不動産投資クラウドファンディングについて|選び方を徹底解説

不動産投資には興味があるが、初期費用が大きかったり、ローンを組んで投資をするにはリスクが大きすぎると感じたことがある方は多いはずです。

少額から始めることができる「不動産クラウドファンディング」も聞いたことがあるが、どこの事業者のサービスを利用すれば良いかわからないという方は少なくないでしょう。

近年ではクラウドファンディングを利用した事業も増えており、「映画:えんとつ町のプペル」「ソニー社:HUIS」など、成功事例も数多く存在しています。

ただ、そもそも「不動産クラウドファンディング」とはどのようなサービスか、不動産投資やREIT(不動産投資信託)とはどのような違いがあるのかと感じる方も多いはずです。

そこで、今回の記事では「不動産投資クラウドファンディング」の特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。

 「不動産クラウドファンディング」は今では複数の事業者がサービス提供しています。事業者の信頼性・ファンドの実績を踏まえて選択していく必要があります。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファウンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングは、多くの投資家から出資してもらった資金で不動産投資・運用を行い、投資よるインカムゲイン(家賃収入)やキャピタルゲイン(売却益)を分配するサービスです。

 多くの投資家から資金を調達することで、1万円〜10万円単位の少額から投資が可能になったり、複数の不動産へ分散投資ができるメリットがあります。

また、投資家は出資後の不動産の物件を実際に管理・運用する必要はなく、不動産の管理会社へすべてその後の運用を任せることができるため、手間がかかりません

観光施設・商業施設・老人ホームなどの大型施設では、個人投資家では投資が難しかった案件ですが、不動産クラウドファンディングサービスを利用すれば少額から投資が可能です。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産のクラウドファウンディンングの流れ

不動産クラウドファンディングはインターネット上から投資家から出資を受け、運営会社による不動産の購入・運用、その後運用利益を投資家へ配当・償還する仕組みになっています。

CREAL 仕組み

出典:CREAL 「ファンドの仕組み」

投資家はインターネット上から投資が可能、実際の運用もファンド運営会社によって行ってくれるため、手間がかからないのが魅力のサービスです。

実物不動産投資との違い

不動産クラウドファンディングと実物不動産投資の大きな違いは、管理の必要性があるところでしょう。実物の不動産投資は所有する不動産の運営に携わることが可能です。

また、実物不動産投資では初期費用が大きくかかってくる可能性が高く、投資用ローンを組んでも自己資金は数百万円程度ないと難しいでしょう。

 所得の分類では不動産クラウドファンディングでは「雑所得」の扱いとなるため、節税対策が取れないことがとデメリットです。
不動産クラウドファンディング 実物不動産投資
投資対象 ・商業施設
・観光施設
・インフラ
・住宅(マンション・戸建)
・介護施設など
一般的にマンションや住宅
最低投資金額 少額
(1万円〜10万円)
数百万円程度〜
管理・運用 ない 必要
流動性
(現金化のしやすさ)
低い 低い
不動産投資ローン ×
価格変動リスク 少ない 少ない
所得の分類 雑所得 ・不動産所得
・譲渡所得(売却時)
節税対策 なし あり

REITと不動産クラウドファンディングの違い

不動産クラウドファンディングと似たような投資手法として「REIT」があります。REITも少額から不動産投資が可能な投資方法です。

 そもそもREITとは投資信託の1つで、投資家から集めた資金で不動産(マンションなどを購入・運用)を運用し、得られた家賃収入や売却益を投資家へ配分する金融商品です。

JREITの仕組み

出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」

REITと不動産クラウドファンディングの大きな違いは、「投資信託」かクラウドファンディングかという違いで、REITには投資信託の性質上、「流動性」が高く現金化しやすいです。

不動産クラウドファンディング REIT
投資対象 ・商業施設
・観光施設
・インフラ
・住宅(マンション・戸建)
・介護施設など
・商業施設
・観光施設
・インフラ
・住宅(マンション・戸建)
・介護施設など
最低投資金額 少額
(1万円〜10万円)
少額
(1万円〜10万円)
管理・運用 ない ない
流動性
(現金化のしやすさ)
低い 高い
不動産投資ローン × ×
価格変動リスク 少ない あり
所得の分類 雑所得 ・配当所得
・譲渡所得(売却時)
節税対策 なし あり(NISA)

ソーシャルレンディングとの違い

不動産クラウドファンディングとよく混同されるのが、ソーシャルレンディングです。ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一部ですが、運用に関する方針(法律)が異なります

