不動産売却の手続きで必要な書類と流れを徹底解説!

「不動産売却の手続き、どうすればいいのだろう」と悩んだことはありませんか?

具体的に何を準備すればいいのか?そしてどんな流れですすめるのか?など、わからないことが多いかもしれません。

今回はそんな方に向けて、不動産売却の手続きに必要なことをすべてご紹介します。ぜひあなたも、参考にしてみてくださいね。

焦らずに、落ち着いて準備していきましょう。
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

不動産売却の手続きに必要な書類

不動産売却をする際に、まずどんな書類を用意すればいいのでしょうか?実はさまざまな書類が必要なので、ここで詳しく見ていきます。

不動産売却に必要な書類
  • 権利証
  • 固定資産税納税通知書or固定資産税評価証明書
  • マンションの管理規約や説明書
  • 土地測量図と境界確認書
  • 設備の仕様書
  • 売買契約書

権利証

権利証とは、不動産の所有権を取得した際に法務局から発行されるものです。正式には「登記済証」と呼ばれており、これが権利証になります。

不動産売却をする際には買主に権利証を渡す必要がありますので、必ず用意しなければいけません。

ただし最近では登記済証ではなく「登記識別情報通知」が発行されている可能性があります。もしこちらを所有している場合は、それが権利証として扱われます。

 なお権利証は、原則として再発行ができません。

しかし現在は登記識別情報が電子的に記録されているため、紛失したとしても所有者である事実が無くなることはありません

とはいえ、登録識別情報通知には大事な個人情報が記載されているので、第三者の手に渡っていた場合は虚偽の登記申請をされるリスクが出てきてしまいます。

固定資産税納税通知書or固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書とは、納税する際に必要となる納付書のことです。人によっては固定資産税に加えて、都市計画税もそこに記載されています。

 なお都市計画税が発生する条件は、都市計画区域にある「市街化区域内」に所在する不動産を持っている場合に限ります。

固定資産税納税通知書は毎年1月1日に税金が確定し、その後4月~6月の間に所有者へ送付されます。

また、固定資産税評価証明書は所有している資産の評価額を証明する書類です。固定資産税納税通知書とは異なり、必要な場合は市町村役場で取得する必要があります。

ちなみにここでいう資産は、土地や家屋に加えて償却資産も当てはまります。

マンションの管理規約や説明書

もしマンションの売却を考えている場合は、マンションの管理規約が必要です。その理由は、買手に対してマンションに定められた細かいルールを教えてあげなければいけないため。

マンションにはそれぞれ独自の規定があるので、あらかじめ準備しておきましょう。

万が一マンションの管理規約がない場合は、すぐに管理会社へ連絡をして手配してもらうことが大事です。

土地測量図と境界確認書

不動産を売却する際に、土地測量図(地積測量図)と呼ばれる物件の図面が必要になる場合があります。

これは簡単にいうと、土地の面積を明確にした書類です。一戸建てや土地を売却する場合には、必ず準備しておかないといけません。

書類は法務局の窓口で申請することで取得できますが、土地1筆につき450円かかります。境界確認書は、売却する土地と隣接する土地の境界線を明確に証明するためのものです。

 また似たようなものに「境界確定図(境界確定測量図)」がありますが、こちらは具体的な図面が記載されている書類になります。こちらも必須なので、事前に用意しておきましょう。

なお確定測量をする際には、大体40万円~80万円くらいかかると思っておいてください。

売却予定の土地によって大きく変化しますが、とくに国が所有する土地と隣接していると高くなる傾向があります。

境界が確定していない土地は、買主に不安を与えることになるので売却しづらくなります。

設備の仕様書

買主にとって、物件にどのような設備があるのかも知っておきたい情報です。そのため、売却したい物件に関する設備の仕様書があると喜ばれます。

他の物件とどのような差があるのかをアピールしやすくなるので、用意しておいて損はありません。

売買契約書

不動産売却において、節税対策も非常に大事でしょう。そこで用意しなければいけないのが、売買契約書と呼ばれる書類です。

これは物件を取得する際に不動産会社が作成するもので、売主が作るものではありません。売買契約書は物件を購入したときの金額を証明する役割があるため、節税対策には欠かせないものです。

