ここでは、アパート売却で発生する税金や費用、アパート売却の流れやタイミングについてご紹介します。
- アパートの売却を検討している方
- 相続などでアパートを受け継いだ方
- アパートの売却に関する費用や税金について知りたい方
- アパートの売却のタイミングに興味のある方
- アパート売却の流れを大まかに掴みたい方
Contents
アパート売却時に発生する税金および費用
アパートの売却時に発生する税金および費用には、次のようなものがあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格×3%＋60,000円）×1.1（消費税） ※400万円超の売却価格の場合 |
| 印紙税 | 売買契約書などに貼付する収入印紙代 |
| 抵当権抹消費用 | 土地：1,000円/筆 建物：1,000円/筆 ※この他に司法書士への報酬が発生します |
| 住宅ローン返済手数料 | 金融機関ごとに異なる |
| 不動産譲渡所得税 | 売却価格－（取得費用＋購入価格）がプラスの際に納める税金 |
| 消費税 | 売主が課税事業者であり、建物の売却に対してのみ課される ※土地の売買には非課税 ※課税事業者でない売主からの売却は消費税の課税対象外です |
仲介手数料
仲介手数料の計算式は次のとおり。
※400万円超の取引の場合
| 売却価格 | 仲介手数料（税込） ※上限金額 |
|---|---|
| 4,000,000円 | 198,000円 |
| 5,000,000円 | 231,000円 |
| 10,000,000円 | 396,000円 |
| 20,000,000円 | 726,000円 |
| 30,000,000円 | 1,056,000円 |
| 40,000,000円 | 1,386,000円 |
| 50,000,000円 | 1,716,000円 |
| 60,000,000円 | 2,046,000円 |
| 70,000,000円 | 2,376,000円 |
| 80,000,000円 | 2,706,000円 |
| 90,000,000円 | 3,036,000円 |
| 100,000,000円 | 3,336,000円 |
| 200,000,000円 | 6,666,000円 |
| 300,000,000円 | 9,966,000円 |
印紙税（収入印紙代）
アパートの買主（購入者）が決まった際の売買契約書にて用いられます。
| 受取金額（消費税抜） | 印紙税額 |
|---|---|
| ～49,999円 | 非課税 |
| 50,000円～1,000,000円 | 200円 |
| 1,000,001円～2,000,000円 | 400円 |
| 2,000,001円～3,000,000円 | 600円 |
| 3,000,001円～5,000,000円 | 1,000円 |
| 5,000,001円～10,000,000円 | 2,000円 |
| 10,000,001円～20,000,000円 | 4,000円 |
| 20,000,001円～30,000,000円 | 6,000円 |
| 30,000,001円～50,000,000円 | 10,000円 |
| 50,000,001円～100,000,000円 | 20,000円 |
| 100,000,001円～200,000,000円 | 40,000円 |
| 200,000,001円～300,000,000円 | 60,000円 |
| 300,000,001円～500,000,000円 | 100,000円 |
| 500,000,001円～1,000,000,000円 | 150,000円 |
| 1,000,000,001円～ | 200,000円 |
| 受取金額の記載がないもの | 200円 |
参考資料：国税庁「No.7141 印紙税額の一覧表（その2）第5号文書から第20号文書まで」
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記は、土地と建物に対して別々に費用（登録免許税）がかかるのが特徴です。
建物：1,000円/1筆
上記の費用以外に司法書士への報酬が発生します。
住宅ローン返済手数料
抵当権抹消登記を実施するためには、アパートの購入費用を完済することが求められます。
不動産譲渡所得税
※不動産譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋購入価格）
たとえばアパートの売却価格が3,000万円、購入価格が2,000万円、取得費用が200万円の場合の不動産譲渡所得は800万円です。
| アパートの所有期間 | 所得の区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
前述した800万円の不動産譲渡所得の場合、所有期間ごとの不動産譲渡所得税は以下のとおりです。
8,000,000円×39,63%＝3,170,400円
8,000,000円×20,315%＝1,625,200円
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 相続もしくは遺贈で取得した財産（アパート）
- 相続税を納めた方
- 相続の開始日から3年10ヶ月以内の売却
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
事業用の資産を買い換えたときの特例
- アパートの売却価格×20%
- 売却したアパートの（購入価格＋取得費用）×20%
- 不動産譲渡所得＝①－②
- （アパートの売却価格－買い替えたアパートの購入価格）＋買い替えたアパートの購入価格×20%
- 売却したアパートの（購入価格＋取得費用）×①÷アパートの売却価格
- 不動産譲渡所得＝①－②
詳しくは以下のリンク先をご参照ください。
