アパート売却で発生する税金や費用は?売却の流れと5つのタイミングもご紹介
 アパートの売却は、成立までの流れをイメージできるか否か?で大きく変わります。

相続などでアパートを受け継いだ方にとって、売却もひとつの選択肢です。

ここでは、アパート売却で発生する税金や費用、アパート売却の流れやタイミングについてご紹介します。

この記事が役に立つ方
  • アパートの売却を検討している方
  • 相続などでアパートを受け継いだ方
  • アパートの売却に関する費用や税金について知りたい方
  • アパートの売却のタイミングに興味のある方
  • アパート売却の流れを大まかに掴みたい方

アパート売却時に発生する税金および費用

アパート売却の際にかかる費用・手数料

アパートの売却時に発生する税金および費用には、次のようなものがあります。

項目 内容
仲介手数料 (売却価格×3%+60,000円)×1.1(消費税)
※400万円超の売却価格の場合
印紙税 売買契約書などに貼付する収入印紙代
抵当権抹消費用 土地:1,000円/筆
建物:1,000円/筆
※この他に司法書士への報酬が発生します
住宅ローン返済手数料 金融機関ごとに異なる
不動産譲渡所得税 売却価格-(取得費用+購入価格)がプラスの際に納める税金
消費税 売主が課税事業者であり、建物の売却に対してのみ課される
※土地の売買には非課税
※課税事業者でない売主からの売却は消費税の課税対象外です

仲介手数料

 アパートの売却を不動産会社に依頼して、成立した際に発生する費用です。

仲介手数料の計算式は次のとおり。

(売却価格×3%+60,000円)×1.1(消費税)
※400万円超の取引の場合
売却価格 仲介手数料(税込)
※上限金額
4,000,000円 198,000円
5,000,000円 231,000円
10,000,000円 396,000円
20,000,000円 726,000円
30,000,000円 1,056,000円
40,000,000円 1,386,000円
50,000,000円 1,716,000円
60,000,000円 2,046,000円
70,000,000円 2,376,000円
80,000,000円 2,706,000円
90,000,000円 3,036,000円
100,000,000円 3,336,000円
200,000,000円 6,666,000円
300,000,000円 9,966,000円

印紙税(収入印紙代)

  印紙税は収入印紙を購入した時点で納めたことになる税金です。

印紙税については確定申告の必要はありません。

アパートの買主(購入者)が決まった際の売買契約書にて用いられます。

受取金額(消費税抜) 印紙税額
~49,999円 非課税
50,000円~1,000,000円 200円
1,000,001円~2,000,000円 400円
2,000,001円~3,000,000円 600円
3,000,001円~5,000,000円 1,000円
5,000,001円~10,000,000円 2,000円
10,000,001円~20,000,000円 4,000円
20,000,001円~30,000,000円 6,000円
30,000,001円~50,000,000円 10,000円
50,000,001円~100,000,000円 20,000円
100,000,001円~200,000,000円 40,000円
200,000,001円~300,000,000円 60,000円
300,000,001円~500,000,000円 100,000円
500,000,001円~1,000,000,000円 150,000円
1,000,000,001円~ 200,000円
受取金額の記載がないもの 200円

参考資料:国税庁「No.7141 印紙税額の一覧表(その2)第5号文書から第20号文書まで」

抵当権抹消登記

  アパートの売却をする際には、所轄の法務局にて抵当権抹消登記を行う必要があります。

抵当権抹消登記は、土地と建物に対して別々に費用(登録免許税)がかかるのが特徴です。

土地:1,000円/1筆
建物:1,000円/1筆

上記の費用以外に司法書士への報酬が発生します。

住宅ローン返済手数料

抵当権抹消登記を実施するためには、アパートの購入費用を完済することが求められます。

 住宅ローン返済手数料は、住宅ローンの残額の繰り上げ返済時に発生する費用です。

住宅ローンを設定した金融機関にローンの残額に上乗せして納めます。

不動産譲渡所得税

  アパートの売却にて、不動産譲渡所得が得られた際に課せられる税金です。

※不動産譲渡所得=売却価格-(取得費用+購入価格)