ソーシャルレンディングは資金の運用をするために集めた投資家の資金を運営会社を通して、お金を必要としている他の事業者へ貸し出します

一方不動産クラウドファンディングは、投資家から集めた資金を運営会社自らが不動産投資で運用し、投資家へ分配する仕組みです。

 以上のことから、運営方針が異なっているため、運用に必要な事業者登録が異なったり、適用される法律が異なっているのです。
不動産クラウドファンディング ソーシャルレンディング
投資対象 ・商業施設
・観光施設
・インフラ
・住宅(マンション・戸建)
・介護施設など
事業者への貸付
最低投資金額 少額
(1万円〜10万円)
少額
(1万円〜10万円)
管理・運用 ない ない
流動性
(現金化のしやすさ)
低い 低い
不動産投資ローン × ×
価格変動リスク 少ない 少ない
所得の分類 雑所得 雑所得
節税対策 なし なし

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファウンディングのメリット

不動産クラウドファンディングを利用して、不動産投資を検討している方であれば、メリットについてしっかり理解しておきましょう。

メリットを活用して、上手に資産運用することで、不動産クラウドファンディングを成功させることができます。

「不動産クラウドファンディング」のメリット
  • 少額から投資可能|1万円〜10万円
  • 高利回りのファンドも多い|想定利回り3〜8%
  • 運用の手間がない

少額から投資可能|1万円〜10万円

少額から投資可能

不動産クラウドファンディングのメリットとしてまず考えられるのが、少額から不動産投資が可能になるポイントです。

一般的な不動産クラウドファンディングであれば、1口1万円〜10万円の投資額で不動産投資が可能になります。

会社 最低投資額
CREAL 1万円
COZUCHI 1万円
利回り不動産 1万円
RENOSY 1万円

1口1万円からスタートすることで、不動産投資の醍醐味であるインカムゲイン(家賃収入)を得られるため、資産形成を小さくリスクを抑えて始められるのが魅力です。

高利回りのファンドも多い|想定利回り3〜8%

高利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングは不動産投資の魅力であるインカムゲイン(家賃収入)・キャピタルゲイン(売却益)を得られるのが魅力のサービス。

定期預金(利回り0.2%程度)や個人向け国債(0.05%程度)と比較しても利回りが高く、3%〜8%程度で設定されている事業者が多いです。

会社 想定利回り
CREAL 3%〜8%
COZUCHI 2.0%~50.9%
利回り不動産 5.0%〜8.0%
RENOSY 4.0%〜8.0%
定期預金 0.2%程度
個人向け国債 0.05%
財務省 「現在募集中の個人向け国債・新窓販国債」

想定利回りの高さからも、近年不動産クラウドファンディングが注目をされており、着実に資産形成が可能となっています。

運用の手間がない

運用の手間がかからない

先ほども解説した通り、不動産クラウドファンディングは実物の不動産投資とは異なり、実際の不動産の管理・運営が必要ありません。

ビルやマンションなど豊富な不動産から好みに合った不動産へ投資後、物件の管理・運用はプロにお任せ。そのため投資家は手間をかけずに不動産投資が可能です。

COZUCHI 仕組み

出典:COZUCHI「運用の仕組み」

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファウンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングは少額から不動産投資の醍醐味である家賃収入・売却益を得られるサービスですが、デメリットについても気になる方は多いでしょう。

不動産投資にはリスク・デメリットがつきものです。そこで、不動産クラウドファンディングのデメリットについても解説していきます。

「不動産クラウドファンディング」のデメリットについて
  • 元本保証がない
  • 税制上の優遇がない|NISA非対応

元本保証がない

不動産クラウドファウンディングのリスク

出典:CREAL 「リスク」

不動産クラウドファンディングは不動産投資の元本割れリスクがある特性も持っています。

 そのため、投資家が出資したファンドで、不動産価格の下落や災害による損失・空室リスクによって元本割れが生じてしまう可能性もあります。

しかし、多くの不動産クラウドファンディング事業者は「優先劣後出資」を採用し、投資の元本割れのリスクを軽減してくれています。

 「優先劣後出資」とは、投資家の元本割れを守るための仕組みで、投資家の出資額を「優先出資」、事業者の出資額を「劣後出資」として分けて管理する仕組みです。

そのため、仮に投資先で売却損などが発生した場合でも、損失は事業者(劣後出資)が先に負担してくれ、投資家の元本(優先出資)が守られる仕組みを採用しています。

事業者やファンドによって劣後出資の割合が変わってくるので、ファンドを比較する際には「優先劣後出資」の割合は注意して確認しましょう。

事業者 優先劣後出資割合
COZUCHI 10%〜60%程度
CREAL 5~20%程度
利回り不動産 10%
RENOSY 30%
Rimple 30%
大家どっとこむ
10%
ASSECLI
10~20%程度

