マンションが売り時のタイミングや築年数は?コロナやオリンピックの影響も考察

マイホームの住み替え予定がある方や、投資用マンションをお持ちの方は、マンションの売り時を気にしたことがあるのではないでしょうか?

ただ、2022年になっても新型コロナウィルスは猛威を振るっており、さらには昨年の東京オリンピックがもたらした不動産市場への影響なども気になるところです。

このように、不動産の素人にとって、マンションの売り時がいつなのかは、とても難しい問題です。

そこでこの記事では、マンションの売り時がいつなのか、築年数は何年以内に売るべきなのかなどを詳しく紹介していきます。

マンションの売り時に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
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2022年はマンションの売り時か?売り時をはかる8つのポイント

マンション

2022年はマンションの売り時なのか迷っている方も多いでしょう。マンションの売り時なのかを見極めるために、以下の8つのポイントをチェックしてみてください。

マンションの売り時を見極める8つのポイント
  • マンションが売り時の築年数
  • コロナはマンションの売り時に影響しているか
  • 東京オリンピック後はマンションの売り時と言えるか
  • 住宅ローンの金利の影響
  • マンションが売り時なのは何月?
  • マンション周辺の環境
  • 所有期間
  • ライフイベント

以下でそれぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

ポイント①:マンションが売り時の築年数は?

マンションが売り時の築年数は?

マンションの売り時でまず重要になるのは、築年数についてです。下記のグラフは首都圏における築年数ごとの売却価格の推移を表したグラフになります。

マンション売却価格(万円) と築年数【首都圏】

出典:レインズ 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年07~09月】」

マンションは築年数が経つごとに売却価格は下落していき、築年数が30年を超えたあたりから物件の価値としての値段がほぼなくなるような形となります。

上記のグラフからも分かるように、「マンション売却における築年数のポイント」は以下の4つと考えられるでしょう。

マンション売却における築年数のポイント
  • 浅ければ浅い方が高く売れる
  • 5年以下だと新築と変わらない値段で売れることも
  • 10年以上立つと一気に価格が下がる
  • 築25年以上経っているなら買取を検討

そこで、できるだけ高く売るには、築何年経つまでに売ればいいのかなどの目安などを徹底解説していきます。

浅ければ浅い方が高く売れる

もちろん築年数は、浅ければ浅いほど高く売れます。どんなマンションであっても、やはり築年数が浅いに越したことはありません。

下記グラフでは、「東京」における中古マンション売却推移(2021年7月〜9月)を示したものです。【築年数東京】マンション売却価格(万円) と 前年度比(%)

出典:レインズ 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年07~09月】」

上記グラフからも、築年数が若ければ若いほど、売却価格も高く、人気や需要の高さがわかるかと思います。

築10年より築5年、築5年より築2年のほうが、設備も最新でまだ汚れも少ないはずなので、買い手がつきやすいです。

みなさんもマンションを賃貸や購入で探すときは、「築〇〇年以内」と指定しますよね。皆新しいの物件に住みたいものです。

5年以下だと新築と変わらない値段で売れることも

マンションが売り時の築年数は?

一昔前までは、中古マンションが新築マンションより高く売れることなんてありえませんでした。

しかし最近では、築5年以下のマンションであれば新築マンションと変わらない値段で取引されます。また、場合によっては買った金額より高値がつくこともあるでしょう。

 ここ最近の不動産市場は、バブル時期と同じ程だとも言われています。

マンション市場価値が高騰し、都心では相場も上昇傾向です。想像していたよりも高く売れることもありえます。

都心にマンションを持っているなら、まさに今、売却を考えてもいいかもしれません。

10年以上経つと一気に価格が下がる

マンションが売り時の築年数は?

マンションを高い価格で売りたいのであれば、築10年が経つまでに売るのがおすすめです。

 10年を過ぎると、マンションの値段がガクンと落ちてしまいます。

なぜ10年が区切りかというと、「部屋についている設備の寿命が10年程」だと言われているところに要因があるようです。

設備メンテナンスにお金がかかることが想定されるので、マンション自体の金額は下がってしまいます。

築25年以上経っているなら買取を検討

マンションが売り時の築年数は?

築25年以上経ってしまっているなら、理想の金額で売れることは少ないでしょう。売り出したとしても、なかなか買い手がつかず、ただ時間だけが過ぎていくことも考えられます。

国土交通省 減価償却

出典:国土交通省 「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

上記グラフでは国土交通省が公表している中古住宅の減価償却を表したグラフですが、中古マンションの価格は築25年を境に資産価値は半減していることがわかります。

 上記のグラフからも築25年以上経っているマンションは、買取も検討しましょう。

買取とは、不動産業者が直接マンションを買い取ってくれること。売却より多少値は落ちますが、すぐに現金化できるのが魅力です。

買取後に業者がリノベーションをして再販する流れが最近の流行りです。リノベーション物件は今、とても人気を集めています。

ポイント②:コロナはマンションの売り時に影響している?