たとえばアパートの売却価格が3,000万円、購入価格が2,000万円、取得費用が200万円の場合の不動産譲渡所得は800万円です。

3,000万円-(200万円+2,000万円)=800万円

不動産譲渡所得税は、アパートの購入から売却までの年数に応じて税率が異なります。
アパートの所有期間 所得の区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%
5年超 長期譲渡所得 20.315%

前述した800万円の不動産譲渡所得の場合、所有期間ごとの不動産譲渡所得税は以下のとおりです。

アパートの所有期間が5年以下
8,000,000円×39,63%=3,170,400円
アパートの所有期間が5年超
8,000,000円×20,315%=1,625,200円

不動産譲渡所得税は、アパートを売却した年の翌年の確定申告にて納める形です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

  相続したアパートを売却した時期によっては、納めた相続税をアパートの取得費用に加算できるケースがあります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例条件
  • 相続もしくは遺贈で取得した財産(アパート)
  • 相続税を納めた方
  • 相続の開始日から3年10ヶ月以内の売却

上記の条件に該当した際には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を適用することが可能です。

国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

事業用の資産を買い換えたときの特例

  アパートの売却後1年以内に、家賃収入を得る目的でアパートやマンションなどを購入した方への税金の優遇措置です。
買い替えたアパートの購入価格が売却したアパートの売却価格より高額
  1. アパートの売却価格×20%
  2. 売却したアパートの(購入価格+取得費用)×20%
  3. 不動産譲渡所得=①-②
買い替えたアパートの購入価格が売却したアパートの売却価格より低額
  1. (アパートの売却価格-買い替えたアパートの購入価格)+買い替えたアパートの購入価格×20%
  2. 売却したアパートの(購入価格+取得費用)×①÷アパートの売却価格
  3. 不動産譲渡所得=①-②

詳しくは以下のリンク先をご参照ください。

国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

消費税

  アパートの売却の際、消費税が発生するパターンもあります。
区分 消費税
土地 非課税
建物 課税事業者からの売却に対して課税される

アパートの土地の売却は消費税の非課税取引に該当するため、消費税は発生しません。

建物に関しては、所有者が課税事業者か?非課税事業者か?によって異なります。

アパートの所有者が課税事業者⇒建物に対する消費税を納付
アパートの所有者が個人または非課税事業者⇒消費税の納付は不要

消費税の課税事業者について詳しく知りたい方は、以下のリンク先をご参照ください。
No.6501 納税義務の免除
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm

立ち退き料

 アパートの売却の際に解体を視野に入れた場合、売却前に入居者に退去してもらうことがほとんどです。

所有者の都合で入居者に退去してもらうためには、6ヶ月前までに退去をしてほしい旨を入居者に伝える必要があります。その際に、退去の手続きを円滑に進める目的で入居者に支払うのが「立ち退き料」です。

立退き料は、おおむね家賃の6ヶ月+αが相場と言えるでしょう。

アパート売却の流れは5つのステップ

アパート売却の流れ

アパートの売却は、次の5つのステップに沿って進めていくことで完了します。

アパート売却の流れ・5つのステップ
  • まずは準備から
  • 物件の査定
  • 不動産会社との媒介契約
  • 売却活動
  • 物件の引き渡し

アパートの売却①まずは準備から

アパートの売却を検討する際には、物件の所有年数と住宅ローンの残債を確認することから始まります。

物件の所有年数は登記簿謄本(登記事項証明書)。住宅ローンの残債は「残高証明書」に記載されています。

項目 確認方法
一戸建ての築年数 登記簿謄本(登記事項証明書)の新築年月日を参照する
※所轄の法務局にて入手可能
オンライン申請のご案内
土地の形状や面積 地積測量図を参照する
※所轄の法務局にて入手可能
オンライン申請のご案内
住宅ローンの残債 残高証明書
返済予定表
※いずれも住宅ローンを設定した金融機関より送付されたものを参照