国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」
消費税
| 区分 | 消費税 |
|---|---|
| 土地 | 非課税 |
| 建物 | 課税事業者からの売却に対して課税される |
建物に関しては、所有者が課税事業者か？非課税事業者か？によって異なります。
アパートの所有者が個人または非課税事業者⇒消費税の納付は不要
消費税の課税事業者について詳しく知りたい方は、以下のリンク先をご参照ください。
No.6501 納税義務の免除
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm
立ち退き料
所有者の都合で入居者に退去してもらうためには、6ヶ月前までに退去をしてほしい旨を入居者に伝える必要があります。その際に、退去の手続きを円滑に進める目的で入居者に支払うのが「立ち退き料」です。
アパート売却の流れは5つのステップ
アパートの売却は、次の5つのステップに沿って進めていくことで完了します。
- まずは準備から
- 物件の査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 物件の引き渡し
アパートの売却①まずは準備から
アパートの売却を検討する際には、物件の所有年数と住宅ローンの残債を確認することから始まります。
物件の所有年数は登記簿謄本（登記事項証明書）。住宅ローンの残債は「残高証明書」に記載されています。
| 項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 一戸建ての築年数 | 登記簿謄本（登記事項証明書）の新築年月日を参照する ※所轄の法務局にて入手可能 「オンライン申請のご案内」 |
| 土地の形状や面積 | 地積測量図を参照する ※所轄の法務局にて入手可能 「オンライン申請のご案内」 |
| 住宅ローンの残債 | 残高証明書 返済予定表 ※いずれも住宅ローンを設定した金融機関より送付されたものを参照 |
アパートの入居者に売却の意向を伝える
アパートに入居者がいる場合には、売却の意向を伝えることが必須です。
必要書類を用意する
アパートの売却に必要な書類を用意しておくことも重要です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 運転免許証など |
| 印鑑証明書 | 3ヶ月以内に発行したもの ※お住まいの市区町村役場にて入手 ※売却する物件が共有名義の場合、すべての共有者の分が必要 |
| 印鑑 | 印鑑登録済みのもの ※売却する物件が共有名義の場合、すべての共有者の分が必要 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 所轄の法務局にて入手 「オンライン申請のご案内」 |
| 地積測量図 | 所轄の法務局にて入手 「オンライン申請のご案内」 |
| 境界確認書 | 土地家屋調査士による境界確定測量の後に発行される書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産の所有者に対してお住まいの市区町村より送付される書類 |
| 建築確認済証および、検査済証 | 建物の建築後に施工会社などより発行される |
| 建設設計図書および工事記録書 | 建物の建築後に施工会社などより発行される |
| リフォームに関する資料 | 建物のリフォーム後に施工会社などより発行される |
| 売買契約書（購入時） | 売買契約の締結後に仲介を担当した不動産会社より発行される |
| 重要事項説明書（購入時） | 売買契約の締結後に仲介を担当した不動産会社より発行される |
アパートの売却価格相場をチェック
アパートの売却価格の目安を知るためには、固定資産税評価額を確認すると良いかもしれません。
その他にも、路線価や公示地価、基準地価や不動産取引価格情報を参考にすることが可能です。
| 項目 | 確認方法 | 算出方法 |
|---|---|---|
| 路線価 | 国税庁「財産評価基準書」 | 路線価×土地の面積×補正率÷0.8×1.1 ※実勢価格の目安 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税納税通知書 | 固定資産税評価額÷0.7×1.1 ※実勢価格の目安 |
| 公示地価 | 国土交通省「標準値・基準値検索システム」 | 公示地価×土地の面積×1.1 ※実勢価格の目安 |
| 基準地価 | 国土交通省「標準値・基準値検索システム」 | 基準地価×土地の面積×1.1 ※実勢価格の目安 |
| 不動産取引価格情報 | 国土交通省「土地総合情報システム」 | 所在地や駅名などを入力して検索 |
| 不動産一括査定サイト | 各不動産情報サイト | 所在地や駅名などを入力して検索 |
不動産一括査定サイト
複数の不動産会社からの簡易査定額が示されるため、参考資料のひとつとして活用してみると良いかもしれません。
アパートの売却②物件の査定
アパート売却のための事前準備がひととおり済みましたら、物件の査定に移ります。物件の査定は前述した不動産一括査定サイトを利用することで、時間の短縮につながるのは確かです。
その中からアパートの売却事例を豊富に持つ不動産会社に、訪問査定を依頼しましょう。
アパートの売却③不動産会社との媒介契約
訪問査定の結果、アパートの売却の仲介を依頼したい不動産会社が見つかりましたら、媒介契約へと進みます。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産業者への依頼 | 非対応 | 非対応 | 可能 |
| 売主が探した買主との取引 | 可能 | 非対応 | 可能 |
| REINS（レインズ）への登録 | 媒介契約から1週間以内 | 媒介契約から5日以内 | 法令で定められていません |