2020年から流行し始め、現在ではオミクロン株が流行し始めるなど、新型コロナウィルスはいまだに終息する気配がありません。

そんな新型コロナウィルスの流行は、日本の不動産業界に、現在どんな影響を与えているのでしょうか?

コロナ禍でもマンション価格は上昇傾向にある

コロナはマンションの売り時に影響している?

出典:国土交通省 「不動産価格指数」

2020年から新型コロナウイルスが猛威をふるい続け、様々な業界に影響を与えてきました。それは不動産会社も例外ではありません。

日本の経済も大きく落ち込み、マンションを売却に出してもなかなか売れないのではないかと考えている方も多いでしょう。

実際に新型コロナウイルスの影響で年収が大きく下がったり、雇用喪失になったりしている人もたくさんいます。今後の将来が見通せないからと、大きな買い物はできないと思っている方も少なくないでしょう。

しかし、国土交通省が毎月公表している不動産価格指数を確認してみると、マンションの売却価格は2013年から値上がりし続けています
出典:国土交通省不動産価格指数(令和3年4月・令和3年第1四半期分)

 戸建てよりもマンションの売却価格が大きく値上がりしていることがわかります。

また、年に一度3月中旬に公表される公示地価を見てみましょう。2021年1月1日時点では地価の全国平均は下落し、東京や大阪、名古屋の3大都市圏も例外ではありませんでした。

推測にはなりますが、年収の低下や雇用不安により住宅の購入を控える人が増え、地価も下落してしまったのでしょう。
公示地価より

ただ、地価の下落にマンション価格は大きく引っ張られていません。

 マンションの資産価値はほとんどが「建物」にあります。新型コロナウイルスの影響は全くないとは言えませんが、戸建てよりは地価の影響を受けにくい傾向があります。

そのため、2022年はマンションであればまだ売り時だと言えるでしょう。

中古マンションが人気

レインズ

コロナ時代の今でも、中古マンションの人気は落ちていません。2021年と同様に、2022年も中古マンション市場は好調を保っているようです。

 レインズが発表しているマーケットデータによれば、首都圏の中古マンションの売却価格は上昇し続けています。
レインズのマーケットデータより

実は、現在では新築マンションが値上がりしているのです。世帯年収1000万円以上の家庭ではないと、新築マンションの購入が難しくなっています。

そのため、一般家庭でも比較的購入しやすいマンションを検討している方が多いのでしょう。

中古マンションの需要が高まり、売却価格も値上がりしているのです。

新築マンションの価格は落ちていない

コロナはマンションの売り時に影響している?

戸建て住宅に焦点を当ててみると、東京では2021年4月に前月比-4.6%と大きく下落していますが、マンション人気は下がらずに、新築マンションの価格もほとんど下落していません

新築マンション価格 「東京新聞」

出典:東京新聞 「五輪後の新築マンション価格、どうなる?」

上記のデータからも、マンション人気は高く、「東京」だけでなく「首都圏」においても新築マンション価格が上昇していることがわかります。

 手入れが比較的大変な戸建てより、マンション人気が近年は続いています。

マンションブームは、この先も長く続くと言われています。

コロナウィルスの影響かはわかりませんが、戸建て住宅よりもマンションを買う方が増えたようです。

コロナ情勢を鑑みても、中古マンションは売り時

コロナはマンションの売り時に影響している?

いかがだったでしょうか?

マンション人気があるとわかった今こそが、マンションの売り時と言っていいのではないでしょうか。コロナウィルスの影響は考えずに売り出しても、心配いらないようです。

【全国】マンション売却価格と前年度比
コロナ禍の状況なった今でも、マンションの需要が高く、改めて住宅の価値を考える方も多いようです。

特に都心では戸建てよりもマンションが人気なので、いま売り出すと、すぐに売れるかもしれません。

ポイント③:東京オリンピック後はマンションの売り時と言えるか?

オリンピック後はマンション価格が落ちるのか

東京オリンピック後に不動産価格が急激に下落するという話を耳にした方もいるのではないでしょうか?

