マンションを売るつもりで買う将来的なメリットや注意点

マンションの購入を検討しているものの、老後もそこに住むかどうかわからない方もいるでしょう。実際子育てや子どもの独立、転勤などを理由に、住み替えを考えることもあります。

そうした事態を想定し、マンションは売るつもりで買うのがおすすめです。しかし売るつもりでマンションを買うメリットや方法を理解しなければ、計画は始められません。

この記事では売ることを想定してマンションを買うメリットや、高値で売れるマンションを探す方法などを紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを高値で売るためのポイントも取り上げています。

マンションを売るつもりで買う将来的なメリット 

マンション

将来的に売ることを前提としてマンションを購入することには、以下のようなメリットがあります。それぞれのメリットについて説明していきましょう。

売るつもりでマンションを購入するメリット
  • ライフステージの変化に対応できる
  • 収入の減少に対応できる
  • 築年数の経過によるリスクを回避できる
  • 高値で売却できる可能性がある

ライフステージの変化に対応できる

マンションを売るつもりで買うことのメリットには、ライフステージの変化に対応できるというものがあります。たとえば結婚や出産、子どもの成長や独立などのライフステージの変化です。

 現在住んでいるマンションを売却し、別の場所に住む必要が出てくることもあります。転勤や転職・離婚や親の介護などで、引っ越ししなければならない場合もあるでしょう。

売るつもりでマンションを購入しておけば、こうしたライフステージの変化に臨機応変に対応でき、スムーズに住み替えが可能です

収入の減少に対応できる

通帳を見る男性

売るつもりでマンションを購入する別のメリットは、収入の減少に対応できるという点です。

たとえば毎月の給与が減ると、毎月のローンの返済が厳しくなります。

そうした場合は、マンションを売って得たお金をローンの返済に使うという選択ができるでしょう。

反対に収入が増えると、現在住んでいるマンションを売って、さらに資産価値が高いマンションの購入も検討できます。

築年数の経過によるリスクを回避できる

マンションを売る

マンションは築年数が経過すると、外観をきれいにする必要があります。設備の安全性を維持するために、定期的にメンテナンスや修繕をおこなわなければなりません。

塗装や防水工事・共用部分の修繕などに必要な費用は、修繕積立金として毎月徴収されるのが一般的です。

ちなみに国土交通省の発表した、マンション総合調査結果(平成30年度)では、修繕積立金の平均が12,268 円でした。

 マンションがまだ築浅であれば、修繕積立金の負担もそれほどです。マンションが古くなり設備の老朽化が見られると、修繕工事の規模や予算はさらに大きくなります。

それと比例して入居者の負担も増えるでしょう。さらに修繕工事では対応できなくなると、マンション建て替えとなる場合もあります。

そうなれば高額な費用負担が求められ、マンション管理組合への参加で時間と手間が取られることになるでしょう。

築年数がある程度経過した時点で住み替えすれば、高額な修繕負担金を負担するリスクを避けられます。

※出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

高値で売却できる可能性がある

不動産と時間

マンションの資産価値は、基本的に年数が経過すれば下がります。しかし築年数が浅ければ高く売却可能です。

さらに築年数がある程度経過していても立地や利便性がよければ、入居者の需要が見込めて高く売却できるかもしれません。

 立地条件がよくほぼ新築状態のマンションを売る場合、購入したときと同価格もしくは、それ以上の価格で売れることもあります。

実際にマンションを売却したときの売却益であるキャピタルゲインを狙い、転売目的でマンションを買う投資家もいるくらいです。

投資を目的に売るつもりでマンションを買うという選択肢もあるでしょう。

売るつもりで買うマンションを選ぶ際のポイント 

高いマンション

自分で住む・投資目的で購入する場合のいずれも、以下のポイントを押さえると、購入したマンションの資産価値を高めることが期待できます。

ここからは、売るつもりで買うマンションを選ぶときのポイントを見ていきましょう。

売るつもりで買うマンションを選ぶ際のポイント
  • 耐用年数
  • 立地
  • 住宅性能表示制度での評価
  • 賃貸管理会社の管理
  • 周辺環境や施設
  • 地域の将来性

耐用年数

マンションを購入する場合、中古マンションもその購入対象になるわけです。その場合は耐用年数に注目することがポイントです。耐用年数が長ければ長いほど、資産価値は上がります。

耐用年数は建物の構造と強度により分類されています。以下がその種類と耐用年数です。

構造 耐用年数
木造 22年
軽鉄骨構プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下) 19年
軽鉄骨プレハブ構造(骨格材肉厚3mmごえ4mm以下) 27年
重鉄鋼構造(骨格材肉厚4mmごえ) 34年
鉄筋コンクリート造 47年