税制上の優遇がない|NISA非対応

税制上の優遇がない

不動産クラウドファンディングによって得られた配当金の所得種類は2022年4月現在は「雑所得」として得ることになっています。

 そのため、「REIT」のように配当所得控除を適用できないため、NISAやつみたてNISAには対応できず、税制面では優遇措置がありません。

税制優遇制度を利用して資産形成をしたい場合には、「実物不動産投資」や「REIT」を検討してみるのも良いでしょう。

節税対策
不動産クラウドファンディング なし
実物不動産投資
  • 損益通算可能
  • 事業所得として節税対策可能
REIT
  • NISAが適用できる

REITでは非課税制度のNISAを利用して投資も可能です。NISAを活用すればREITで利益が発生しても一定期間であれば税金免除の対象になります。

NISAとは少額投資非課税制度のことで、投資で得られた利益にかかる通常の税金を一定期間に限り非課税とする制度です。

不動産クラウドファンディングサービスの比較

不動産クラウドファウンディングの比較

サービス名 サービス開始年 期待利回り 劣後出資割合 運用期間
COZUCHI 2019年 2.0~50.9% 10~60% 2~84ヶ月
CREAL 2018年 3%〜8% 5~20%程度 4〜24ヶ月
利回り不動産 2021年 5.0%〜8.0% 10% 6〜12ヶ月
RENOSY 2018年 4.0%〜8.0% 30% 3ヶ月
Rimple 2020年 3.1~10.0% 約30% 6ヶ月
大家どっとこむ 2020年 3.5~7.0% 約10% 3~24ヶ月
ASSECLI 2019 6.0%〜8.0% 約10〜20% 3〜12ヶ月

不動産投資型クラウドファンディングは今では多く存在しています。それぞれのサービスには不動産の特徴や利回り、優先出資の割合・運用期間などに差が生じています。

しかし、どのように不動産クラウドファンディングを選んで行けば良いのかわからないという方は多いはずです。

そこで、おすすめの不動産クラウドファンディングの選び方について解説していきます。

不動産クラウドファンディングの選び方

不動産クラウドファウンディングの選び方

不動産クラウドファンディングを比較する際には、「運営事業者の信頼性」「案件の豊富さ」「ファンドの大きさ」などで比較する必要があります。

 重要なポイントは、1つ事業者・不動産の種類・地域に投資するのではなく、分散して投資していくことで、リスクを軽減させることが可能です。

例えば、商業施設にのみ投資をしている場合、コロナ禍の影響によって商業施設の需要がなくなったり、運営が厳しくなってしまった場合には投資家には大きなリスクが伴います。

以下の要素によって、投資先を分散させ、安定した運用を心がけることが投資家に大切です。

不動産クラウドファンディングの選び方
  • 運営事業者の信頼性
  • 案件の数・種類
  • ファンドのエリア
  • ファンドの情報量
  • 運用期間
  • ファンドの大きさ
  • 優先劣後出資の割合

運営事業者の信頼性

運営事業者の信頼性

不動産クラウドファンディングを選ぶ際には、「運営事業者」の情報もしっかり確認しておきましょう。

 不動産クラウドファンディングの運営事業者が万が一倒産して、投資家の出資額が貸し倒れた場合には、損失も大きいです。

そのため、事業者の「資金」「従業員数」「上場企業かどうか」などは信頼性を比較するには役に立ちます。

ファンドの数・種類・実績

ファンドの数・種類・実績

不動産クラウドファンディングの実際のファンド数や種類・実績で運営企業を比較することも大切です。

ファンド数や種類が豊富な事業者は運営実績もあるため、安心して出資ができます。また、ファンド数も多いと過去の実績を見ることができるのがメリット。

 さまざまな種類のファンドへ投資することで、リスクを分散することにつながります。

ファンドのエリア

ファンドのエリア

不動産クラウドファンディングを提供しているエリアについも重要なポイントです。人気の観光エリアや高級住宅街・利便性の高いエリアでは不動産の価値も高まります。

また、不動産クラウドファンディングでは少額で投資がスタートできるので、複数のエリアへ投資するのもおすすめです。

 エリアの分散をすることで、災害リスクを抑えて不動産投資が可能になります。

ファンドの情報量

ファンドの情報量

ファンドの情報量の多さは運営会社の信用性・ファンドの信用性に直結します。

不動産クラウドファンディングではインターネット上から手軽に投資ができる分、実際に不動産を見ることなく投資できてしまう特徴があります。

 そのため、投資家にとって必要な情報、リスク・メリット、物件の周辺状況など詳細に情報が載っているファンドだと安心して投資できます。

運用期間

運用期間

不動産クラウドファンディングでは運用期間も長期的なものもあれば、短期的なものもあります。

長期的なものであれば、運用期間が長いため資産を長く運用して収益性を高められるメリットがあり、短期的なものであれば、短い運用でリスクを小さく運用できるメリットがあります。