確かに過去の1964年の東京オリンピック後に不動産価格が下落したことはあります。果たして、昨年の東京オリンピックは不動産市場にどのような影響を与えているのでしょうか。以下で解説していきます。

東京オリンピック後も変わらずマンションは売り時

2021年7月には2020年から延期されていた東京オリンピックが開催されました。本来であれば多くの人が東京に向かい、人で溢れかえって活気も出るはずだったのですが、「無観客」で開催されることになりましたね。

まだ新型コロナウイルスも猛威をふるっていたので、「東京オリンピックとパラリンピックを開催した後は不動産価格が大暴落する」と言われていたのです。

しかし、2022年現在大地震などの災害や経済状況を除くと、不動産価格が下落する要因は見つかっていません。

 不動産価格は2014年から上昇し続けています。東京オリンピックの影響もあり、東京を中心としてマンション価格が上がり続けているのが特徴です。

不動産価格指数(住宅)(令和3年4月分)

特に上昇の値が大きかったのは東京ですが、北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、九州、沖縄でも例外なくマンションの売却価格が上がっています。

ただし、今後の経済状況や災害などの問題により、もしかしたら売却価格が下がることもあるかもしれません。大幅に下落することはないかもしれませんが、徐々に下がっていく可能性はあるのです。

今は東京オリンピックの影響も少なからずあって、マンションの売却価格が上がっている状態だと言えるでしょう。

今後も売却価格が上昇していくとは限らないので、マンション売却を考えている方はすぐに行動に移したほうが良いでしょう。

ポイント④:住宅ローンの金利の影響は?

お金

日本銀行は2013年1月に、金融緩和の強化策によって住宅ローンの金利を引き下げました。

 住宅ローンの審査も通りやすくなり、マンションを購入する人が増えたのです。

金利が下がると支払い利息が減るだけではありません。借り入れ可能額も大幅に上がるので、今まで断念していた新築マンションにも手が届くようになる購買層が増えてきたのです。

金融緩和によって個人投資家も増えましたし、結果的にマンションの売却価格が上がることになったのでしょう。

低金利の今が売り時

2021年はマンションの売り時なのか?

出典:フラット35|民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

民間金融機関の住宅ローン金利推移をみると、変動型金利は2009年頃から安定して低金利を保っています。マンション購入を検討している方は、住宅ローン金利が低い今を狙い、物件を探している可能性が高いです。

 マンション購入希望者にとって、低金利の今が狙い目でしょう。

多くの購入希望者がいる今が、まさにマンションの売り時なのではないでしょうか。

この機会を逃さずに、早速売りに出すことを検討してみてはいかがでしょうか。

ポイント⑤:マンションが売り時なのは何月?

マンション売り時の時期はいつ?

続いては、マンションの売り時の時期について説明します。

時期を間違ってしまうと、すぐに売れるはずのマンションが長く売れ残ってしまうこともあるので、よく読んで参考にしてみてください。

引っ越しシーズンの3月に売り出すのがおすすめ

不動産が売れやすいのは、就職や転勤、進学がある3月。マンションも、例外ではありません。ですから、3月に向けて売り出すのが正解と言えるでしょう。

マンション と 中古戸建ての件数

出典:不動産流通機構 「Market Watch 2021年12月度」

上記のグラフは不動産流通機構が公表している「首都圏の中古マンションの成約状況」を表したものです。

春に向かってマンションの成約数は伸びており、3月が最も高い「4228件」となっています。

 そのため、3月に入ったらすぐに売り出せるよう、1月頃から準備するのがおすすめです。

住み替えの場合は、3月に入ったら内見してもらえるよう、2月には引っ越しておきましょう。

3月は家探しが難航するほど不動産市場が動きます。このチャンスを逃さないようにしましょう。

逆に8月は閑散期なので要注意

マンション売り時の時期はいつ?

3月を過ぎると不動産市場は落ち着き、8月頃になると動きはほとんどなくなってしまいます先程のグラフからも、8月期が最も低くなっていることがわかり、成約状況は「2615件」となっていました。
出典:不動産流通機構 「Market Watch 2021年12月度」

 夏休みが重なると旅行や行事に忙しく、引っ越しのことを考える方は少ないと言えるでしょう。

また、「暑い中冷房が効いていない物件の内見を積極的にしたいと考える方も少ないから」とも言われています。

マンションを売り出すなら夏は避けて、3月に向けて動きましょう。

ポイント⑥:マンション周辺の環境

マンション

マンションの売り時かを判断するポイントは、市場状況や築年数だけではないのです。実はマンション周辺の環境も売り時かを判断するポイントに大きく関わっています。

大規模修繕が行われた後

マンションが大規模修繕を行った後は、マンションが売れやすい傾向にあります。住人の共有部分である外壁やエントランスなどを修繕することを、「大規模修繕」といいます。

マンションの住人は毎月修繕積立金を支払っているのですが、大規模修繕はこの費用から払われることがほとんどです。

 購入側としてはやはり見た目が古くて劣化しているマンションよりも、きれいに舗装されているマンションの方が購入意欲が湧いてきますよね。

しかも、自分が支払っていない修繕積立金で修繕されるので、なんだか得したような気分になるのでしょう。

マンションを購入した後は修繕積立金を毎月支払わなければいけないことに変わりはないのですが、それでも人間の心理としてお得に感じるのかもしれません。

大規模修繕が終わった後は、劣化している部分もきれいに直されていますし、新しく綺麗な印象を与えられるので、購入希望者の不安を軽減できるのです。

共有部分はなかなか自分でできませんから、大規模修繕が行われた後はマンション売却のチャンスだといえます。

周辺の環境

マンション

現在売却を検討しているマンションの周辺の環境はどのような感じになっていますか?

