土地売買の流れについて｜土地を高く売るためのコツを解説

土地を売買したいけどまずはどうすればいいのだろうかと困ったことはないでしょうか？

土地の売買は専門的な知識を必要とするため、初めて土地売買を行う方は何から手をつければいいのか全く検討もつかないという方もいるでしょう。

今回の記事では、土地売買をする際には、どのような流れで手続きを踏んでいくのかを解説し、それに伴う費用や高く売るためのコツについてまでご説明させていただきます。

どうやって土地売買を行うの？土地売買の流れについて

まずは土地売買のことを知るために、大まかな土地売買の手順についてみていきましょう。土地の売買は下記の8つの手順に分けれます。

全体の流れを掴みながら、記事を読んでいただければと思います。

では、1つずつ解説を加えていきましょう。

土地売買の流れ①：土地の相場を確認

まず最初に行うことは自分の土地がいくらくらいで売れるのか、相場を知ることから始めます。

最初から不動産会社へ行ってしまいたくなると思いますが、自分の土地がどれくらいで売れるのか知らないと適正な売買価格がわからないので不動産会社が言っていることが正しいのかわからないでしょう。

自分の土地の条件が似ている物件の情報を探すことのできるサイトが以下のようなサイトです。

自分の土地の売買価格の相場を調べる際には、信憑性の高い検索ツールを使用しましょう。信憑性の高さはどこが提供しているのかをチェックすることで信憑性がわかります。

売買したい物件に似た特徴の物件がどれくらいの価格で成約されているのか、また、「不動産一括査定サイト」を使用して不動産会社からの査定額はいくらなのかを見ることが相場を知る上で重要です。

土地売買の流れ②：買主を探す（まずは自分の周りから）

次は実際に自分の身近な人で買主になってくれる人がいないか探してみましょう。

ここで先ほど自分で調べた相場の価格で購入してくれる方がいれば、不動産会社へ行かなくても売買できます。

無事に買主を見つけることができたら、売買契約書の作成・登記の手続きが自分たちで行えるかを検討しましょう。

売買契約書が作成できなそうであれば、不動産会社へ相談するほうが時間のかかるトラブルに発展などに巻き込まれなくて済むでしょう。

しかし、見つけられない方が大半かと思います。その場合は、次で紹介する信頼できる不動産会社を選んでいきましょう。

土地売買の流れ③：不動産会社への仲介相談

買主が見つからなかった場合には、不動産会社へ仲介の相談をしましょう。

仲介とは、不動産会社へ買主を見つけてもらい、売買契約まで面倒を見てもらう「媒介契約」を交わすことになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産会社が売買したい土地の広告・宣伝してくれます。

不動産会社へ仲介の相談をする際は、必ず複数社へ相談をしにいき、比較しましょう。

担当してくれる不動産会社の方の対応や、実際の不動産会社が出してくる査定額を元に、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

土地売買の流れ④：媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴があり、複数業者との契約が認められていたり、自分で買主を見つけることに許可があったりするものなどがあります。

指定流通機構とは、「レインズ」ともよばれており、土地の相場を調べる際にご紹介した取引履歴のサイトとなります。

実際にどの媒介契約を締結するのかは、不動産会社ではなく、売主となり、選択することになります。

不動産売買における媒介契約で最も一般的なのは専任媒介契約で、不動産会社側としても自社との契約を結んでくれている売主のために広告・宣伝に力を入れてくれます。

土地売買の流れ⑤：販売活動を開始

不動産会社選びをして無事に信頼できそうな不動産会社との媒介契約を結べたら、販売活動を行っていきます。

販売活動で売主が実際に行うことは内覧の対応となります。

土地の内覧の場合は、マンションや戸建て住宅とは違い、そこまで部屋を綺麗にしたりする必要もありませんので、自分の土地にゴミや雑草などは生えていないか程度は対応しておきましょう。