アパートの入居者に売却の意向を伝える

アパートに入居者がいる場合には、売却の意向を伝えることが必須です。

  特にアパートの解体工事などを予定している場合には、退去予定日の6ヶ月前までには通知しましょう。

必要書類を用意する

アパートの売却に必要な書類を用意しておくことも重要です。

項目 内容
本人確認書類 運転免許証など
印鑑証明書 3ヶ月以内に発行したもの
※お住まいの市区町村役場にて入手
※売却する物件が共有名義の場合、すべての共有者の分が必要
印鑑 印鑑登録済みのもの
※売却する物件が共有名義の場合、すべての共有者の分が必要
登記簿謄本(登記事項証明書) 所轄の法務局にて入手
オンライン申請のご案内
地積測量図 所轄の法務局にて入手
オンライン申請のご案内
境界確認書 土地家屋調査士による境界確定測量の後に発行される書類
固定資産税納税通知書 不動産の所有者に対してお住まいの市区町村より送付される書類
建築確認済証および、検査済証 建物の建築後に施工会社などより発行される
建設設計図書および工事記録書 建物の建築後に施工会社などより発行される
リフォームに関する資料 建物のリフォーム後に施工会社などより発行される
売買契約書(購入時) 売買契約の締結後に仲介を担当した不動産会社より発行される
重要事項説明書(購入時) 売買契約の締結後に仲介を担当した不動産会社より発行される

アパートの売却価格相場をチェック

アパートの売却価格の目安を知るためには、固定資産税評価額を確認すると良いかもしれません。

 固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されています。

その他にも、路線価や公示地価、基準地価や不動産取引価格情報を参考にすることが可能です。

項目 確認方法 算出方法
路線価 国税庁「財産評価基準書 路線価×土地の面積×補正率÷0.8×1.1
※実勢価格の目安
固定資産税評価額 固定資産税納税通知書 固定資産税評価額÷0.7×1.1
※実勢価格の目安
公示地価 国土交通省「標準値・基準値検索システム 公示地価×土地の面積×1.1
※実勢価格の目安
基準地価 国土交通省「標準値・基準値検索システム 基準地価×土地の面積×1.1
※実勢価格の目安
不動産取引価格情報 国土交通省「土地総合情報システム 所在地や駅名などを入力して検索
不動産一括査定サイト 各不動産情報サイト 所在地や駅名などを入力して検索

不動産一括査定サイト

  アパートの売却価格相場のチェックには、不動産一括査定サイトが便利です。

物件の所在地や築年数、間取りなどの情報を入力するだけで、簡易査定が実施されます。

複数の不動産会社からの簡易査定額が示されるため、参考資料のひとつとして活用してみると良いかもしれません。

アパートの売却②物件の査定

アパート売却のための事前準備がひととおり済みましたら、物件の査定に移ります。物件の査定は前述した不動産一括査定サイトを利用することで、時間の短縮につながるのは確かです。

  不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社より簡易査定が受けられます。

その中からアパートの売却事例を豊富に持つ不動産会社に、訪問査定を依頼しましょう。

査定依頼は「3社」ほどに抑えるのがコツです。

アパートの売却③不動産会社との媒介契約

訪問査定の結果、アパートの売却の仲介を依頼したい不動産会社が見つかりましたら、媒介契約へと進みます。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産業者への依頼 非対応 非対応 可能
売主が探した買主との取引 可能 非対応 可能
REINS(レインズ)への登録 媒介契約から1週間以内 媒介契約から5日以内 法令で定められていません
売却活動報告 2週間に1回以上 1週間に1回以上 法令で定められていません
媒介契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内 ※行政指導 ※法令で定められていません
売主(うりぬし):土地や建物を売る側の人
買主(かいぬし):土地や建物の購入者

すでに購入者の候補がいる場合や、立地条件に優れている物件なら一般媒介を選ぶのも良いかもしれません。

それ以外の物件であれば、専任媒介契約をおすすめします。

アパートの売却④売却活動

不動産会社と媒介契約を結びましたら、売却活動へと進みます。売却活動の大半は不動産会社が担うため、物件の清掃や内見の立ち会いが主な作業です

アパートの売却⑤物件の引き渡し

アパートの内見後、価格などの交渉で折り合いがついた方と売買契約を締結します。売買契約書にて定められた引き渡し日に、物件を引き渡した時点で完了です。

アパート売却の5つのタイミング

アパート売却のタイミング

アパートを売却するタイミングとして、次の5つのパターンが想定されます。

アパート売却の5つのタイミング
  • 所有期間(5年超)
  • 減価償却期間の満了
  • デッドクロス
  • 周辺相場価格の上昇時
  • 入居率100%

所有期間(5年超)