 売れやすいマンションの特徴として、駅から徒歩数分だったり、近くに大型商業施設があったりなどの条件も挙げられます。

もし、今近くに大型商業施設などがなくても、新たにできる場合はマンションの売り時だと言えるでしょう。

住み替えを検討している人にとっては、周辺の環境も重要な判断材料となります。

近くに商業施設があれば買い物も便利ですし、病院があれば何かあったときでもすぐに駆けつけることができます。

新たに駅や公共施設、商業施設などができる場合は、マンション売却の大きなアピールポイントになるのですぐにでも行動した方が良いでしょう。

ポイント⑦:所有期間

マンション

マンションの売り時は所有期間でも判断できます。

もうすぐで所有してから5年を迎える場合は、すぐに売却するのではなく、あえて5年が過ぎるのを待った方がいいかもしれません。

 マンションを売却して得た利益は「譲渡所得」といいます。譲渡所得には税金がかかり、所得税と住民税が課せられます。

ただ、この2つの税率は所有5年以下であれば「短期」、5年以上であれば「長期」で2倍近く税率が違ってくるのです。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税率 30.63% 15.315%
住民税率 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

出典:国税庁 「土地や建物を売った時」

所得税率は短期が30%長期は15%、住民税率は短期が9%長期が5%になります。2倍近くも税率に差があるので、5年以上経過した方が税金の負担を軽減させられます。

自分がマンションを所有してから、どれだけの期間が経ったのかも判断材料の1つにしてみましょう。

ポイント⑧:ライフイベント

子供

マンションの売り時を考えるなら、ライフイベントにも目を向けてみましょう。

むを得ない事情で新居に引っ越さなければいけなくなったときに、いつまでも古い物件を所有していると維持費や管理費などをずっと払い続けなければいけません。

売り時と判断できるライフイベント
  • 子どもの進学
  • 世帯主の定年
  • 相続

    マンション売却の売り時と判断できるライフイベントについて1つずつ見ていきましょう。

    子どもの進学

    まずは子どもの進学です。進学や独立のタイミングで住み替えを行えば、友達と離れたり、学習の範囲がずれたりすることがないので、安心して住み替えられます。

    また、子供の進学や独立に合わせてマンション売却を行うとなると、2〜3月ごろに売却や引っ越しを行うことになるでしょう。

    自然にマンションが売却しやすい時期と被るので、スムーズな取引も期待できますよ。

    世帯主の定年

    老夫婦

    2つ目は世帯主の定年です。定年を迎えると独立していく子どもも多いですし、部屋を余らせることもあるでしょう。

    また、歳を重ねるごとに怪我や病気のリスクは高まりますし、近くに病院や駅がある場所に引っ越したいと思うこともあるでしょう。

     定年を迎えたタイミングでマンション売却をすれば、得た利益で住み替え先の住宅購入費やアパートの家賃を払うことができます。

    マンション自体も築年数が経って設備が古くなっていることが考えられるので、後々売却できなくて困るよりは今のうちに検討しておいた方がいいかもしれません。

    相続

    家

    相続した物件も売り時と考えられるでしょう。ただし、相続したマンションを売却する際は相続税に注目してみてください。

     相続から3年以内の売却であれば、譲渡所得税を減らすことができます。
    出典:国税庁 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

    相続したマンションを誰かに貸したり、今後住む予定がなかったりするのであれば、管理費や維持費、固定資産税などを払い続けることになります。

    少しでも税金などの負担を減らしたいのであれば、3年以内に行動することがポイントだと言えるでしょう。

    結論:2022年はマンションの売り時!

    コロナはマンションの売り時に影響している?

    結論からお伝えすると、2022年はマンションの売り時だといえます。

     2022年現在でもマンションの売却価格は上がっていますし、新型コロナウイルスの影響はあまり受けていません。

    また、東京オリンピックの影響により価格が上がっていることも考えられます。東京オリンピックが終わった今、少しずつ売却価格が下がってくるかもしれません。

    せっかく高く売れる時期なのに、それを逃してしまうのはもったいないと言えるでしょう。

    さらに、現代では金利が引き下げられている状態なので、マンションの売却率も高い傾向にあります。

    不要なマンションをずっと持ち続けていても維持費や固定資産税などをずっと払わなければいけないので、大きな負担となるでしょう。

    「マンションをなるべく高く、早く売却したい」と考えているなら、2022年の今から行動してみてください。

    ワンルームマンションの売り時はいつ?

