土地売買の流れについて｜土地を高く売るためのコツを解説

土地を売買したいけどまずはどうすればいいのだろうかと困ったことはないでしょうか？

土地の売買は専門的な知識を必要とするため、初めて土地売買を行う方は何から手をつければいいのか全く検討もつかないという方もいるでしょう。

今回の記事では、土地売買をする際には、どのような流れで手続きを踏んでいくのかを解説し、それに伴う費用や高く売るためのコツについてまでご説明させていただきます。

どうやって土地売買を行うの？土地売買の流れについて

まずは土地売買のことを知るために、大まかな土地売買の手順についてみていきましょう。土地の売買は下記の8つの手順に分けれます。

全体の流れを掴みながら、記事を読んでいただければと思います。

では、1つずつ解説を加えていきましょう。

土地売買の流れ①：土地の相場を確認

まず最初に行うことは自分の土地がいくらくらいで売れるのか、相場を知ることから始めます。

最初から不動産会社へ行ってしまいたくなると思いますが、自分の土地がどれくらいで売れるのか知らないと適正な売買価格がわからないので不動産会社が言っていることが正しいのかわからないでしょう。

自分の土地の条件が似ている物件の情報を探すことのできるサイトが以下のようなサイトです。

自分の土地の売買価格の相場を調べる際には、信憑性の高い検索ツールを使用しましょう。信憑性の高さはどこが提供しているのかをチェックすることで信憑性がわかります。

売買したい物件に似た特徴の物件がどれくらいの価格で成約されているのか、また、「不動産一括査定サイト」を使用して不動産会社からの査定額はいくらなのかを見ることが相場を知る上で重要です。

土地売買の流れ②：買主を探す（自分の周りから）

次は実際に自分の身近な人で買主になってくれる人がいないか探してみましょう。

ここで先ほど自分で調べた相場の価格で購入してくれる方がいれば不動産会社へ行かなくても売買できます。

無事に買主を見つけることができたら、売買契約書の作成・登記の手続きが自分たちで行えるかを検討しましょう。

売買契約書が作成できなそうであれば、不動産会社へ相談するほうが時間のかかるトラブルに発展などに巻き込まれなくて済むでしょう。

しかし、見つけられない方が大半かと思います。

その場合は、次で紹介する信頼できる不動産会社を選んでいきましょう。

土地売買の流れ③：不動産会社への仲介相談

買主が見つからなかった場合には、不動産会社へ仲介の相談をしましょう。

仲介とは、不動産会社へ買主を見つけてもらい、売買契約まで面倒を見てもらう「媒介契約」を交わすことになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産会社が売買したい土地の広告・宣伝してくれます。

不動産会社へ仲介の相談をする際は、必ず複数社へ相談をしにいき、比較しましょう。

担当してくれる不動産会社の方の対応や、実際の不動産会社が出してくる査定額を元に、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

土地売買の流れ④：媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴があり、複数業者との契約が認められていたり、自分で買主を見つけることに許可があったりするものなどがあります。

指定流通機構とは、「レインズ」ともよばれており、土地の相場を調べる際にご紹介した取引履歴のサイトとなります。

実際にどの媒介契約を締結するのかは、不動産会社ではなく、売主となり、選択することになります。

不動産売買における媒介契約で最も一般的なのは専任媒介契約で、不動産会社側としても自社との契約を結んでくれている売主のために広告・宣伝に力を入れてくれます。

土地売買の流れ⑤：販売活動を開始

不動産会社選びをして無事に信頼できそうな不動産会社との媒介契約を結べたら、販売活動を行っていきます。

販売活動で売主が実際に行うことは内覧の対応となります。

土地の内覧の場合は、マンションや戸建て住宅とは違い、そこまで部屋を綺麗にしたりする必要もありませんので、自分の土地にゴミや雑草などは生えていないか程度は対応しておきましょう。