ちなみに売買契約書がないと、売買金額の5%しか費用として認められないので注意しましょう。

もし売買契約書を紛失している場合は、不動産会社に頼んでコピーを発行してもらうことができます。

不動産売却の手続きで買主に引き渡す際に必要な書類

ではここで、買主に物件を引き渡す際に必要な書類をまとめます。不動産売却をする前には、必ず以下のものを準備しておきましょう。

買主に引き渡す際に必要な書類
  • 本人確認書類
  • 実印と印鑑証明書
  • 住民票
  • ローン返済予定表orローン残高証明書

本人確認書類

本人確認書類とは、いわゆる本人を証明するための書類です。

具体的には運転免許証やパスポートなど、公的に発行されているものかつ写真付きのものを用意してください。

実印と印鑑証明書

売買契約書には押印が必要なので、実印は必須です。あとは印鑑証明書も準備しておきましょう。

印鑑証明書とは、正式にいうと「印鑑登録証明書」のことを指します。要するに、登録されている印鑑が本物であることを証明するものです。

 重要な取引になる場面で印鑑証明書が必要になることは多いので、覚えておいたほうがいいでしょう。

たとえば不動産を売却するときはもちろん、自動車を購入するときや死亡保険金の手続きをするときにも印鑑証明書が必要になります。

ちなみに印鑑証明書は、印鑑登録カードを市役所へ持参することで誰でも手に入れることが可能です。

ただ現在はマイナンバーカードを持っているだけでも、コンビニで簡単に印鑑証明書を発行することができます。

その場合は、必ず本人が足を運ばなければいけません。

なおコンビニで発行する場合は、マルチコピー機を使用することになるので注意してください。(置いてない場合は発行できません)

なお実印の代わりに認印も使用できますが、ここでは契約における信頼性を高めるために実印を使うのが一般的です。

住民票

住民票は必ずしも必要になるものではありません。厳密にいうと、売主である登記名義人の住所と登記上の住所が異なる場合にのみ必要です。

なお住民票は市区町村の役場やコンビニで、簡単に取得できます。発行してから3ヵ月以内のものに限るので、古い住民票をお持ちの方は再発行しましょう。

ちなみに住所の異動がわかるものであれば、戸籍の附票や住民票除票でも結構です。

ローン返済予定表orローン残高証明書

基本的にローンを完済していない状態では、売却できません。しかし、ローンが残っていても売却時にすべて返済できる場合は売却可能です。

その際にはローン返済予定表、またはローン残高証明書が必要になるので覚えておきましょう。

ローン残高証明書とローン返済予定方は、現在ローンを組んでいる金融機関にお願いすることで取得できます。

不動産売却手続きの流れ

不動産の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。下記では、それぞれの売却の流れを解説します。

不動産売却の流れ|仲介の場合

不動産売却の流れ|仲介の場合
  1. 売却準備
  2. 不動産の簡易査定と訪問査定
  3. 媒介契約
  4. 売却活動
  5. 売買契約
  6. 決済・引き渡し
  7. 住宅ローンの残債を支払う
  8. 確定申告

1.売却準備

まずは売却準備を行います。不動産は住宅ローンの残高があると売却できないため、売却代金でローンの残高を支払えるかを確認します。

売却に必要な書類があるかも必ず確認しましょう。
不動産売却のために必要な書類
  • 登記済権利証
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 身分証明書
  • 実印と印鑑証明 など

上記の書類が揃ったら、次に不動産一括査定サイトから売却査定を申し込みます。不動産の査定では、できるだけ多くの不動産会社に依頼しましょう。

複数の不動産会社の査定を行うことにより、正確な不動産の価格相場を確認できます。

2.不動産の簡易査定と訪問査定

青空 マンション

不動産の査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定と訪問査定のどちらとも、現状の不動産がいくらで売れるかを見積もってもらう方法です。

 簡易査定は不動産会社の持つデータを基に見積り、訪問査定は実際に不動産を目視して見積ります。

より正確な売却価格を知るために、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼する際は、最低でも3社以上の不動産会社から見積もりを取ることをおすすめします。