    ワンルームマンションの売り時はいつ?

    また、投資用ワンルームマンションの売り時についても気になるのではないでしょうか。

    投資用マンションを売る時には、少しコツが入ります。投資用マンションをお持ちの方は、チェックしてみてください。

    事前調査をして競合がいないときに売る

    投資用ワンルームマンションを売る時に大切なのは、事前調査をして、競合を確認することです。

    他にも同じようなマンションが出ていれば、価格競争となってしまい、高値で売れることは期待できません。

     こまめに周辺物件の情報をチェックして、自分が売り出すマンションの競合がいるのかいないのか、価格帯についても調べましょう。

    不動産情報は日々変わります。高値で売るためには、毎日チェックすることがおすすめです。

    自分で競合物件について調べるためには、「レインズ」や「土地総合情報システムサイト」を利用して調べることができます。

    自分で市場相場を調べる方法 内容

    レインズ

    レインズ

    • 国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイト
    • マンション・戸建の取引を地域ごとに簡単に調べられる
    • 土地面積・建物面積・価格帯を入力して調査も可能
    • 成約時期も分けて調べられる

    土地総合情報システムサイト

    土地総合情報システムサイト

    • 国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイト
    • 土地・建物などの実際の売買価格を調査可能
    • 所在地・土地面積・形状・前面道路に関する情報も調査できる
    • 地価公示価格・基準地の価格も調べられる

    両者の違いは、土地総合情報システムサイトでは、「土地」のみの取引履歴を調べられたり、地価公示価格も合わせて調査できるところです。

    自分が所有している不動産の「築年数」「建物面積」「土地面積」などをもとに、類似している売買取引を参考にして市場相場や競合物件の価格帯を調査しましょう。

    似たような物件が世に出ていれば、よりお得に買えるものを人は求めます。高値で売るのは難しいでしょう。

    築10年以内に売ろう

    ワンルームマンションの売り時はいつ?

    投資用ワンルームマンションであれば、築10年以内に売って、また新たな投資用物件を買い替えるのがおすすめです。

    先ほども説明したように、築10年を過ぎるとマンション価格はグンと下がってしまいます

     長期保有をせず高値で売りたいのであれば、築10年が経つ前に売ってしまいましょう。

    10年以内に売ってしまうと資産がマイナスになる」と思うかもしれませんが、物件によっては購入価格と変わらない価格で取引することもできます。

    その場合は、大きくプラスになりますよね。投資用物件は、売り時も大切です。

    マンションを売るときの流れ

    ここまでで、マンションの売却を検討してもいいかもと思った方もいるかと思います。そんな方のために、ここからマンションを売る際の流れを解説します。

    マンション売却の流れ
    1. 不動産一括査定サイトを利用する
    2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
    3. 売却活動を開始
    4. 売買契約を結ぶ
    5. マンションの引き渡し
    6. 確定申告

    以下でそれぞれ詳しく解説していきます。

    1.不動産一括査定サイトを利用する

    パソコン

    まずは事前準備として、不動産一括査定サイトを利用してみましょう。

     不動産一括査定サイトとは、簡単な個人情報や物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるサイトのことです。

    不動産会社によって査定額が違うので、一括で査定依頼を出すことで適正価格を確かめられます。

    相場よりも高い金額だと購入希望者は現れにくいですし、安い金額だと自分が損することになります。

    双方にとって良い取引にするためにも、「適正価格」で売り出すことが重要なポイントなのです。

    不動産一括査定サイトでは適正価格を調べられますし、信頼できる業者も探し出せます。大きな金額が動く取引ですから、信頼できる不動産会社に依頼することも重要なポイントです。

    当サイトからも多くの方が「不動産一括査定サイト」を利用して不動産取引を行なっており、独自アンケート結果では、不動産選びに参考にしたものとして「不動産一括査定サイト」が最も高い数値でした。

    【アンケート結果】Q4 不動産会社の選び方で最も参考にした情報元は何ですか?
    参考にした情報 割合
    不動産一括査定サイト 46.9%
    口コミや友人からの情報 22.4%