また、土地の内覧希望者と一緒に立ち合いをするのであれば、その土地について知識があるといいでしょう。

例えば、ハザードマップでの危険度の高さ、水害の発生しやすさ、周辺にはどのようなお店・スーパーなどがあるのかを内覧者から質問もあるかもしれません。

土地売買の流れ⑥：売買契約を締結する

土地を買いたいと申し出る買主が現れたらようやく売買契約を交わすことができます。

ちなみに売買契約とは、土地を買う買主と土地を売る売主が契約を交わして、両者が同意を経て売買契約が結ばれます。

不動産会社への仲介を依頼しているのであれば、「売買契約書」「重要事項説明書」などの売買契約で必要な書類は不動産会社が作成してくれます。

契約当日には、不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げ、両者が「売買契約書」の内容を確認し調印して、手付金（合意に基づいて飼い主から売主へ支払う売買代金の一部）を受け取ります。

この時に、売主は不動産会社へ仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。

この後引渡しを行う際に残りの売買金額を支払い、仲介手数料の半分を支払っていきます。

土地売買の流れ⑦：契約締結後の引渡し・決済・登記

売買契約書で取り決めた日付に土地を買主へ引渡しを行います。

この引渡し日には買主が売主へ残りの売買金額を支払い、売主は買主へ必要な書類（売渡証書、測量図など）を渡します。

引渡しが完了したら、法務局へ登記を行います。

不動産会社へ仲介を依頼しているのであれば、不動産会社が手配してくれた司法書士が法務局で登記名義人住所、氏名変更を行ってくれるでしょう。

法務局は基本的に平日の17時15分までしかやっていませんので、引渡しの日にちは平日の昼間に行われることは多いです。

土地売買の流れ⑧：確定申告をする

土地の売買が無事に終了したら、最後は税金関係、確定申告をします。

不動産売買で利益を出せた場合は、確定申告が必要となるので、税金のプロフェッショナルの税理士への相談も検討すると良いでしょう。

不動産売買をして利益を出せた場合は、その翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告をしなければなりません。