アパートの売却のタイミングの目安として、所有期間があげられます。

 所有期間が5年を超えた物件の場合、長期譲渡所得が適用されることがその理由です。
アパートの所有期間 所得の区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%
5年超 長期譲渡所得 20.315%

アパートの売却によって、1,000万円の不動産譲渡所得を得た際の不動産譲渡所得税は以下のとおりです。

アパートの所有期間が5年以下
10,000,000円×39,63%=3,963,400円
アパートの所有期間が5年超
10,000,000円×20,315%=2,031,500円

同じ金額の不動産譲渡所得でも、所有期間によって税額が大きく変わることがわかります。

減価償却期間の満了

アパートの建物などは減価償却期間を設けることで、複数年に渡る「経費」として計上できます。

減価償却期間は法定耐用年数とリンクしているため、減価償却期間が満了するということは、アパートの購入費用を経費として扱えなくなるということです。

そのことから、減価償却期間の満了を、アパートの売却のタイミングに定めるケースも存在します。

デッドクロス

先述した減価償却期間とも大きく関係するのが「デッドクロス」です。

 デッドクロスとは、「減価償却費<住宅ローンの元金返済額」に移行した状況を指します。

ローンの元金返済額は経費として計上できません。経費として認められるのはローンの「支払利息」のみです。一方、減価償却費は経費として計上されます。

減価償却期間の満了によって、所得税(または法人税)の税額が増加するのは明らかです。

そのためデッドクロスの回避を目的として、アパートの売却をするやり方もあります。

周辺相場価格の上昇時

  アパートの売却を周辺相場価格の上昇時に合わせることで、不動産譲渡所得が得られる可能性が高まります。

周辺価格相場については、公示地価基準地価不動産取引価格情報が指標となり得るでしょう。

入居率100%

アパートの売却時の購入者の候補として、不動産投資物件を探している方も想定されます。

  不動産投資物件を探す際には、「入居率」を無視することはできません。

入居率100%(満室)の状態で市場に出すことで、早期の売却成立の可能性が高まります。

アパートの売却・2種類の方法

アパート売却の方法

アパートの売却には、大きく分けて次の2つの方法が存在します。

アパートの売却・2種類の方法
  • オーナーチェンジ
  • 空き家(入居者の立ち退き)

オーナーチェンジ

 アパートを不動産投資物件と捉えた際には、オーナーチェンジが売却の現実的な選択肢と言えるでしょう。

オーナーチェンジは文字通り、不動産の所有者が変わることを意味します。

入居者はそのまま住み続けられるため、立ち退き料を支払う必要がありません。

空き家(入居者の立ち退き)

老朽化などでアパートの解体を視野に入れた際には、空き家にしてからの売却方法が一般的です。入居者の退去が絶対条件となるため、売却を予定している1年以上前から準備していくことが求められます。

アパートを売却する前にやるべきこと

アパートを売却する前にやるべきこと

アパート売却前には、自分が所有しているアパートがいくらくらいで売れるのかを確認しておく必要があります。

 アパートの市場相場を知らないことを逆手に取った、不動産会社とのトラブルも少なくありません。

そこで、アパート売却前にやるべきことについて解説していきます。

「アパート売却前」にやるべきこと
  • 不動産一括査定サイトを利用する
  • 売却費用の確認
  • 周辺アパートの売却相場の確認

不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社からの査定結果を比較・検討できるため、トラブル防止にも繋がります。

また、最も高く売却できそうな不動産会社も効率的に探せるため、高値での売却を狙っている方にもおすすめです。

不動産一括査定サイトを活用して売却することで、信頼できる不動産会社を探せたり、市場相場通りの売却につながるでしょう。

売却費用の確認

アパート売却の前には、売却の費用についても確認しておくことも大切です。

アパート売却にはさまざまな場面で費用が発生するため、費用も頭の片隅に置いて取引を実施すると有利に進められます。

「アパート売却費用」について
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用(司法書士への報酬)
  • 譲渡所得税

