し価格を設定できるので相場通りの金額、または相場以上で売却できるケースも少なくありません。

仲介取引によって不動産売却完了までにかかる日数は、およそ3ヶ月〜1年程度とされています。最低でも1ヶ月程度はかかるとみていいでしょう。
出典：公益社団法人東日本不動産流通機構

人気エリアの物件や築浅の物件は早期売却できる可能性が高いです。また、仲介を選択すべき人の特徴は以下の通りです。

以上のことから「とにかく高く売りたい」と思う人は仲介を選択するべきでしょう。

【家を売る方法②】買取のメリット・デメリット

買取を利用した場合の最大のメリットは、すぐに現金化できることです。

不動産会社と条件の交渉が終われば、あとは登記手続きなどを済ませるだけです。最短で3日～1週間程度で現金化できるので即金が必要な人にとっては持ってこいの方法でしょう。

よっぽどの理由がない限り、大切な資産である家を安く売ってしまうのはもったいないでしょう。では、買取を選択すべき人の特徴をご覧ください。

また、買取には「買取保証」といった選択肢もあります。「特定の期間までに買主が見つからなった場合、不動産会社に買い取ってもらえる」といった仲介と買取を組み合わせたような仕組みです。

一般的に、3か月間の売却活動期間に買主が見つからなければ買い取ってもらえます。

いつまでに売りたいという明確な目標がある人は買取を選択しましょう。

仲介で家を売る手順

仲介で家を売る場合、以下の全4STEPで完結します。おおよその期間は半年～1年程度です。

仲介で家を売るSTEP①不動産一括査定サイトで複数の会社へ査定依頼

まずは、不動産会社に家の査定依頼をしましょう。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の業者に査定してもらうのがおすすめです。

また、複数の査定結果を比較しておおよその家の相場を把握します。具体的に査定依頼するための方法は以下の通りです。

• 1社1社気になる不動産会社に査定依頼する
• 不動産一括査定サイトを利用する

1社1社気になる業者や近所の不動産会社に問い合わせるのもいいですが、手間がかかるので日々忙しいサラリーマンのような人にはおすすめしません。

一方、不動産一括査定サイトならスマホやPCを利用して、Web上で簡単に査定依頼ができます。

以上のことから、不動産一括査定サイトを利用すべき人の特徴は以下のとおりです。

仲介で家を売るSTEP②媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社に査定をしてもらったら、実際に仲介活動を任せる不動産会社を選びます。どの不動産会社に任せればいいかわからない人は、以下の項目に該当するか確認してみてください。

仲介活動を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類の契約内容があり、それぞれ特徴が異なります。

※「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

大きな違いとしては「複数社と契約できるか」や「レインズへの登録義務」「販売活動の報告義務」でしょう。 一般的に「専属媒介」か「専属専任媒介」で家の売却を進める人がほとんどです。

また、「一般媒介」はなるべく早く家を売りたい人におすすめです。複数社が仲介活動を行うので、比較的早い段階で購入希望者が見つかるでしょう。

ただし、ほかの業者が買主を見つけた場合、仲介手数料はその業者の一人勝ちとなってしまいます。

そういった特徴から熱心な仲介活動に期待できない可能性があるのでご注意ください。

仲介で家を売るSTEP④売却活動開始

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動開始です。売主がやることはほとんどなく、基本的に買主が見つかるまで不動産会社とやり取りを行うだけです。