利益が出た場合でも税金の特別控除を利用することで納める税金を抑えることができます。

不動産売買の利益にかかる税金は数十万〜数百万単位でかかることが予想されますので、控除をうまく利用するために税理士への相談は検討するのも良いでしょう。

土地を高く売買するためには不動産一括査定サイトを使おう

土地を高く売るためのおすすめの売買方法は、複数社から必ず見積りを取ることです。

不動産会社の査定を依頼することで自分の不動産の市場相場を知れますが、不動産会社によって査定の結果は変わってくるでしょう。

できれば3社以上の査定をすることで、市場相場を知れるのと同時に、どの不動産会社が信頼できて、不動産を高く売ってくれるのか、比較ができます。

不動産一括査定サイトを用いることで、複数社（6社〜10社）の不動産会社へ一括して見積り依頼できますので、簡単に不動産会社を比較ができます。

不動産一括査定サイトを使用して売買することによって、いい不動産会社と出会える可能性が広がります。

実際にどのような、不動産一括査定サイトがあるのかわからないという方はぜひ次に紹介する、おすすめの不動産一括査定サイトを参考にしてください。

土地売買にかかる費用・税金について

土地の売買の流れを確認したところで、気になるのが土地売買にかかる費用・税金についてでしょう。

一般的に不動産売買でかかる費用は売買価格の5〜7％程度がかかると言われております。

土地売買の流れを追うだけでも「仲介手数料」「税金」がかかることがわかりましたが、他にはどのような費用がかかるのか気になるでしょう。

土地の売買でかかる費用の一覧は以下の通りです。

土地の売買にかかる費用をあらかじめ知っておくことで、最終的にいくら自分の手元に残るかをイメージできるようになると取引しやすいでしょう。

では1つずつ解説を加えていきます。

土地売買にかかる費用・税金①：仲介手数料

仲介手数料は不動産会社へ仲介を依頼して無事に売買契約を締結ができた時の不動産会社へ支払う成功報酬です。

仲介手数料は不動産の売買価格によって上限金額が決められており、以下のように計算することで簡易的に求めることができます。

多くの不動産会社が上限金額を請求してきますので、この金額がおおよその相場となってきます。

土地売買にかかる費用・税金②：登録免許税（登記費用）

登録免許税とは、登記にかかる税金（費用）のことです。

土地売買における登記の手続きの必要があるものとしては、買主側は「所有権移転登記」「抵当権設定登記」、売主側は「抵当権抹消登記」「登記名義人住所」などの手続きが必要となります。

また、所有権移転登記に必要な「売渡証書」の作成も必要です。

この登記の手続きは基本的には「司法書士」が行うことになっており、理由としては、抵当権抹消登記について、金融機関側が司法書士の申請でないと基本的には認めてくれません。

抵当権抹消登記に必要になる費用は「不動産の1件あたり1,000円」と「司法書士への報酬」が発生します。

売渡証書の作成費用はおよそ1万円〜2万円となります。これは売渡証書の作成には印紙を貼る必要がありますので、印紙税分が必要になってきます。

登記名義人住所、氏名変更登記の手続きは基本的には無料ですが、司法書士への報酬が発生してくるでしょう。

司法書士への報酬の相場はおよそ1〜10万円となっております。

登録免許税の費用についてまとめると以下の通りです。

土地売買にかかる費用・税金③：繰上げ返済手数料

住宅ローンの残債が残っている方は抵当権を抹消するために、一括繰上げ返済する必要があります。

抵当権が残っている状態で売主へ渡してしまったら、売主が不利になってしまうのです。

住宅ローンを組んでいる金融機関によって一括繰上げ返済の手数料は変わってきてしまうでしょう。

下の表は、主な金融機関の一括繰上げ返済手数料をまとめた表になります。※税込金額

※三菱UFJ銀行「期限前完済手数料」
※三井住友銀行「繰上返済手数料一覧」
※イオン銀行「繰上返済手数料」
※SBIネット銀行「繰上返済手数料」

土地売買にかかる費用・税金④：印紙税（契約書などへの印紙）

土地売買における、売買契約書は課税文書にあたり、売買金額応じて印紙税が適用されます。

印紙税の金額は印紙税法により定められており、国税庁HPにて金額を確認できます。

記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日〜令和2年3月31日までの間に作成される契約書は軽減税率が適用され少し金額が安くなっていますので覚えておきましょう。