また、土地の内覧希望者と一緒に立ち合いをするのであれば、その土地について知識があるといいでしょう。

例えば、ハザードマップでの危険度の高さ、水害の発生しやすさ、周辺にはどのようなお店・スーパーなどがあるのかを内覧者から質問もあるかもしれません。

土地売買の流れ⑥：売買契約を締結する

土地を買いたいと申し出る買主が現れたらようやく売買契約を交わすことができます。

ちなみに売買契約とは、土地を買う買主と土地を売る売主が契約を交わして、両者が同意を経て売買契約が結ばれます。

不動産会社への仲介を依頼しているのであれば、「売買契約書」「重要事項説明書」などの売買契約で必要な書類は不動産会社が作成してくれます。

契約当日には、不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げ、両者が「売買契約書」の内容を確認し調印して、手付金（合意に基づいて飼い主から売主へ支払う売買代金の一部）を受け取ります。

この時に、売主は不動産会社へ仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。

この後引渡しを行う際に残りの売買金額を支払い、仲介手数料の半分を支払っていきます。

土地売買の流れ⑦：契約締結後の引渡し・決済・登記

売買契約書で取り決めた日付に土地を買主へ引渡しを行います。

この引渡し日には買主が売主へ残りの売買金額を支払い、売主は買主へ必要な書類（売渡証書、測量図など）を渡します。

引渡しが完了したら、法務局へ登記を行います。

不動産会社へ仲介を依頼しているのであれば、不動産会社が手配してくれた司法書士が法務局で登記名義人住所、氏名変更を行ってくれるでしょう。

法務局は基本的に平日の17時15分までしかやっていませんので、引渡しの日にちは平日の昼間に行われることは多いです。

土地売買の流れ⑧：確定申告をする

土地の売買が無事に終了したら、最後は税金関係、確定申告をします。

不動産売買で利益を出せた場合は、確定申告が必要となるので、税金のプロフェッショナルの税理士への相談も検討すると良いでしょう。

不動産売買をして利益を出せた場合は、その翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告をしなければなりません。

利益が出た場合でも税金の特別控除を利用することで納める税金を抑えることができます。

不動産売買の利益にかかる税金は数十万〜数百万単位でかかることが予想されますので、控除をうまく利用するために税理士への相談は検討するのも良いでしょう。

土地売買にかかる費用・税金について

土地の売買の流れを確認したところで、気になるのが土地売買にかかる費用・税金についてでしょう。

一般的に不動産売買でかかる費用は売買価格の5〜7％程度がかかると言われております。

土地売買の流れを追うだけでも「仲介手数料」「税金」がかかることがわかりましたが、他にはどのような費用がかかるのか気になるでしょう。

土地の売買でかかる費用の一覧は以下の通りです。

土地の売買にかかる費用をあらかじめ知っておくことで、最終的にいくら自分の手元に残るかをイメージできるようになると取引しやすいでしょう。

では1つずつ解説を加えていきます。

土地売買にかかる費用・税金①：仲介手数料

仲介手数料は不動産会社へ仲介を依頼して無事に売買契約を締結ができた時の不動産会社へ支払う成功報酬です。

仲介手数料は不動産の売買価格によって上限金額が決められており、以下のように計算することで簡易的に求めることができます。

多くの不動産会社が上限金額を請求してきますので、この金額がおおよその相場となってきます。

土地売買にかかる費用・税金②：登録免許税（登記費用）

登録免許税とは、登記にかかる税金（費用）のことです。

土地売買における登記の手続きの必要があるものとしては、買主側は「所有権移転登記」「抵当権設定登記」、売主側は「抵当権抹消登記」「登記名義人住所」などの手続きが必要となります。

また、所有権移転登記に必要な「売渡証書」の作成も必要です。

この登記の手続きは基本的には「司法書士」が行うことになっており、理由としては、抵当権抹消登記について、金融機関側が司法書士の申請でないと基本的には認めてくれません。