| 売却活動報告 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 法令で定められていません |
| 媒介契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 ※行政指導 ※法令で定められていません |
買主（かいぬし）：土地や建物の購入者
それ以外の物件であれば、専任媒介契約をおすすめします。
アパートの売却④売却活動
不動産会社と媒介契約を結びましたら、売却活動へと進みます。売却活動の大半は不動産会社が担うため、物件の清掃や内見の立ち会いが主な作業です
アパートの売却⑤物件の引き渡し
アパートの内見後、価格などの交渉で折り合いがついた方と売買契約を締結します。売買契約書にて定められた引き渡し日に、物件を引き渡した時点で完了です。
アパート売却の5つのタイミング
アパートを売却するタイミングとして、次の5つのパターンが想定されます。
- 所有期間（5年超）
- 減価償却期間の満了
- デッドクロス
- 周辺相場価格の上昇時
- 入居率100%
所有期間（5年超）
アパートの売却のタイミングの目安として、所有期間があげられます。
| アパートの所有期間 | 所得の区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
アパートの売却によって、1,000万円の不動産譲渡所得を得た際の不動産譲渡所得税は以下のとおりです。
10,000,000円×39,63%＝3,963,400円
10,000,000円×20,315%＝2,031,500円
減価償却期間の満了
アパートの建物などは減価償却期間を設けることで、複数年に渡る「経費」として計上できます。
減価償却期間は法定耐用年数とリンクしているため、減価償却期間が満了するということは、アパートの購入費用を経費として扱えなくなるということです。
デッドクロス
先述した減価償却期間とも大きく関係するのが「デッドクロス」です。
ローンの元金返済額は経費として計上できません。経費として認められるのはローンの「支払利息」のみです。一方、減価償却費は経費として計上されます。
そのためデッドクロスの回避を目的として、アパートの売却をするやり方もあります。
周辺相場価格の上昇時
周辺価格相場については、公示地価や基準地価、不動産取引価格情報が指標となり得るでしょう。
入居率100%
アパートの売却時の購入者の候補として、不動産投資物件を探している方も想定されます。
アパートの売却・2種類の方法
アパートの売却には、大きく分けて次の2つの方法が存在します。
- オーナーチェンジ
- 空き家（入居者の立ち退き）
オーナーチェンジ
オーナーチェンジは文字通り、不動産の所有者が変わることを意味します。
空き家（入居者の立ち退き）
老朽化などでアパートの解体を視野に入れた際には、空き家にしてからの売却方法が一般的です。入居者の退去が絶対条件となるため、売却を予定している1年以上前から準備していくことが求められます。
アパートを売却する前にやるべきこと
アパート売却前には、自分が所有しているアパートがいくらくらいで売れるのかを確認しておく必要があります。
そこで、アパート売却前にやるべきことについて解説していきます。
- 不動産一括査定サイトを利用する
- 売却費用の確認
- 周辺アパートの売却相場の確認
不動産一括査定サイトを利用する
不動産一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社からの査定結果を比較・検討できるため、トラブル防止にも繋がります。
また、最も高く売却できそうな不動産会社も効率的に探せるため、高値での売却を狙っている方にもおすすめです。
売却費用の確認
アパート売却の前には、売却の費用についても確認しておくことも大切です。
アパート売却にはさまざまな場面で費用が発生するため、費用も頭の片隅に置いて取引を実施すると有利に進められます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用（司法書士への報酬）
- 譲渡所得税
アパート売却での収益は、売買価格から費用を差し引いた金額です。どれくらいの費用がかかるのかは所有者として必ず押さえておきましょう。
周辺アパートの売却相場の確認
先ほども解説した通り、アパート売却では周辺住宅の市場相場について確認しておくことが大切です。
周辺アパートの売却相場を確認するためには、実際に不動産ポータルサイトで確認してみることが必要です。
アパート売却時の注意点
アパート売却の初心者であれば、自分が所有しているアパートの売却価格の相場や、信頼できる不動産会社との繋がりも少ないでしょう。
- 査定価格が売却価格になるわけではない
- 不動産会社の囲い込みに注意
- 不動産会社に依頼する際には実績を確認する
査定価格が売却価格になるわけではない
アパートを売却する際には、不動産会社による査定を実施するでしょう。
しかしながら、不動産会社が提出してくれる査定金額は成約価格を保証するものではありません。
そのため、一社にのみ不動産査定を依頼するだけでは、市場相場を正確に調査できないため、おすすめできません。
複数の会社へ査定してもらうことが好ましく、「不動産一括査定サイト」を活用することで、効率的に複数の業者へ査定依頼可能です。
不動産会社の囲い込みに注意
不動産会社へ売買の仲介依頼した際には、不動産会社による「囲い込み」には十分注意しましょう。
「囲い込み」をされることで、購入希望者が他社でいるにもかかわらず、売却できないという事態に陥りかねません。
囲い込みを避けるためには、複数の不動産会社を比較・検討して、信頼できる業者であるかを見定める必要があるでしょう。
不動産会社に依頼する際には実績を確認する