ですが、不動産会社によっては内見対応を売主に委ねるケースもあるのでご注意ください。また、内見の予約が入ったら以下の準備を進めましょう。

内見は購入希望者の購買意欲を高めるチャンスです。

上記の準備を事前に行えば家の印象が良くなり、早い段階で買主が見つかる可能性が高まります。

仲介で家を売るSTEP④売買契約を結ぶ・引き渡し

購入希望者と条件などの折り合いがついたら売買契約を結びましょう。

売買契約の取り交わしは売主と買主、不動産会社の3者で行われ、契約日当日に売却額の50％を受け取ります。

契約書の内容が事前に取り決めたものと相違ないかしっかりと確認しましょう。

また、残りの50％の金額は引き渡し日に受け取ります。引き渡し日についても契約日に取り決めるケースが一般的です。

買取で家を売る手順

買取で家を売る場合、以下の全5STEPで完結します。おおよその期間は1週間～1か月程度です。

買取で家を売るSTEP①家の相場を調べる

まずは、家の相場を調べてみましょう。不動産会社によって買取金額に差があるので、おおよその相場がわからなければ安く売ってしまう可能性があります。

家の相場を調べるための方法は以下の通りです。

• 不動産一括査定サイトを利用して複数社の査定結果を比較する
• 不動産ポータルサイトを利用して類似物件の取引実績から判断する

買取に関しても不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

複数社の査定結果を比較した後に、そのまま買取を申し込めるので2度手間にならずに済みます。

買取で家を売るSTEP②訪問査定依頼をする

おおよその相場がわかったら不動産会社に訪問査定を依頼します。

一括査定サイトを利用した場合は、査定結果から気になる2~3社の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。別の方法を選択した人は、自分で買取業者を探す必要があります。

また、訪問査定の結果からおおよその買取金額を設定します。

買取金額は相場の10～30%程度低くなるので、査定金額から10~30%を差し引いた金額を算出しましょう。

買取で家を売るSTEP③不動産会社の選定

2~3社の不動産会社から訪問査定の結果を受けたら、実際に売却する業者を選定します。業者選びのポイントは以下の通りです。

一番重要なのは、STEP②で設定した買取の目安金額と近い金額の不動産会社を選定することです。設定した金額より低く見積もられている場合は、安く買い取られてしまうことになります。

また、高すぎる査定結果を提示してくる不動産会社には注意しましょう。必ずしも切り捨てる必要はありませんが、インターネットやSNSを活用して口コミを調べておくべきでしょう。

最悪の場合、査定結果よりかなり安く買い取られてしまう可能性もないとは言い切れません。

買取で家を売るSTEP④条件の交渉・契約締結

買取を依頼する不動産会社が決まったら、細かい条件の交渉を行います。具体的な内容は以下の通りです。

上記のような内容を取り決めます。しっかりと交渉しておかないと後々トラブルになる可能性があるので要注意です。取り決めた内容を文書化しておけば、あとでトラブルにならずに済むでしょう。

また、条件についての交渉が終わったら契約締結です。

このタイミングで買取価格の5~10%にあたる手付金を受け取ります。

買取で家を売るSTEP⑤引き渡し・入金処理

STEP4で取り決めた日程に家の引き渡しを行います。司法書士立会いのもと銀行などの金融機関で行われるケースが一般的です。また、引き渡し日に行う内容は以下の通りです。