査定を受けた不動産会社の中から、仲介や売却を依頼する会社を選びます。

3.媒介契約

仲介で不動産を売却する場合、1社もしくは複数の仲介を依頼する会社を選び媒介契約を締結します。媒介契約を締結すると、その後に不動産が売却活動をスタートします。

 仲介の手数料は、売却活動中には一切発生しません。

仲介は、不動産が売れてから成果報酬として不動産会社に手数料を支払います。不動産会社には、売却が決まる前に手付金などを支払う必要はありません

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
媒介契約の種類と特徴
一般媒介契約 売主は複数の不動産業者と媒介契約可能です。売主自身も買主を探せる方法です。
専任媒介契約 3ヶ月間の期限内で1社専属の不動産業者だけが販売を行います。売主自身も買主を探せます。
専属専任媒介契約 3ヶ月間の期限内で1社専属の不動産業者だけが売買を扱います。売主は買主を探すことはできません。

上記のように、一般媒介契約は制約が少ないのが特徴です。

一方専属や専任媒介契約は、制約が大きい反面、不動産会社の営業活動が積極的です。

売却したい不動産の特徴に合わせて、媒介契約の種類を選択しましょう。

4.売却活動

媒介契約を結ぶと、本格的に不動産の売却活動がスタートします。売却活動は、一般的に不動産会社がWebサイトや折り込み広告などを使って行います。

 売却活動は不動産会社の営業力が問われます。実績のある不動産会社を選びましょう。

売主は売却をスムーズに進めるために、積極的に不動産のセールスポイントを不動産会社に伝えます。住宅のインターフォンカメラやオートロックなどの比較的新しい付帯設備もアピールポイントです。

販売価格は、査定額を参考にしながら不動産会社に相談して決めましょう。
内覧を実施する

新築物件

売却活動で重要なのが、購入希望者に物件を見てもらう内覧です。以下では、内覧のポイントを紹介しましょう。

内覧の重要ポイント
  • 家を整理整頓すること。特に水回りに注意。
  • 内覧予約が多くなる週末は、いつでも対応できるようにスケジュール調整する。
  • 購入希望者に好印象を与えられる接客をする。

内覧に来る方は、不動産売却の大切なお客様であることを忘れずに接客しましょう。

5.売買契約

購入希望者が見つかり、売買条件に合意したら売買契約を締結します。ただし、売買契約書を交わすまでは、法的な契約締結とはなりません。

 正式な契約に至る前は「手付金」を受け取り、取引を確定しましょう。

手付金相場は、一般的に不動産の売却価格の約10%程度が目安です。売買契約書を作成する際は、宅地建物取引士の立ち合いが必要です。

この手続きは、仲介する不動産会社がすべて手配します。

6.決済・引き渡し

不動産の売買契約手続きが完了すれば、不動産の引き渡しです。この引き渡しには、売買の当事者、不動産会社の担当、司法書士、銀行の担当者などが集まり行います。

引き渡しには以下の書類が必要です。不動産会社に確認の上、確実に揃えましょう。
引き渡しの際に必要な書類
  • 権利証・登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 本人確認書類(運転免許証等)
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 抵当権等抹消書類(住宅ローンの残高がある場合)
  • 管理費・修繕積立金の格の確認書等(マンションの場合)
  • 分譲時のパンフレット(マンションの場合)
  • 管理規約・使用細則(マンションの場合) など

引き渡しの際には、買主から不動産の購入残金を受け取ります。売主側は、買主に物件の鍵や権利証などの各種書類を渡して取引完了です。

7.住宅ローンの残債を支払う

不動産価格の変動

住宅ローンの残債がある場合は、決済と引き渡しの期日が決まった段階で金融機関に連絡しましょう。引き渡し完了時の残債額を計算し、一括返済の金額を確定させます。

 住宅ローンの一括返済ができないと、不動産の売却はできません。

住宅ローンの一括返済が完了すると、金融機関から「抵当権抹消に必要な書類」を受け取り、司法書士に渡します。

司法書士は、その書類を持って法務局に出向き抵当権を抹消。そこで完全に不動産の売却が完了します。

抵当権抹消に必要な書類は以下の通りです。
抵当権抹消に必要な書類
弁済証書 住宅ローンの完済を証明する書類
登記済証又は登記識別情報 抵当権を設定した際に、抵当権者に交付される書類
登記事項証明書 借入先の金融機関の登記事項証明です。原則、発行から3ヶ月以内のもの
委任状 債権者である金融機関が、抵当権抹消に関する手続きを委任する際に必要