出典：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

土地売買にかかる費用・税金⑤：譲渡所得税

土地を売買した際に利益が発生すると、「譲渡所得税」を支払わなければなりません。

譲渡所得税は、土地を売買した時の利益にかかる、所得税・住民税・復興所得税の3つを総称したものです。

「土地を売買した時の利益」に対して譲渡所得の税率をかけたものが土地売買での費用としてかかる譲渡所得税となります。

この税率は以下のように物件の所有期間によって変わってきます。

また、譲渡所得税には特別控除の税制優遇制度もあります。土地の売買により利益が出た場合はぜひ活用し、賢く節税対策を行っていくことで、費用を抑えることができます。

土地売買にかかる費用・税金⑥：解体費用

土地を更地にして売買する場合には解体工事も必要です。

解体工事の費用は住宅の構造と坪数や周辺の環境による家の解体しやすさによって価格は変わってきます。

敷地内に重機や廃材を運びやす土地であるなら解体費用は安くなりやすいですが、周辺道路が狭くて重機が入れなかったりすると費用が上がってくるでしょう。

解体の費用の目安は以下のようになります。

土地売買の必要書類リストと入手方法

土地の売買を行うためには、用意しなければいけない書類があります。

土地売買において必要な書類は以下の通りです。

それぞれ、なぜ必要なのかどこで入手できるのかを順番に説明していきます。

チェックリストで必要な書類をまとめる

以上が土地売買で必要となる書類ですが、たくさんの種類があるので忘れないようにチェックリストを作っておくと良いでしょう。

必要な書類が揃っていないと決済や引き渡しができない場合もあるので、忘れないように3回はチェックしてみてください。

不安な場合は不動産仲介業者の担当スタッフの方と一緒に、必要な書類を確認するのも1つのアイディアです。

土地売買の注意点

土地を売却するためには、5つの注意点があります。土地売却をスムーズにするためにも、どのような注意点があるのかしっかり理解しておきましょう。

複数の不動産会社に査定してもらう

土地を売却する際は、複数の不動産会社に査定してもらうようにしましょう。複数の不動産会社に査定してもらうことで、土地の「適正価格」が分かります。

購入者も土地の相場をしっかり調べて検討しているので、適正価格よりも明らかに高い金額だと購入してもらえないのです。

とは言え、土地の相場価格よりも安く売却すれば自分が損することになります。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

不動産一括査定サイトとは簡単な個人情報と土地情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトのことです。