以上が買取の全体の流れです。仲介と同じく利益を得た場合必ず確定申告を行いましょう。

家を売る際の売るためのコツは？

家を売るタイミングで迷っている人は、以下の2つの視点から判断してみるのもいいでしょう。

家を高く売るなら「仲介」

家を高く売却したい方は、不動産会社の買取取引よりも「仲介取引」で取引しましょう。仲介での取引により、市場価格で売却できます。

先程も解説しましたが、買取の方が早く売却できますが、仲介取引に比べて価格が安くなる傾向にあります。

一般的には、「買取」での売却は「仲介」で売却する市場価格の70％〜90％程度に落ちてしまいます。

不動産会社へ「仲介」を依頼する場合には、必ず複数の不動産会社から査定依頼してもらい、結果を比較・検討しながら選ぶことがポイントです。

当サイトから不動産売却を行なっている方も、複数の不動産会社から査定報告をもらい、比較・検討を行なって売却活動を行なっています。

「イエウール」や「SUUMO売却査定」などの不動産一括査定サイトを利用すると、効率的に不動産会社を比較できるのでおすすめです。

家を売る際の不動産会社は不動産一括査定サイトを使って比較

家を高く売却するためには、不動産会社選びは重要です。不動産会社による査定金額は会社ごとに異なり、査定依頼するだけで金額が大きく変わることもあります。

当サイトで行ったアンケート結果では、複数の不動産会社から査定依頼をもらった方で、査定金額に数十万円〜数百万円の差が生じている方は多かったです。

以上のアンケート結果からも分かるとおり、数十万円〜数百万円の差が発生している方は多く、複数の不動産会社から査定結果をもらうことが重要なことがわかります。

査定結果から平均値を出すことで、市場相場を調査できたり、どこの不動産会社なら高く売却できるのかも比較できます。

所有している不動産の市場相場を把握することは大切です。自分が納得して売却できる不動産会社を探しましょう。

築年数における家の売り時のタイミング

家を少しでも高く売るためには、築年数が浅い段階で売却する必要があります。

また、築30年を超えると資産価値がほとんどなくなってしまいます。

出典：国土交通省交通省公式HP

上記のグラフは国土交通省が公表している「マンションと戸建住宅の資産価値」を示したグラフで、戸建住宅は10年で半減・35年で資産価値0となることを示しています。

もし築30年以上の物件を売るのであれば、リフォームなど何かしらの改善が必要でしょう。

【家を売るチャンス】不動産需要が高まるタイミングは新生活！

一般的に不動産の需要が高まるシーズンは2~3月です。新学期、転勤などを理由に住み替えの需要が高まるので、家の売買がもっとも多く行われています。
参考：2020年不動産業統計集

要するに、2~3月の間に家を売りだせれば高い値段で売却できる可能性が高まり、早期売却が見込めます。

出典：不動産流通機構 Market Watch（2021年12月度）

不動産流通機構が公表している首都圏の成約件数データによると、上記のグラフのように3月が最も成約件数が大きくなっているのがわかります。

仲介であれば前年の11月ごろから準備を始めて、ベストタイミングに売り出せるようにするのがおすすめです。

家を売る時にかかる期間について

家の売却には、「買取」であれば最短3日〜1ヶ月程度、「仲介」であれば3ヶ月〜1年程度売却完了までかかるとされています。

不動産流通機構が公表している成約日数についてのデータからも、不動産売却に関わる成約までの期間は90日〜120日程度かかるされています。

出典：公益社団法人東日本不動産流通機構

家を高く売りたいという方であれば、売却期間に1年程度の余裕を持って売却活動をスタートさせることで、不動産売却を成功させることが可能になるでしょう。

ちなみに、当サイトで行ったアンケート結果では、不動産売却にかかった期間は3ヶ月以内の方は「39.2％」、6ヶ月以内の方は「36.4％」という結果でした。

家を売るときに必要な書類

家を売るときには、必要な書類がたくさんあります。

もしもなくした書類があれば、再発行しなくてはいけません。家をスムーズに売却するためには、計画的な書類の準備が不可欠です。

本人確認資料として、運転免許証や保険証などを用意します。

固定資産税納税通知書は、毎年春ごろに物件所在地の市区町村から送付される書類です。固定資産税納税通知書が手元になければ、役所に行って再発行してもらいましょう。

地域によっては、固定資産税納税通知書に都市計画税通知書もセットになっています。

住宅ローンを組んでいる場合は、ローン残高証明証などローンの残高がわかる書類も必要です。

物件購入時の売買契約書や重要事項説明書、戸建てなら土地の測量図など持っている書類はすべて査定の際に提出します。マンションなら、管理規約も必須です。

売買契約の際には、登記識別情報と印鑑証明書も用意します。

不動産の所有者を証明する登記識別情報は、以前は「登記済権利証」として発行されていました。登記済権利証も登記識別情報と同じ役割です。

家を売るときにかかる税金・費用一覧

家の売却では売却金額そのまま自分の財布の中に入ることはありません。不動産会社へ支払う「仲介手数料」や税金などの費用を差し引いた金額が利益となります。

家を売るときにかかる代表的な税金・費用は以下の表をご参照ください。

家の売却でかかる費用も理解しておくことで、トラブル防止や費用をどちらが支払うのかを交渉できるでしょう。

家を売る時の仲介手数料を下げるコツ

不動産会社へ「仲介」を依頼すると、法律で定められた仲介手数料の上限金額を請求されるでしょう。

仲介手数料を値引きするコツは、「仲介の契約方法」や「交渉のタイミング」、「キャンペーンの利用」を検討しましょう。

値引き交渉の材料として、「専任媒介」か「専属専任」で契約することを引き合いに出すと不動産会社としても仲介手数料が手に入ることが確実になるので、応じてくれる可能性が上がります。

「専任媒介」と「専属専任」ではなく、「一般媒介」の契約だと他の不動産会社とも媒介契約が結べるため、仲介手数料が手に入るかはわからないのです。

家を売るときの節税対策のコツ

家の売却で利益が発生した場合には、譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は土地を売って得た利益から費用を引いた「譲渡所得」に課税されますが、金額は大きくなりやすいです。