必要書類に関しては、必ず不動産会社や司法書士に確認しましょう。

8.確定申告

借り換えの計画

不動産の売却をした年は、確定申告が必須です。確定申告を行うことで、売却利益が出ても非課税となるか、源泉所得税の還付となる可能性があります。

 確定申告は、一般的に売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行います。

不動産の売却益については「3000万円まで」は特例で非課税です。また、それ以外にも様々な減税や免税措置があるため、確実に確定申告をしておきましょう。

以上が仲介の流れです。次に買取の流れを紹介します。

不動産売却の流れ|買取の場合

家を売る

不動産売却の流れ|買取の場合
  1. 売却準備
  2. 売却査定
  3. 売買契約
  4. 決済・引き渡し
  5. 住宅ローンの残債支払い
  6. 確定申告

1.売却準備

不動産の買取では、まず買取を実施している不動産会社に査定を依頼をしなければなりません。買取を実施していない不動産会社があるため、不動産一括査定サイトで買取を選択しましょう。

 買取でも、できるだけ多くの不動産会社から査定を取ることが重要です。

また、対象となる不動産の相場をあらかじめインターネットなどで調べておくことも必要です。買取では、不動産会社が再販のためのリフォーム工事や販売を行います。

買取では不動産会社がリフォーム代や販売費用を負担するため、売却価格が安くなります。

2.売却査定

借り換えの注意点

不動産価格の一般的な相場を確認できたら、買取をしてもらう不動産会社を探します。査定の際は、必ず不動産一括査定サイトを利用して、複数の査定を取りましょう。

 買取の際は、資金力と買取実績のある不動産会社をおすすめします。

一般的に買取に強い不動産会社は、資金力のある大手不動産会社がメインとなるでしょう。特に大手の不動産会社であれば、売却決定後すぐに現金化できる可能性があります。

1回の査定で満足できなかった場合は、不動産会社を変えて再度一括査定を行います。

買取査定額に納得できれば、その不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。買取では、リフォームやハウスクリーニングなどの必要がありません

 買取の場合は、家を自分で掃除する程度で十分です。お金を掛けずに売却します。

訪問査定が終ると、正式な買取価格が提示されます。不動産会社の買取価格に納得できたら、不動産会社との売買契約に必要な書類を揃えましょう。

買取の場合は、査定から売却までの期間が1ヶ月と短くなります。

3.売買契約

査定の根拠

売却する不動産会社が決まれば、売買契約を締結します。正式な契約前に、不動産会社から手付金として売却額の10%程度を受け取るのが一般的となっています。

4.決済・引き渡し

売買契約書の締結が終わると、その後に不動産会社から手付金を除いた残金が振り込まれます。買取の場合は、不動産会社がスケジュールなど柔軟に対応してくれるでしょう。

 買取では、査定申し込みから1ヶ月ほどで売却が完了するのが一般的です。

買取は、売却価格が安くなる反面、リフォーム代や仲介手数料、手間、時間がかかりません。そこで、あなたの不動産の売却にはどちらが向いているかを不動産一括査定サイトの相談窓口で聞いてみましょう。

不動産一括査定サイトでは、様々な相談を24時間体制で受け付けるサービスがあります。

5.住宅ローンの残債支払い

住宅ローンの残高

住宅ローンの残債がある場合は、仲介と同じ手続きをします。

6.確定申告

仲介と同じく、マンションを売却した年度は必ず確定申告を行いましょう。

    不動産売却手続きにかかる費用

    不動産を売却するときは、手数料や税金などさまざまな費用が発生します。ここからは不動産売却でかかってくる費用をまとめましょう。

    不動産売却にかかる費用
    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 譲渡所得税
    • 登記費用
    • その他の費用