ヴィンテージマンションを購入しリノベーションして住む、入居者に貸す場合は築年数が耐用年数内かをチェックしてください。

鉄筋コンクリート造のマンションは耐久性が高いので、それに比例して耐用年数も長いです。

鉄筋コンクリート造で築浅なら劣化が少なく資産価値も高いので、買い手がすぐに見つかる可能性も高いでしょう。

立地

マンションのミニチュアモデル

入居者や買い手の需要が多くあるので、人気のあるエリアでマンションを探すのもポイントです。

 例えば、都心へのアクセスが便利な沿線地域、駅近くといった通勤・通学の時間が短縮できる場所にあるマンションを選ぶのが有効です。

スーパー・コンビニ・病院・学校など、生活に必要な店舗や環境が整備されているかどうかを確認します。加えて治安が維持されており、災害リスクが少ない地域を選ぶことも重要です。

こうした条件が整ったマンションであれば、資産価値をある程度維持できます。将来売却するときにも、買い手が見つかりやすいでしょう。

住宅性能表示制度での評価

性能や品質が保証されているマンションを購入すると、売却するときも買い手が見つかりやすいでしょう。マンションの性能や品質を保証するものに、住宅性能表示制度があります。

これは、新築・中古住宅の性能を専門家が評価し、分かりやすく表示する制度です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、国に登録した専門機関の評価員が評価します。耐震性や火災時の安全性など10分野について、共通の評価方法で性能を確認。

 新築で住宅性能評価を受けている場合、不動産会社が「住宅性能評価書付き受託」と認め販売しているため安心です。

とはいえ、住宅性能評価を受けるのは義務ではありません。すべてのマンションに品質と性能を保証する表示が付与されている訳ではないのです。

住宅性能評価を受けていないマンションを購入する場合は、品質を確認しましょう。耐震・耐火・劣化対策・維持管理対策・断熱性・防犯などを、きちんと確認する必要があるでしょう。

賃貸管理会社の管理

管理会社の仕事

将来マンションを高く売るためには、マンションの質を維持することも大切です。そのために賃貸管理会社が、きちんとマンションを管理しているかどうかをチェックしてください。

 たとえば公共部分の清掃や設備の定期点検をおろそかされていたり、外観の補修がきちんとおこなわれていないマンションもあります。

その影響を受け、資産価値が下落することでしょう。そうしたマンションは、将来売ることを想定して買うマンションには、ふさわしくありません。

周辺環境や施設

夜の街

将来売ることを見越してマンションを購入する場合、人気のあるエリア・需要が見込めるエリアにあるマンションを探すことが大切です。

同じくらい大切な点として、住民に不快感や嫌悪感を感じさせるような環境や施設がないかも挙げられます。いわゆる嫌悪施設と呼ばれるものの代表例は、以下の通りです。

主な施設
  • パチンコ店
  • ラブホテルや風俗店
  • 暴力団事務所
  • 原子力関連施設
  • 廃棄物処理場
  • 下水処理場
  • 火葬場や墓地
  • 刑務所
  • 騒音・大気汚染・土壌汚染、粉じんなどを引き起こす可能性がある工場などの施設

駅から近いマンションは利便性が高いものの、貨物列車が夜中でも走っていてうるさいことがあるかもしれません。購入対象のマンションがあれば、周囲の環境や施設について調査しましょう。

平日や日中だけでなく、週末や夜についても確認することが必要です。人気のあるエリアで利便性が高く、周辺に嫌悪施設に該当するようなものがないのであれば要注目です。

自分が住むのではなく、家賃収入を目的として賃貸に出すという選択肢もあるでしょう。

地域の将来性

街中

マンションのある地域の将来性を考えることもポイントです。たとえば近くにショッピングモールや新しい駅などの建設される予定があると、マンションの資産価値は上昇する可能性があります。

マンションの隣に、さらに高層のマンションが建設される予定があるかもしれません。この場合、工事中の騒音や、建設後の日当たりの悪さなどの問題が発生する懸念があります。

マンションを売るつもりで買う場合は、地域の建設計画や建設計画が出そうな空き地はないかどうかを、しっかり確認してください。

売るつもりでマンションを買う注意点

空室

マンションを売るつもりで買う場合、以下の点に注意しなければなりません。

売るつもりでマンションを購入する際の注意点
  • 基本的にローン残債があれば売却できない
  • 購入から5年以下で売却すると税金が高くなる
  • 買主に売却理由をきちんと伝える

基本的にローン残債があれば売却できない

マンションを購入するときには、ローンを組むのが一般的です。ローンを組むとマンションが抵当に入ります。

ローン返済が滞った場合、金融機関がマンションを売却しローンを回収できるようにするために、マンションに抵当権がつくのです。

 抵当権がついたままでは、マンションを売却するのは難しいでしょう。売却するときには、ローンを完済し抵当権を抹消しておかなければなりません。

ローン残債があっても、売却額にローンを完済できるなら問題はありません。また売却額にローンを完済できなくても、不足分を自己資金で補填できる場合は特段問題ないでしょう。