メリット デメリット
長期運用ファンド ・資産を長く運用できる
・収益性が高まる
・運用中のリスクが高まる
短期運用ファンド ・短い期間で運用できる
・リスクを抑えられる
・収益性が小さくなる

目先の収益よりも、安定した資産運用を心がけることで、コツコツ資産形成が可能になります。

ファンドの大きさ

ファンドの規模

ファンドの大きさは「募集金額」の大きさで比較できます。募集金額が大きければ運用する不動産の規模も大きく好立地の不動産だと判断できます。

また、ファンドの「募集金額」が大きいと、多くの投資家がファンドへ投資が可能になるため、投資するチャンスが増えるのもメリットです。

 募集金額が大きければ安全だと勘違いせず、募集金額に見合ったエリアの不動産・不動産のクオリティなのか、見極めて投資することが大切です。

優先劣後出資の割合

優先劣後出資の割合

優先劣後出資の割合も投資家のリスクをコントロールするための大きなポイントです。優先劣後出資は投資家の元本を守ってくれる優秀なシステムです。

【CREAL】優先劣後出資とは?

CREAL リスク

出典:CREAL 「リスク」

多くの不動産クラウドファンディング事業者は「優先劣後出資」を採用し、投資の元本割れのリスクを軽減してくれています。

 「優先劣後出資」とは、投資家の元本割れを守るための仕組みで、投資家の出資額を「優先出資」、事業者の出資額を「劣後出資」として分けて管理する仕組みです。

不動産クラウドファンディングのサービスやファンドによって優先劣後出資の割合が異なります。運営企業の劣後出資割合が大きいほど投資家のリスクは小さくなります。

リスク 劣後出資の割合が高い
(優先出資の割合が低い)
劣後出資の割合が低い
(優先出資の割合が高い)
投資家のリスク 低い 高い
事業者のリスク 高い 低い

 

優先劣後出資の割合から投資のリスクをコントロールして投資していくことも大切です。

よくある質問

不動産クラウドファンディングとは?
多くの投資家から出資してもらった資金で不動産投資・運用を行い、投資よるインカムゲイン(家賃収入)やキャピタルゲイン(売却益)を分配するサービスです。

不動産クラウドファンディングの仕組みは?
不動産クラウドファンディングはインターネット上から投資家から出資を受け、運営会社による不動産の購入・運用、その後運用利益を投資家へ配当・償還する仕組みになっています。

不動産クラウドファンディングと実物不動産投資との違いは?
不動産クラウドファンディングと実物不動産投資の大きな違いは、管理の必要性があるところでしょう。実物の不動産投資は所有する不動産の運営に携わることが可能です。

所得の分類では不動産クラウドファンディングでは「雑所得」の扱いとなるため、節税対策が取れないことがとデメリットです。


不動産クラウドファンディングとREITとの違いは?
REITと不動産クラウドファンディングの大きな違いは、「投資信託」かクラウドファンディングかという違いで、REITには投資信託の性質上、「流動性」が高く現金化しやすいです。

REITとは投資信託の1つで、投資家から集めた資金で不動産(マンションなどを購入・運用)を運用し、得られた家賃収入や売却益を投資家へ配分する金融商品です。


不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングとの違いは?
ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一部ですが、運用に関する方針(法律)が異なります。

ソーシャルレンディングは資金の運用をするために集めた投資家の資金を運営会社を通して、お金を必要としている他の事業者へ貸し出します。


不動産クラウドファンディングのメリットは?
「少額から投資可能|1万円〜10万円」「高利回りのファンドも多い|想定利回り3〜8%」「運用の手間がない」などがあります。

一般的な不動産クラウドファンディングであれば、1口1万円〜10万円の投資額で不動産投資ができるのは大きなメリットです。


不動産クラウドファンディングのデメリットは?
「元本保証がない」「税制上の優遇がない|NISA非対応」などがあります。

不動産クラウドファンディングによって得られた配当金の所得種類は2022年4月現在は「雑所得」として得ることになっており、NISAなどの非課税制度が対応していません。

まとめ|複数の不動産へ少額投資したい方におすすめ

不動産クラウドファンディングは少額(1万円〜10万円)程度から不動産投資が可能なサービスで、インターネット上から簡単に投資がスタートできます。

そのため、複数のサービス・エリア・物件に簡単に分散投資が可能なため、投資初心者でもリスクを抑えて投資が可能なサービスです。

 しかし、非課税制度が使えないデメリットや、事業者の貸倒リスク・元本割れのリスクがあるため、物件・事業者の選定は慎重に行う必要があります。

ワンルールマンションなどの実物不動産投資ではリスクが大きすぎると感じる方であれば、不動産クラウドファンディングを利用して複数の不動産へ分散投資が少額から可能です。

不動産クラウドファンディングサービスを比較して、自分のリスク許容度にあった不動産へ投資してみましょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
おすすめの記事