    仲介手数料

    不動産会社を通じて買手を仲介してもらう場合は、もちろん仲介手数料が発生します。

     契約中に自分で買手を見つけてしまった場合でも仲介手数料は支払う必要があります。

    どうしても安くしてもらいたいときは値下げ交渉もできますが、そこまで大幅に安くなることはあまりありません。

    それに加え、値下げ交渉をすると他のお客さん(売主)を優先的に対応されてしまうリスクもあるので注意してください。

    なお肝心の仲介手数料の金額には上限が設けられており、最大で売買価格の3%に6万円と消費税を足した数字となります。

    印紙税

    不動産売却の際には、印紙税もかかります。これは売買契約書に使用する印紙のことを指すので、貼り付けた段階できちんと印紙税を払った証明です。

    なお印紙税は売却金額によって、以下のように大きく変動します。

    売却金額 印紙税
    100万円~500万円 2,000円
    500万円~1,000万円 10,000円
    1,000万円~5,000万円 20,000円
    5,000万円~1億円 60,000円

    譲渡所得税

    譲渡所得は不動産を売却した際に発生した利益を指します。つまりそこに税金がかかってくるわけです。

    なお譲渡所得は、土地の売却金額から取得費と譲渡費用を引くことで算出できます。

    登記費用

    不動産を売却する際には、抵当権を抹消するのに必要な登記費用が必要です。また、購入時にかかる所有権移転にも登記費用がかかります。(こちらは買主が負担)

    抵当権の抹消には住宅ローンを完済していることが前提となり、登録免許税は不動産1つにつき1000円です。

     ただし実際に抹消をする際には司法書士に依頼することになるため、そこでも別途手数料が発生します。

    これはお住いの地域によって多少変動しますが、大体16000円前後だと思っておけば大丈夫です。

    その他の費用

    状況によっては、他にもさまざまな費用がかかります。

    たとえばハウスクリーニングが必要な場合は5万円~15万円ほど発生しますし、廃棄物を処分する場合は10万円~50万円くらいは必要です。

    不動産売却におすすめの不動産一括査定サイト8選

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    人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

    不動産売却の手続きの注意点

    ポイント

    不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。そこで、ここでは特に注意すべきポイントを紹介します。

    まず仲介の一括査定で、相場よりも明らかに高い金額を提示してくる不動産会社は信用できません。

     高い金額で売り出しても、売れなければ値下げをしなければなりません。

    仲介の契約欲しさに高い査定を出す不動産会社が稀に存在しますので、査定額には注意が必要です。

    また、契約した後に不動産会社を替えることも可能です。売却が遅いと感じたら、新しい不動産会社へ切り替えましょう。

    不動産が売れなければ、仲介の途中で解約しても手数料は発生しません。

    よくある質問

    不動産会社は何を基準に選ぶべきですか?
    大前提として、信頼できるかどうかが一番重要です。また、電話で問い合わせをした際にきちんと対応してくれるかどうかもよく確認しておきましょう。
    不動産の売却は、手続きを終えてからどれくらい時間がかかりますか?
    一般的には早くて1ヵ月~3ヵ月くらいです。遅くても6ヵ月までには終えることが多いでしょう。
    売却価格を変更することはできますか?
    金額はいつでも変更することができるので安心してください。
    物件に住みながら売却手続きは可能ですか?
    中古物件を売ろうとしている方は、物件に住みながら売却されているケースが多いです。
    少しでもいい印象を与える方法はありますか?
    部屋をきちんとキレイにしておき、照明で明るくするだけで買手にいい印象を与えられます。

    まとめ

    不動産売却の手続きは、以上の内容を参考にしていただくことでスムーズに行えます。最後に、わかりやすくまとめておきましょう。

    手続きの前に準備するもの
    • 権利証
    • 固定資産税納税通知書or固定資産税評価証明書
    • マンションの管理規約や説明書
    • 土地測量図と境界確認書
    • 設備の仕様書
    • 売買契約書
    • 本人確認書類
    • 実印と印鑑証明書
    • 住民票(登記名義人と登記上の住所が異なる場合)
    • ローン返済予定表orローン残高証明書
    手続きの具体的な手順
    1. 不動産会社で売却物件の査定
    2. 不動産会社と媒介契約をする
    3. 不動産会社が売却活動をする
    4. 購入希望者と売買契約の締結
    5. 確定申告

    以上です。

    普段の生活では見慣れない書類や手続きがいろいろあるので、最初は大変かもしれません。

    しかし、細かいことでわからなくなった際には不動産会社の人が親切に教えてくれるはずです。

    ただし不動産会社にもピンからキリまでありますので、実績がある信頼できるところを探すようにしましょう。

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