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

譲渡所得税に関わる税率は所有期間によって変わりますが、5年以内と5年超で税率が約2倍も変わるの、5年付近の不動産を売却する際にはタイミングに注意しましょう。

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。

また、譲渡所得税には「3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例」の節税対策もあるため、節税対策を利用することで上手に利益を残せます。

どちらの節税対策もマイホームを売ったときの特例となります。活用する際には必ず条件等を国税庁HPにて確認しましょう。

3000万円の特別控除では譲渡所得から最大3000万円が控除されるため、節税効果が極めて高いです。

タイプ別の家の売却・売る方法

売ろうと考えている家の種類も、人それぞれですよね。実は家のタイプ別におさえるべきポイントも異なってきます。

住宅ローン支払い中の家を売る

実は、住宅ローン支払い中の家でも問題なく売却可能です。ただし、売却して得た利益からローンの残債を返済しなければなりません。

家を売るためにはさまざまな費用がかかるので、おおよその売却額からローン残債と諸費用などを差し引いた金額を算出する必要があります。

事前に計算してみてマイナスになる場合、自分の資産から補填しなければならないのでご注意ください。

ローンの一括返済手数料は、金融機関によってとこなります。相場は数千円〜数万円です。

窓口での手続きとウェブでの手続きで料金が変わるケースもあるので、事前にチェックしましょう。

古い家を売る

古い家は新築に比べて売れにくい傾向があります。特に築年数が30年以上経過している物件は、以下の対策を検討しましょう。

築年数が経過した家なら、建物を解体して土地として売却するのもいいでしょう。土地の面積や形状、場所にもよりますが、建物付きで売却するより高くなるかもしれません。

ただし、解体にはけっこうな費用がかかります。建物の面積と構造によりますが、数十万円〜数百万円ほどみておきましょう。

家の状態が悪くないなら、リフォームしたり耐震診断を受けることで、購入希望者からの印象がよくなります。

一番費用をかけずに売却する方法は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。ただし、買い取った後に不動産会社がリフォームをするので、買取金額はかなり低くなってしまいます。

家を売るための資金に余裕がある人は、リフォームなどを検討しましょう。

新しい家を売る

きれいで設備が新しい家は買い手がつきやすいでしょう。しかし、売却するタイミングによっては税金が高くなるため、売り出し時期については十分な検討が必要です。

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税(所得税・住民税)が発生します。課税対象となるのは、売却価格から不動産の購入にかかった費用や売却費用を差し引いた実際の利益です。

不動産の所有期間が5年を超えていれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得です。所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。

住民税と所得税に加えて、2037年までは所得税額に対して2.1%の特別復興税も課税されますよ。

短期譲渡所得は長期譲渡所得の倍近い税率です。もしも不動産の所有期間4年で売却を検討しているならば、5年経過するまで待った方がいいでしょう。

家を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト

SUUMO売却査定

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SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

　不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	2000社以上
同時査定依頼数	10
運営会社	株式会社リクルート

出典：SUUMO売却査定公式サイト

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すまいValue（バリュー）

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すまいValueに登録している不動産会社

• 小田急不動産
• 住友不動産販売
• 東急リバブル
• 野村の仲介PLUS
• 三井のリハウス
• 三菱地所ハウスネット
  
  

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

　実際に顧客満足度も高く、96.7％以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	６
同時査定依頼数	６
運営会社	小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典：すまいValue公式サイト

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イエウール

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　むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	1900社以上
同時査定依頼数	６
運営会社	株式会社Speee

出典：イエウール公式サイト

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住友不動産販売

住友不動産販売のおすすめポイント

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また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	-
同時査定依頼数	-
運営会社	住友不動産販売株式会社

出典：住友不動産販売公式サイト

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まとめ

ここまで、家を売る手順や費用・税金などについて解説してきました。家を売りたい方はまず不動産一括査定サイトを利用しましょう。

事前に大まかな流れを知っていれば売却活動がスムーズに行えますし、費用・税金についても最終的に手元に残るある程度の金額を計算するのに役立ちます。

また、家を売るベストタイミングについてや、古い家を売るポイントも参考にしてみてください。