抵当権抹消登記に必要になる費用は「不動産の1件あたり1,000円」と「司法書士への報酬」が発生します。

売渡証書の作成費用はおよそ1万円〜2万円となります。これは売渡証書の作成には印紙を貼る必要がありますので、印紙税分が必要になってきます。

登記名義人住所、氏名変更登記の手続きは基本的には無料ですが、司法書士への報酬が発生してくるでしょう。

司法書士への報酬の相場はおよそ1〜10万円となっております。

登録免許税の費用についてまとめると以下の通りです。

土地売買にかかる費用・税金③：繰上げ返済手数料

住宅ローンの残債が残っている方は抵当権を抹消するために、一括繰上げ返済する必要があります。

抵当権が残っている状態で売主へ渡してしまったら、売主が不利になってしまうのです。

住宅ローンを組んでいる金融機関によって一括繰上げ返済の手数料は変わってきてしまうでしょう。

下の表は、主な金融機関の一括繰上げ返済手数料をまとめた表になります。※税込金額

※三菱UFJ銀行「期限前完済手数料」
※三井住友銀行「繰上返済手数料一覧」
※イオン銀行「繰上返済手数料」
※SBIネット銀行「繰上返済手数料」

土地売買にかかる費用・税金④：印紙税（契約書などへの印紙）

土地売買における、売買契約書は課税文書にあたり、売買金額応じて印紙税が適用されます。

印紙税の金額は印紙税法により定められており、国税庁HPにて金額を確認できます。

記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日〜令和2年3月31日までの間に作成される契約書は軽減税率が適用され少し金額が安くなっていますので覚えておきましょう。

出典：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

土地売買にかかる費用・税金⑤：譲渡所得税

土地を売買した際に利益が発生すると、「譲渡所得税」を支払わなければなりません。

譲渡所得税は、土地を売買した時の利益にかかる、所得税・住民税・復興所得税の3つを総称したものです。

「土地を売買した時の利益」に対して譲渡所得の税率をかけたものが土地売買での費用としてかかる譲渡所得税となります。

この税率は以下のように物件の所有期間によって変わってきます。

また、譲渡所得税には特別控除の税制優遇制度もあります。土地の売買により利益が出た場合はぜひ活用し、賢く節税対策を行っていくことで、費用を抑えることができます。

土地売買にかかる費用・税金⑥：解体費用

土地を更地にして売買する場合には解体工事も必要です。

解体工事の費用は住宅の構造と坪数や周辺の環境による家の解体しやすさによって価格は変わってきます。

敷地内に重機や廃材を運びやす土地であるなら解体費用は安くなりやすいですが、周辺道路が狭くて重機が入れなかったりすると費用が上がってくるでしょう。

解体の費用の目安は以下のようになります。

【土地を高く売るためのコツ】おすすめの売買方法

土地を高く売るためのおすすめの売買方法は、複数社から必ず見積りを取ることです。

不動産会社の査定を依頼することで自分の不動産の市場相場を知れますが、不動産会社によって査定の結果は変わってくるでしょう。

できれば3社以上の査定をすることで、市場相場を知れるのと同時に、どの不動産会社が信頼できて、不動産を高く売ってくれるのか、比較ができます。

不動産一括査定サイトを用いることで、複数社の不動産会社へ一括して見積り依頼できますので、簡単に不動産会社を比較ができます。

不動産一括査定サイトを使用して売買することによって、いい不動産会社と出会える可能性が広がります。

実際にどのような、不動産一括査定サイトがあるのかわからないという方はぜひ次に紹介する、おすすめの不動産一括査定サイトを参考にしてください。

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そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

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よくある質問

土地売買についてのまとめ

土地の売買にはさまざまな工程を経て売買契約までいくことができることがわかったと思います。

手間がかかることが想定される分、見積りは1社にしようと思ってしまいがちですが、ぜひ複数の不動産会社から見積りを取りましょう。

複数社からの見積りを取ることで得られる相場や、不動産会社の情報は必ず不動産会社を選定するときの材料となります。

みなさんが信頼できる不動産会社と取引ができるきっかけとなれば幸いです。