費用も無料ですし、短時間で査定を出してもらえるので、時間と手間を短縮できますよ。

不動産会社によって営業スタイルやエリアへの強み、査定基準などが違うので、どうしても査定価格に違いが出てきます。

複数の会社に査定を依頼することで適正価格を把握でき、その上で信頼できる不動産会社も見つけることが可能です。

大きな金額が動く取引なので、信頼できる不動産会社に依頼することも大切なポイントですよ。

査定額=売却額ではない

不動産一括査定サイトで査定された金額は、売却額ではありません。残念ながら土地売却において、査定額そのままで売却できる可能性はとても低いです。

中には高額な査定を行って契約を勝ち取ろうと思っている不動産会社もいるので、注意しなければいけません。

適正価格で売りに出しても、買い手から値引き交渉される場合が多いので、必ずしも希望価格で売却できるわけではないことを理解しておきましょう。

こまめな清掃

土地を売却する際は建物がなければ、そのものの状態が目立ちます。

購入希望者が土地を見学した際に、雑草が放置されていたり、掃除されていなかったりすれば、購入意欲もなくなってしまうでしょう。

スムーズに土地を売却するためにも、こまめな清掃が必要です。

費用はかかりますが、購入希望者の購入意欲を掻き立てるためにも清掃のプロに依頼するのも1つの手です。

ローンを完済しなければ土地の売買はできない

基本的に土地の売買はローンを完済しなければ行うことはできません。土地や不動産は高額な金額の取引になるので、金融機関から融資を受けて購入する場合が多いです。

もしあなたが、ローン決済で土地を購入した場合は、金融機関に融資してもらった残債をすべて返済しなければ土地を売却できないのです。

また、売買を完了するためには抵当権抹消手続きをする必要があります。

借りたお金を全て返済することで、抵当権を抹消することができます。

基本的に、土地や不動産を売却する際は決済の時に受け取ったお金を金融機関に返済して、抵当権を抹消することが多いです。

そして、買主が所有権移転手続きに移っていくのです。

ただし、受け取った金額がローンの返済残高に足りていない場合は、土地を売却することはできません。

全て返済し終わらなければ売買自体ができなくなるので、ローン決済をしている方は残りどれだけの返済額があるかを確認することが大切です。

境界明示義務

土地を売買するためには、土地の境界をしっかり計量することが大切です。

境界線をはっきり計量しないまま土地の売買を行い、後に買い手と隣接した土地の所有者とトラブルが起きてしまった方も少なくありません。

基本的に、登記簿に土地の広さが記載されています。

また、確定測量図があるかを確認してみてください。

確定測量図とは隣地所有者立ち会いの下に境界確認を行った証明書のようなものです。 

確定測量図があれば、すべての境界が確定していることになるので、その書類を提示してください。

トラブルのリスクを少しでも軽減させるためには、境界線をはっきりしておくことが大切です。

実際の広さを測量することで、売買契約が終わった後でも余計なトラブルを引き起こす心配はないでしょう。

測量は測量士に依頼することができます。

もちろん専門家に依頼することになるので費用はかかりますが、快適な売却のためには欠かせないポイントだと言えるでしょう。

土地売買で個人の買主が見つかった場合は？

土地を売却する際、個人で売買することも可能です。個人で売買する際は、取引の流れと注意点をしっかり理解しておかなければいけません。

ここからは個人売買する際の取引の流れと注意点をまとめていきましょう。

土地の売却に関する個人売買の流れは以下の通りです。

それぞれ具体的にどう行動すれば良いのか説明していきますね。

売買契約を締結

買主が見つかった場合は、売買契約を締結しましょう。売買契約を締結するためには、必要な書類を揃えなければいけません。

必要な書類は以下の通りです。

何か要望がある場合は、「特約について」の部分に記載してください。

後々のトラブルを避けるためにも、一つ一つの項目を詳細に記載することが大切です。地盤調査など土地に関する書類が他にある場合は、用意しておいてください。

個人売買において、瑕疵担保責任や金銭的な問題などのトラブルが起きやすいです。後々トラブルを引き起こさないためにも、契約時にしっかり確認しておくことが大切です。

代金の入金を確認

売買契約を締結したら、買主から代金が入金されるのを待ちましょう。

ただ、代金の支払い前に内覧をおこないます。ゴミを掃除したり、雑草を駆除したりなど、購入希望者の購買意欲をなくさないようにしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

内覧が終わり、買主が納得してくれたら代金の入金を確認しましょう。

物件の引き渡し

代金の入金を確認し終わったら、引き渡し日に土地を引き渡します。

名義変更を行う

最後は所有権移転登記申請を行いましょう。もしローンがまだ残っている場合は、売却した代金で残債を返済して抵当権を抹消させてください。

ちなみに、土地を売却して利益が出た場合は確定申告をしなければいけないので注意してください。

個人売買の注意点

個人売買においては注意しなければいけない点があります。

確定申告を忘れない

上記でもお伝えしましたが、土地を売却して利益を得た場合は確定申告をしなければいけません。

もし確定申告をしなかった場合は、無申告加算税と延滞税が請求されます。

無申告加算税は15〜20%、延滞税は最大で年利14.6%の税率が納税額にかけられます。

確定申告を忘れるだけでこれだけ大きな費用を払わなくてはいけなくなるので、必ず申請するようにしましょう。

確定申告が必要でも事前通知が来ない場合も多いので、自分でスケジュール管理しておくことが大切です。

買主がローン審査に落ちた場合は売却できない

個人売買はローン審査が厳しい場合があります。土地を個人売買する際は不動産会社に重要事項説明書を作成してもらうことで、ローンを組むことができます。

ただし、不動産会社が仲介なしで書類の作成だけを受け入れてくれる可能性は少ないでしょう。そのため、個人経営の事務所など書類を作成してくれるところに依頼する必要があります。

とは言え、重要事項説明書を作成してもらったとしても、ローン審査が通るとは限りません。

買主がローン審査に落ちた場合は、残念ながら契約破棄となります。

購入希望者が現れたからといって、油断しないことが大切です。

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出典：イエウール公式サイト

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対象エリア	全国
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出典：住友不動産販売公式サイト

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よくある質問

土地売買についてのまとめ

土地の売買にはさまざまな工程を経て売買契約までいくことができることがわかったと思います。

手間がかかることが想定される分、見積りは1社にしようと思ってしまいがちですが、ぜひ複数の不動産会社から見積りを取りましょう。

複数社からの見積りを取ることで得られる相場や、不動産会社の情報は必ず不動産会社を選定するときの材料となります。

みなさんが信頼できる不動産会社と取引ができるきっかけとなれば幸いです。