マンション経営のメリットとリスクを比較|失敗しない選び方も紹介

マンション経営に興味があるけど、リスクが怖くてなかな手をつけられずに困っていませんか。

この記事ではマンション経営の基本的な仕組みとリスクに関して徹底的に解説し、その不安要素を上回ってしまう圧倒的なメリットについてわかりやすくご紹介します。

不動産に関して素人の方でも失敗しないマンション選びのコツも一緒に学んでいきましょう。

マンション経営で利益が出る仕組みを解説

マンション経営において、利益が出る基本的な仕組みは以下の2つです。

①インカムゲイン(家賃収入)

家賃収入

マンション経営の利益が出る仕組みの大部分は「自分が所有するマンションに入居書を集めて家賃収入を得る」ことです。

家賃収入から経費を差し引いた利益のことをインカムゲインとも言います。

また家賃や駐車場など毎月安定的に得られる収入もあれば、不動産契約の更新料や礼金など不定期に発生するものもあるのが特徴です。

上記の収入から税金や管理費等のコストを差し引いて実際に手元に残ったお金がマンション経営の利益となります。

②キャピタルゲイン(売却益)

不動産売却

マンション経営のもう一つの利益として、土地と建物を売ったことによって得られる売却益があります。

この売却益のことをキャピタルゲインとも言います。

ちなみにマンション経営でしっかり継続して利益を出したいのであれば、不動産の売却益ではなく家賃収入をメインとするのがおすすめ。

なぜなら不動産を売却すると様々な費用や高額な税金がかかりますし、継続して安定した収益を得ることができないからです。

土地や建物が相場よりも安く売りに出されると、間違いなく業者が真っ先に買い付けますので素人が不動産の売却益を出すのはかなり難しいと言えるでしょう。

マンション経営の大きな魅力は長期にわたって安定的に収入を得ることですので、基本的には家賃収入をメインにすべきです。

マンション経営成功の最大のコツは利回り

マンション経営成功の最大のコツは「利回り」だと言えます。

なぜなら投資は費用に対してどれだけのリターンを得ることができるのかが大事な指標となるからです。

ここからは具体的に利回りの計算方法や、数字の目安について一緒に学んでいきましょう。

利回りはどうやって計算する?

利回り

利回りとは「費用に対して、1年間でどれだけのリターンを得られるかの割合」で考えるのが一般的です。

また利回りの計算方法には①想定利回り、②表面利回り、③実質利回りの3種類あり、それぞれの計算方法を以下に紹介します。

①想定利回り(%) 空室0想定の年間家賃収入÷物件購入価格×100

②表面利回り(%)

実質年間家賃収入÷物件購入価格×100
③実質利回り(%) (実質年間家賃収入ー年間経費)÷(物件購入価格+物件取得時の諸経費)×100

マンション経営の判断では諸経費やランニングコストを加味した実質利回りで判断しましょう。

マンション経営では3~8%程度の利回りが一般的

不動産投資

投資用マンションでは実質3〜7%程度の利回りで経営しているところが多いので、この数字を意識しておくのが不動産投資成功のコツです。

出典:https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20210525-report.pdf

エリア別だと土地建物価格が高い都心部で3〜4%程度、土地建物が比較的安い郊外で7〜8%程度で運営している不動産オーナーが多い印象。

例えば1億円で購入したマンションで年間1200万円家賃収入があり、200万円の経費がかかったのであれば実質利回りの計算は以下のようになります。

(1200-200)÷ 10000 × 100 = 10%

利回りが10%ということは、マンション購入費である1億円を約10年で回収できるということです。

エリア、マンションの規模、新築と中古で費用が大きく変わってくるので、マンション経営を成功させるには必ず利回りを意識するようにしましょう。

マンション経営のリスク5選を徹底解説

マンション経営を成功させるにはメリットだけではなく、リスクに関してもしっかりとポイントを抑えておく必要があります。

投資用マンションを購入するには金融機関に多額のローンを申し込むことになるので、あらかじめ想定されるリスクは徹底的に洗い出しておきましょう。

リスク①初期費用とランニングコストがかかってしまう

コスト

マンション経営のリスクとして初期費用とランニングコストはどうしても高くなってしまいます。

なぜなら一棟マンションの建築費や修繕などの経費はワンルームマンションよりも高額になってしまうからです。

具体的には毎年支払う固定資産税や都市計画税などの税金、管理会社へ支払う人件費、外壁や屋上の修繕費などがかかります。

もちろんマンション経営は得られる収益も大きいため、事前に想定家賃やローンの返済、大規模修繕の計画を盛り込んだ収支のシミュレーションをしっかり行うことで十分対策することが可能。

初期費用とランニングコストが大きな金額になったとしても、信頼できる不動産会社と事前シミュレーションを徹底することよって黒字化することができます。

リスク②空室や家賃滞納があると収入に影響する

コスト

マンション経営において空室や家賃滞納のリスクは最優先で対策をしておく必要があります。

なぜなら空室や家賃滞納が発生してしまうと、本来ならば得られるはずの収入が途絶えてしまうからです。

空室を避けるにはマンション選びと適切な家賃設定をする必要があり、どんなに立派なマンションでも相場よりも割高な家賃だと全然借り手が見つからない事態になってしまうかもしれません。