先ほども解説した通り、不動産会社へ査定依頼する際には、複数の不動産会社へ査定依頼することが必要です。
複数の査定結果をもとに、不動産会社の売買実績についても確認することで、より信頼性が高い業者へ仲介依頼できます。
アパート売却を依頼する不動産会社であれば、もちろん「アパート売買」に強い不動産会社へ依頼しましょう。
不動産会社の実績を核にするには、SNS・HPを通して調査したり、実際の店舗のチラシを確認するのもおすすめです。
アパートの売却時に使いたい「不動産一括査定サイト」
サイトでの簡易査定の後、「もっと詳しく話を聞いてみたい」不動産会社にコンタクトを取ることになります。
まずは物件の情報を入力して、簡易査定に臨むことをおすすめします。
SUUMO売却査定
- 当サイト独自アンケートで人気No.1！
- 大手リクルートグループが運営するサービス！
- 有名なSUUMOに自物件を掲載可能！
- 提携社数2000社以上！10社同時比較可能！
- 完全無料！全国対応！
SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。
SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。
そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。
同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。
そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | 2000社以上 |
| 同時査定依頼数 | 10 |
| 運営会社 | 株式会社リクルート |
すまいValue（バリュー）
- 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
- 年間取引数は6社合計12万件以上の実績※1
- 顧客満足度96.3％※2
- 大手ならではの交渉力・スピード感｜売却まで平均2.7ヶ月
- 完全無料！全国対応！ ※1 2021年度（2021年4月～2022年3月末）実績 ※2 2019年4月1日～2022年1月31日にすまいValueで媒介したお客様を対象に行ったアンケート結果。
すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。
- 小田急不動産
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村の仲介PLUS
- 三井のリハウス
- 三菱地所ハウスネット
他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。
６社の知名度は高く、12万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。
デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | ６ |
| 同時査定依頼数 | ６ |
| 運営会社 | 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス |
イエウール
- 全国の不動産会社1,900社以上と提携｜特に地方の不動産に強い
- 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
- 累計利用者数1,000万人以上
- 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
- 完全無料！全国対応！
イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。
対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。
デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | 1900社以上 |
| 同時査定依頼数 | ６ |
| 運営会社 | 株式会社Speee |
出典：イエウール公式サイト
住友不動産販売
- 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
- 顧客満足度94.6％※1！
- 年間購入相談件数20万件以上※2
- 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
- 完全無料！全国対応！
住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。
お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6％※1となっています。
また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。
※1 2021年度（6月〜2月）中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合
※2 2021年度実績
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | - |
| 同時査定依頼数 | - |
| 運営会社 | 住友不動産販売株式会社 |
出典：住友不動産販売公式サイト
まとめ
ここまで、アパートの売却に関する次の項目を紹介してきました。
- アパート売却時に発生する税金および費用
- アパート売却の流れは5つのステップ
- アパート売却の5つのタイミング
- アパートの売却・2種類の方法
- アパートの売却時に使いたい「不動産一括査定サイト」
当記事がアパートを売却したい方の手助けやヒントになれば幸いです。
不動産売却
住宅ローン
不動産投資
リフォーム
賃貸