    不動産会社のWebサイト

    22.4%

    銀行の紹介

    22.4%

    その他

    7.0%

    出典:不動産スタディ 「Q4 不動産会社の選び方で最も参考にした情報元は何ですか?」

    上記のアンケート結果からも多くの方々が利用している不動産一括査定サイトですが、一括査定を利用することで複数の不動産会社と連絡を取り合うことになります。

    連絡を取り合いながら担当者の質や対応の仕方などをチェックして、信頼できる不動産会社を選びましょう。

    不動産一括査定サイトでの査定依頼は無料でできるので、費用がかかる心配はありませんよ。

    2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

    鍵

    不動産一括査定サイトで信頼できる不動産会社を見つけたら、媒介契約を結びましょう。媒介契約とは売却活動を始める前に行う売主不動産会社との契約のことです。

    媒介契約には3つの種類があります。

    一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
    複数社の不動産会社と契約できるか × ×
    売主自ら買主を見つけて取引できるか ×
    レインズ」への登録義務 売主の希望次第 媒介契約締結から7営業日以内 媒介契約締結から5営業日以内
    販売活動の報告義務 売主の希望次第 2週間に1回以上 1週間に1回以上
    契約期間の定め 特に無し 3か月以内 3か月以内

    一般媒介契約とは複数の不動産会社と契約できるものです。また、売主自身で買主を探すことができます。

     複数の会社に依頼することで購入希望者が見つかりやすくはなりますが、不動産会社にとってのメリットが少ないので積極的に宣伝活動を行ってもらえない場合もあります。

    専任媒介契約は1社としか契約できないもののことです。ただし、売主自身で買主を探すこともできます。

    専属専任媒介契約は1社としか契約することができず、売主自身でも買主を探すことはできません。

    専任媒介契約も専属専任媒介契約も不動産会社としてはメリットがあるので、積極的に宣伝活動を行ってくれるでしょう。

    どの契約が自分に合っているのかをしっかり判断した上で決めることが大切です。

    3.売却活動を開始

    マンション

    媒介契約を結んだら、売却活動がいよいよ始まります。とは言え、売却活動は不動産会社が行ってくれるので売主が忙しくなることはありません。

    ただし、売り出し価格売買条件など決めることはたくさんあります。

    売却活動で売主がすること
    • 付帯設備表・告知表の記載
    • 売り出し価格の決定
    • 内覧対応
    • 売買条件の交渉

    それぞれ具体的にどのように行動しなければならないのか説明していきます。

    付帯設備表・告知表の記載

    付帯設備表とはマンションの設備状況を記載したものです。現在の設備の状況を買主に伝えるために準備するものですね。

     どのような設備があるのか、修繕の有無なども買主が判断しやすいように記載しておきましょう。

    告知表とは雨漏りやリフォーム実績、電波障害など、購入判断に関わる欠陥ポイント修繕履歴などを記載するものです。

    後々のトラブルを招くためにも、付帯設備表と告知表は正しく丁寧に記載するようにしましょう。

    売り出し価格の決定

    書類

    不動産会社はマンションの査定を出してくれますが、最終的な売り出し価格を決めるのは売主です。

     売り出し価格は「適正価格」を意識するようにしてください。

    相場よりあまりにも高すぎる金額だと、購入希望者はなかなか現れないでしょう。

     高すぎる売り出し価格にして結局売却できなければ、大幅に値下げすることになります。値下げすれば自分が損することになるので、後悔する取引となってしまうでしょう。

    そのためにも、「不動産一括査定サイト」を通して、複数の不動産会社から査定報告を比較しておくことで、査定金額に納得して売却活動をスタートできます。

    当サイトで行った独自アンケートの結果からも、「最終的に選んだ不動産会社の決め手」として、「査定金額に納得できた」という方が最も多かったです。

    【アンケート結果】Q5 最終的に選んだ不動産会社の決め手は何ですか?
    選んだ不動産会社の決め手 割合
    査定金額に納得した 26.6%
    担当者の対応が良かった 25.9%