アパート売却での収益は、売買価格から費用を差し引いた金額です。どれくらいの費用がかかるのかは所有者として必ず押さえておきましょう。

周辺アパートの売却相場の確認

先ほども解説した通り、アパート売却では周辺住宅の市場相場について確認しておくことが大切です。

周辺アパートの売却相場を確認するためには、実際に不動産ポータルサイトで確認してみることが必要です。

 周辺アパートの売却相場を確認しておくことで、適正価格での取引につながるため、必ず実施しましょう。

アパート売却時の注意点

アパート売却時の注意点

アパート売却の初心者であれば、自分が所有しているアパートの売却価格の相場や、信頼できる不動産会社との繋がりも少ないでしょう。

そこで、アパート売却時の注意点について確認していきます。
「アパート売却時」の注意点
  • 査定価格が売却価格になるわけではない
  • 不動産会社の囲い込みに注意
  • 不動産会社に依頼する際には実績を確認する

査定価格が売却価格になるわけではない

アパートを売却する際には、不動産会社による査定を実施するでしょう。

しかしながら、不動産会社が提出してくれる査定金額は成約価格を保証するものではありません。

 不動産会社が査定してくれた金額は、あくまで市場に出したら売れるであろう金額のことです。

そのため、一社にのみ不動産査定を依頼するだけでは、市場相場を正確に調査できないため、おすすめできません。

複数の会社へ査定してもらうことが好ましく、「不動産一括査定サイト」を活用することで、効率的に複数の業者へ査定依頼可能です。

不動産会社の囲い込みに注意

不動産会社へ売買の仲介依頼した際には、不動産会社による「囲い込み」には十分注意しましょう。

 「囲い込み」とは、不動産会社がより報酬を受け取るために、自社の顧客の中から売買取引を実施するために、他社からの買付申込を断る手段です。

「囲い込み」をされることで、購入希望者が他社でいるにもかかわらず、売却できないという事態に陥りかねません。

囲い込みを避けるためには、複数の不動産会社を比較・検討して、信頼できる業者であるかを見定める必要があるでしょう。

また、物件が囲い込みされていないか確認するためには、不動産会社が「レインズ」に登録しているか確認を取ったり、「囲い込み」の知識があることを営業担当者に伝えてしまうことも有効的です。

不動産会社に依頼する際には実績を確認する

先ほども解説した通り、不動産会社へ査定依頼する際には、複数の不動産会社へ査定依頼することが必要です。

複数の査定結果をもとに、不動産会社の売買実績についても確認することで、より信頼性が高い業者へ仲介依頼できます。

 不動産会社は不動産取引について、全般的に業務を実行できますが、得意・不得意も存在します。

アパート売却を依頼する不動産会社であれば、もちろん「アパート売買」に強い不動産会社へ依頼しましょう。

不動産会社の実績を核にするには、SNS・HPを通して調査したり、実際の店舗のチラシを確認するのもおすすめです。

アパートの売却時に使いたい「不動産一括査定サイト」

アパート売却に便利な不動産一括査定サイト

 アパートの売却時に「不動産一括査定サイト」を利用することで、相場価格の容易なチェックが可能です。

サイトでの簡易査定の後、「もっと詳しく話を聞いてみたい」不動産会社にコンタクトを取ることになります。

アパート売却の仲介を依頼したい不動産会社を探す際にも役立つでしょう。

まずは物件の情報を入力して、簡易査定に臨むことをおすすめします。

SUUMO売却査定

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 不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

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すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
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  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
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他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

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 実際に顧客満足度も高く、96.3%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

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提携会社数
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出典:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールの紹介

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他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
運営会社 株式会社Speee

出典:イエウール公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の紹介

住友不動産販売のおすすめポイント
  • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
  • 顧客満足度94.6%※1
  • 年間購入相談件数20万件以上※2
  • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
  • 完全無料!全国対応!

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6%※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度(6月〜2月)中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合 

※2 2021年度実績

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

まとめ

ここまで、アパートの売却に関する次の項目を紹介してきました。

アパートの売却・まとめ
  • アパート売却時に発生する税金および費用
  • アパート売却の流れは5つのステップ
  • アパート売却の5つのタイミング
  • アパートの売却・2種類の方法
  • アパートの売却時に使いたい「不動産一括査定サイト」
 アパートの売却は、時間の余裕を持って進めることが大切です。

可能な限り早いタイミングで売却したい方には、不動産会社による「買取」も視野に入れることをおすすめします。

当記事がアパートを売却したい方の手助けやヒントになれば幸いです。

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