もちろんマンション経営は部屋を複数所有しているため、空室リスクを分散できるメリットもあります。

あらかじめ不動産会社と空室率を予測しておき、仮に空室が出たとしても収支が黒字になるようにしっかり計画を立てておきましょう。

また家賃滞納のリスクには管理会社選びが最も重要です。

不動産契約時に厳しく入居者を審査して未然に滞納リスクを回避するのが理想ですが、万が一滞納が発生してもすぐに対応してくれる管理会社に任せたいですね。

管理会社の中には家賃保証によって入居者が滞納した場合にお金を補填してくれる場合もあるので確認しておくとよいでしょう。

リスク③家賃は将来的に下落する可能性あり

リスク

マンション経営をするなら家賃が値下げするリスクをしっかり考えておく必要があります。

なぜなら建物と部屋の設備の劣化は避けることができないからです。

ですので建物が古くなるにつれて、新築時よりも家賃を下げないと新しい入居者はどうしても入りづらくなってしまうもの。

対策としては近隣の似たようなマンションの家賃をリサーチしておき、建物の劣化による家賃下落をあらかじめ予測しておくことが何よりも大事です。

上記の空室率と合わせて、事前にしっかりと収支のシミュレーションをしておきましょう。

リスク④災害は低確率でも対策が必須

不動産の保険

マンション経営をするなら地震や台風などの災害対策にもしっかり力を入れましょう。

なぜなら災害によって所有する建物が倒壊してしまう確率はかなり低いですが、完全にゼロにすることができないからです。

大抵の場合は金融機関でローンを組む際に火災保険への加入が必須となっていますが、地震保険の加入は任意であり、かつ高額のためよく検討する必要があります。

各自治体には地震の際に液状化現象が発生する範囲や津波による浸水地域を可視化したハザードマップがあるので必ずよく確認しておきましょう。

複数のマンション経営を考えているのであれば、所有する不動産のエリアを分散することによって災害リスクを分散することも可能です。

リスク⑤マンションの老朽化は止められない

マンション経営をするなら建物の老朽化と修善についてしっかり対策しておきましょう。

なぜなら必ず建物は劣化しますし、定期的なタイミングで行う外壁や屋根の修繕には数百万単位のお金が必要だからです。

マンション経営の場合は修繕積立金を管理会社もしくはオーナーが管理するため、しっかり修繕計画を立てておく必要があります。

マンション経営のメリット5選を丁寧に紹介

マンション経営はリスクを上回る魅力的なメリットがたくさんあります。今回はマンション経営のメリットを厳選して5つ解説していきます。

メリット①長期の安定した不労収入が魅力的

家賃

マンション経営最大の魅力は「長期で安定した収入が得られること」でしょう。

なぜならマンションは木造アパートと比較すると建物の耐用年数が長く、入居者がいれば長期で安定した収入を得ることができるからです。

またマンションは部屋数も多いため、一時的に空室が出ても他の部屋の収入で補うことができるので収入が安定します。

管理会社に委託すればマンション経営に費やす時間を大幅にカットできるため、本業とは別に毎月安定した収入を得ることが可能です。

メリット②マンション経営はインフレや景気変動に強い

金利上昇

マンション経営は景気の変動やインフレに強いというメリットがあります。

なぜなら仮にインフレで物価が上昇したとしても、世間全体の動きとして家賃相場も上がっていくため収入に影響を受けにくいからです。

住まいはほとんどの方にとって生活に不可欠なので、景気に関わらず常に一定のニーズがあります。

マンション経営は景気の影響を受けにくいので、安定した収入源としてはかなり心強いです。

メリット③節税効果が期待できる

節約

マンション経営は節税効果が期待できることも大きなメリットの一つです。

なぜならマンション経営は相続税対策、固定資産税の軽減措置、建物の減価償却費など様々な節税効果があるからなんですね。

例えばマンションは物件の取得費用の一部を毎年「減価償却費」という経費として計上することができます。

つまり経費計上することによって不動産所得を減額することができ、その結果所得税の節税をすることが可能です。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合は建物の耐用年数が長いため、減価償却費を経費計上できる期間が長いのも魅力的なポイントですね。