そのため売却を検討するときは、ローン残債と売却価格の相場を事前に把握しておいてください。それにより、今後の返済計画や住み替え費用の見積もりが立てられるようになります。

マンション売却価格の相場を知りたいときには、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

購入から5年以下で売却すると税金が高くなる

税金の計算

マンションを売却したことで生じた利益は、譲渡所得税の対象になります。譲渡所得税はマンションを所有していた期間により違いが生じるので、その点に注意が必要です。

ちなみに所有期間に応じた税率は、以下のようになります。

所有期間 所得税率
5年以下(短期譲渡所得) 30%※1
5年越え(長期譲渡所得) 15%※2

所有期間が5年以下で所得税率は30%、5年越えの場合は15%です。所有期間5年以下で売却するなら、譲渡所得税の額は長期所得譲渡の場合の2倍になります。

マンションを売るときには、所有期間に応じた税率にも注意してください。

※1:国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
※2:国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

買主に売却理由をきちんと伝える

マンションを購入後、比較的早い段階で売却する場合、買主は「マンション自体になにか問題があるのか」と不安になるかもしれません。

売却する理由を尋ねられたときにはあいまいな回答を避け、どのような理由であったとしてもきちんと伝えましょう。

 売主と買主の間で信頼関係を築けず、売却交渉が進まなくなる可能性は否めません。住民トラブルや周辺環境の変化といったマイナス要素が原因で売る場合もあります。

その際は、買主に自分でそれを伝えるのは難しいかもしれません。売却理由を上手に伝えることが難しいのなら、信頼できる不動産会社を探して相談するのがおすすめです。

売るつもりで買ったマンションを高値で売却する方法 

投資について考える男性

高値でマンションを売却するためのコツには、以下のものがあります。

高値でマンションを売却するコツ
  • 高値で売れる時期に売却する
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 購入から5年経過してから売却する

高値で売れる時期に売却する

就職や入学など人の移動が多いのは4月です。引っ越しを検討している人は、その前の2月・3月初めには新居を決めたいと考えるはずです。

この時期は購入希望者が増えるので、売主も多少強気に交渉を進められるでしょう。

 それより前の1月は、販促活動には不向きといえます。なぜなら年が改まったばかりで忙しく、内覧希望者が少なくなるからです。

状況が許すなら、内覧希望者が増える2月・3月を狙って売却活動を計画してください。

購入から5年経過してから売却する

カレンダー

先ほど説明したように、購入してから5年以下で売却するなら短期譲渡所得になります。

長期譲渡所得よりも譲渡所得税の税率は上がるのですさらに住民税の税率も、マンションの所有期間が5年以下か5年越えかで変化します。

所有期間 所得税率 住民税率
5年以下(短期譲渡所得) 30% 9%
5年越え(長期譲渡所得) 15%※2 5%

この表にあるように、所有期間が5年以下でマンションを売ると所得税率は30%、住民税率は9%になります。これは短期譲渡の場合、売却益の約40%を税金の支払いに充てなければならないのです。

納税額を考えると、できれば所有から5年を経過した時点で売却するのが賢明でしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

同じマンションでも査定する不動産会社によって、査定額は違います。場合によっては数百万程度の差がつくこともあるでしょう。

 ひとつの不動産会社だけに査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、相見積もりを取るのがおすすめです。

見積りの結果を比較すると、マンションの現在における売却価格や、市場相場よりも高い値段を付けた不動産会社が見つかる可能性があります。

複数社に査定依頼するなら、不動産一括査定サイトがおすすめです。査定の結果を報告してきた不動産会社の中から、売買仲介の依頼先を選択できるので非常に便利です。

1回の情報入力で複数社に同時査定が依頼できます。

売るつもりで買うマンション探しは不動産投資会社に相談

握手

自分が住むより、入居者を集めて家賃収入を得たい方もいるかもしれません。なおかつ、将来的には売却して、売却益を得ることを計画している方もいるでしょう。

 そうした計画のもと投資用のマンションを探しているという方は、不動産投資会社への相談がおすすめです。

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投資を成功させるには、十分な知識と計画性が必要です。不動産投資会社の手厚いサポートを受けながら、マンション投資に挑戦してみてください。

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    まとめ

    この記事ではマンションを売るつもりで買うことのメリットと、売るときの注意点について紹介しました。マンションを売るときには、複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイントです。

    そうするとマンションの売却価格の相場を把握でき、売買仲介を依頼できそうな不動産会社を見つけられるでしょう。

    投資を目的としマンションを売るつもりで買う場合は、不動産投資会社に相談することをおすすめします。自分で住む・賃貸に出す場合のいずれもマンションは自分の資産です。

    不動産会社や不動産投資会社を上手に活用し、資産を上手に運用してください。
    ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
    ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
    ・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
    ・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
    ・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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