    地元に強い会社だった

    14.0%

    販売実績が多いから

    12.6%

    早く連絡がきたから

    6.3%
    会社の知名度 6.3%
    自宅から距離が近かった 3.5%
    その他 4.9%

    出典:不動産スタディ 「Q5 最終的に選んだ不動産会社の決め手は何ですか?」

    上記のアンケート結果からも、複数の不動産会社から査定金額を報告してもらうことで、市場相場を把握して、納得した売却金額を決められるでしょう。

    もし、今後の値下げなども考慮するなら適正価格より1割程度高めに設定するといいかもしれません。

    内覧対応

    内覧は購入希望者の購入意欲を盛り上げる重要な機会でもあります。

     不動産会社に任せきりにするのではなく、できる限り自分も関わることで購入希望者に良い印象を持たせられますよ。

    内覧日は全員分のスリッパを用意したり、換気をして空気を入れ替えたり、隅々まで清掃したりなど、事前準備が重要なポイントです。

    購入希望者の購買意欲を盛り上げられるように、丁寧な対応と些細な気遣いを意識するようにしましょう。

    売買条件の交渉

    交渉

    購入希望者が現れたら、売買条件の交渉をしていきます。結局いくらで売却するのか、どのタイミングで売買するのかなどを決めていきましょう。

     基本的には買主側から交渉されることがほとんどです。買主側としっかり話し合って売買条件を決定していきましょう。

    ただし、個人間でのやりとりは言った言わないのトラブルになりかねないので、不動産会社の担当者に立ち会ってもらうことが必須条件です。

    4.売買契約を結ぶ

    書類 ペン

    条件が決まったら、売買契約に移っていきましょう。

    売買契約の流れ
    1. 担当者による重要事項の説明
    2. 契約の取り交わし
    3. 手付金を受け取る
    4. 仲介手数料の支払い

    重要事項説明は不動産の権利関係や売買代金の支払い方法など、様々な規定が記載された売買契約書の内容を宅地見物取引士の資格を有した人が行うものです。

    売買契約後は買主から手付金を受け取ったり、不動産会社に仲介手数料を支払います。

    手付金は売買代金の約10%が一般的です。

    5.マンションの引き渡し

    マンション

    引き渡し日は売主と買主だけではなく、不動産会社司法書士が集まって行うのが一般的です。住宅ローンを使用する場合は売主買主の銀行担当者も集められます。

    そして手付金以外の残金を買主が売主に支払い、売主は買主にマンションの鍵や管理規約などの書類の引き渡しを行います。

    すべての交換や引き渡しが終わると司法書士が登記所に向かい、所有権移転登記や抵当権抹消登記、新たな抵当権設定登記を行うのです。

    6.確定申告

    パソコンする人

    マンションを売却して得た利益には税金がかかるので、確定申告をする必要があります。逆に利益が出なかった場合には確定申告は不要です。

    マンション売却で利益が出た際には、「譲渡所得税」の税金を納めなくてはならず、費用も利益によって変わりますが、数十万円〜数百万円とかかることもあります。

     そのため、節税対策はしっかり講じることがマンションを高く売却するためのコツとなります。

    そこで、マンション売却で利益が出た場合の節税対策について解説します。

    確定申告をして定められた金額を納税すれば、マンションの売却が完了となります。

    マンションを売却する際の節税対策のコツ

    お金を持つ人

    マンション売却で利益が発生した場合には、「譲渡所得」を算出する必要があります。譲渡所得は、売却利益から費用を差し引いた金額のことで、「譲渡所得」に対して税金が課税されます。

     譲渡所得税=譲渡所得ー所有期間別の税率
    出典:国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

    先ほども解説した通り、譲渡所得税に関わる税率は所有期間によって変わり、5年以内と5年超で税率が約2倍も変わるので、5年付近の不動産を売却する際にはタイミングに注意しましょう。

    所有期間が5年以内の場合 所有期間が5年超えの場合
    39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%) 20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

    出典:国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
    ※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。

    また、譲渡所得税には「3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例」の節税対策もあるため、節税対策を利用することで上手に利益を残せます。

    どちらの節税対策もマイホームを売ったときの特例となります。活用する際には必ず条件等を国税庁HPにて確認しましょう。

    マンション売却で大きく利益が出た方にとって、「3,000万円の特別控除」は非常に強力な節税対策です。

    おすすめのマンション一括査定サイト比較

    マンション売却の第1ステップは一括査定サイト上での査定依頼です。以下で5つのサイトを紹介しますので、ぜひ自分にあったサイトをお選びください。

    SUUMO売却査定

    SUUMO売却査定の紹介

    SUUMO売却査定のココがおすすめ
    • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
    • 大手リクルートグループが運営するサービス!
    • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
    • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
    • 完全無料!全国対応!

    SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

    SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

    そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

     不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

    同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

    そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

    掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 2000社以上
    同時査定依頼数 10
    運営会社 株式会社リクルート

    出典:SUUMO売却査定公式サイト

    すまいValue(バリュー)

    すまいValueの紹介

    すまいValueのココがおすすめ
    • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
    • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
    • 顧客満足度96.7%
    • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
    • 完全無料!全国対応!

    すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

    すまいValueに登録している不動産会社
    • 小田急不動産
    • 住友不動産販売
    • 東急リバブル
    • 野村の仲介PLUS
    • 三井のリハウス
    • 三菱地所ハウスネット

    他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

    6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

     実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

    デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

    大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数
    同時査定依頼数
    運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
    三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

    出典:すまいValue公式サイト

    イエウール

    イエウールの紹介

    イエウールのココがおすすめ
    • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
    • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
    • 累計利用者数1,000万人以上
    • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
    • 完全無料!全国対応!

    イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

    対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

     むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

    デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

    他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 1900社以上
    同時査定依頼数
    運営会社 株式会社Speee

    出典:イエウール公式サイト

    住友不動産販売

    住友不動産販売の紹介

    住友不動産販売のおすすめポイント
    • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
    • 顧客満足度94.1%!
    • 年間購入相談件数18万件以上
    • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
    • 完全無料!全国対応!

    住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

    お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1%となっています。

    また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

    担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 -
    同時査定依頼数 -
    運営会社 住友不動産販売株式会社

    出典:住友不動産販売公式サイト

    人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

    マンション売却におすすめのサービス2選

    不動産売却の中でも、マンションを売りたい方におすすめのサービスを2つ紹介します。

    マンションナビ

    マンションなびの紹介

    マンションナビのココがおすすめ
    • マンション専門の一括無料査定サイト
    • 地図をクリックすれば、その地域の相場がすぐにわかる(公式サイトのみ)
    • マンション名で査定額を検索できる(公式サイトのみ)
    • エリアごとに情報を公開していて、売り時がわかりやすい(公式サイトのみ)

    マンションナビは、マンション売却専門の不動産一括無料査定サイトです。そのため、マンションを売る人に特化した便利な機能が揃っています。

    例えば、トップページの検索窓からマンション名を入れるだけで、すぐにマンションの価格を見ることができ、地図の地名をクリックすれば、その地域のマンション名がずらっと表示され、相場を簡単に見ることもできます。

    マンションに特化していながらも、登録社数は2500社と多く、最大で9社から査定結果も届きますので安心して利用することができます。

    売りたい物件がマンションなら、便利なマンションナビの利用がおすすめです。

    出典:マンションナビ公式サイト

    【一都三県限定】イエシルなら中立的な相場価格を提示してくれる

    IESHILの紹介

    IESHILのココがおすすめ
    • 徹底して中立的な相場価格を提示
    • 約9000万件の賃貸情報や売却履歴のデータをもとに、適正価格を算出
    • 不動産仲介経験10年以上・有資格者の専任アドバイザーが無料でサポート
    • 首都圏の人気マンション価格はトップページからすぐにわかる

    IESHILは、上場企業の株式会社リブセンスが運営するマンションの価格査定サイトです。上記で紹介した一般的な価格査定サイトよりも、徹底して中立的な相場価格の提示にこだわりを持っています。

    実際には売れないような高い査定価格ではなく、約9000万件もの莫大な不動産賃貸、売却データをもとに、適正な売却価格を公開してくれます。

    政府が提供するデータをもとに、特許を取得した算出方法から、客観的な評価額を出しているので、中立的な査定が可能になっています。

    さらに中立的な価格を知った後は、元不動産営業のプロの専任アドバイザーが、売却の不安を無料でサポートしてくれます。

    マンションナビとあわせての利用もおすすめです。

    出典:イエシル公式サイト

    マンション売却の時期に関するよくある質問

    マンション売却におすすめの不動産一括査定サイトは?
    すまいvalueがおすすめです。不動産業界最大手の6社に査定が頼めるので、売却の営業力も心配ありません。利用者満足度も非常に高いです。
    マンションが売り時の築年数は?
    築年数が浅ければ浅いほど高く売れるのは当たり前ですが、築10年を一つの目安とするのがいいでしょう。築25年経ってしまうと、買い手が付きにくくなります。
    コロナはマンションの売り時に影響している?
    結論から申し上げますと、コロナウィルスの流行はマンションの売り時に影響がありません。一時は不動産価格も下落しましたが、すぐに回復しています、
    2021年はマンションの売り時?
    住宅ローン低金利が続き、戸建て住宅よりもマンションの需要が高まっている今が売り時と言っていいでしょう。
    オリンピック後はマンション価格が落ちる?
    よく聞く話ですが、その根拠はどこにもありません。マンションの売り時に、オリンピック前後は気にしなくて大丈夫です。
    マンション売り時の時期はいつ?
    進学や就職、転勤を控えた引っ越しシーズンの3月に向けて売り出すのが正解です。逆に8月などは人の動きも少ないため、買い手を探すのに苦労する可能性が高いでしょう。
    ワンルームマンションの売り時はいつ?
    周辺に競合物件が出ていないときが売り時です。事前に投資用マンション販売サイトなどを調べ、供給が少ない時を狙って売りに出してみてはいかがでしょうか。

    まとめ

    マンションの売り時は、2021年の今がピッタリです。不動産市場は、新型コロナウィルスもオリンピックも大きく影響は受けていません。

    ローン金利が低い今、マンション購入希望者は市場に多くいるはずです。この機会を逃さず、売却を考えてみましょう。

    また、マンションを高く売りたいのであれば、築10年が経つまでに売ることがおすすめです。

    築25年を過ぎてしまった物件は、買取を検討してみましょう。

    一括売却査定や、買取査定などもうまく活用してみてくださいね。

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