メリット④空室のリスクは分散可能

対策

マンション経営は空室リスクを分散することが可能なので安定した収入を得ることができます。

例えば20戸の部屋があるマンションを所有しており、全て賃料が8万円だったと仮定します。

・年間家賃収入
 20戸×8万円×12ヶ月=1920万円

・3戸が1ヶ月ずつ空室になった場合の損失額
 3戸×8万円×1ヶ月=24万円

・損失割合
 24÷1920×100=1.25%

つまり仮に20戸ある部屋のうち、3戸で空室が1ヶ月間あったとしてもマンション全体の収入としてはたった1.25%程度の影響しかありません。

このようにマンション経営は複数の部屋を所有することで空室リスクを分散できるため、収入が安定します。

メリット⑤管理を任せれば自分の手間を減らせる

管理

マンション経営は管理会社に業務を委託することで自分の手間を減らすことが可能です。

例えばマンション経営は入居者の募集、家賃の入金管理、クレーム対応など様々な業務があるので全てを一人でやるには限界があります

そのため日中働いているサラリーマンや他に本業のある経営者がマンション経営業務を自分でやるのはあまり現実的とは言えません。

業務に時間をかけられない場合でも、家賃の数%程度の手数料を管理会社に支払って委託することにより、自分の手間を大幅に減らしてマンション経営をすることが可能です。

経営を成功させるマンションの選び方

ここからは経営を成功させるマンションの選び方を一緒に学んでいきましょう。

①マンションの立地

立地

マンション経営成功のキモは立地にあると言っても過言ではありません。

なぜなら、マンションに入居者が入っていなければ収入を得ることができないからです。

マンション経営として長期的に安定した収入を得るには東京、神奈川、大阪のように人口が多く住まいの需要が大きいエリアを立地に選ぶ必要があります。

必ずしも都心部である必要はありませんが、仮に地方の立地を選択する場合は必ず人口と住まい需要のバランスをしっかりリサーチしましょう。

②マンション経営の種類

不動産投資

実はマンション経営と一口に言っても大きく分けるとワンルームマンションと一棟マンションの二種類あるので、それぞれの特徴をしっかり押さえておく必要があります。

ワンルームマンション

ワンルームマンションは分譲マンションの1部屋を購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得るタイプの不動産投資です。

不動産投資の初心であればワンルームマンション経営がおすすめ

なぜなら一棟マンションに比べると初期費用を安く押さえれるので、低リスクで不動産投資を始めることができるからです。

最初から高額の一棟マンションを購入するのは抵抗があるという方は、まずはワンルームマンションから始めてみてはいかがでしょうか。

一棟マンション

一棟マンションはマンションを一棟丸ごと購入して経営する不動産投資です。

資金面に余裕のある方は一棟マンション経営がおすすめ

なぜなら得られる家賃収入が大きく、空室リスクを分散することができるため収入が安定しやすいからです。

ワンルームマンションに比べると初期費用が高くなりますが、安定した収入を長期に渡って得たい方は一棟マンションが良いでしょう。

③新築と中古で利回りが変わる

マンション経営は新築と中古のどちらを購入するかも大きなポイントです。

なぜなら新築と中古で利回りが大きく変わるからなんですね。

新築のマンション場合は建物が新しくローンの審査も通りやすいため、長期的に安定した収入を得ることが期待できます。

その一方で中古マンションの場合は建物が古いため計画的な修繕が必要ですが、建物取得費を安く押さえられるのがメリット。

中古の方が新築よりも購入費を安く押さえられるため、利回りが良くなるという傾向があります。

購入費が安く利回りの良い中古マンションにするか、ローンの審査が通りやすく長期的に収入を得られる新築マンションにするかよく検討してから購入しましょう。

マンション経営の始め方

不動産投資

マンション経営の始め方は以下の通りです。

マンション経営の始め方
  1. 自分でマンション経営について勉強する
  2. 不動産投資に強い会社へ相談する
  3. 立地やマンション経営の種類を決めて利回りの計算をする
  4. 不動産会社と購入するマンションを決める
  5. 金融機関でローンの審査を受ける
  6. ローンの審査が通ったら不動産会社と契約締結
  7. 建物の引き渡しを受ける
マンション引き渡しまでの全体像をあらかじめインプットしておくことで、スムーズに進めることができるので何度も確認しておきましょう。

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      よくある質問

      マンション経営の頭金はどれくらい必要ですか?

      マンション経営の頭金は3割程度にするのが良いと一般的に言われていますが、頭金なしのフルローンでうまく経営できている物件もあります。

      購入するマンションの質やローンを組む人の返済能力によって必要な頭金は変わってくるので、まずは信頼できる不動産会社に相談するのが良いでしょう。


      マンション経営の管理費はどんなものがある?

      一般的にマンション経営には以下の管理費が必要です。

      • マンション管理人や清掃員の人件費
      • マンション教養部の水道光熱費
      • エレベーターなどの保守点検費
      • 管理委託費
      • 消耗品費

      住宅ローンを返済中ですが、さらにローンを組むことはできますか?

      住宅ローンを組んでいらっしゃる方でも、マンション購入のローンを組むことができます。

      マンションを購入するための不動産投資ローンは住宅ローンとは異なります。

      まとめ

      今回の記事ではマンション経営のメリットとリスクの徹底比較、失敗しない物件の選び方を紹介しました。

      実際にマンション経営を始めるには高額なローンを組むことになるので、立地やマンションの種類の選択、利回りのシミュレーションは何度も慎重に行ってください

      まずは自分でしっかりと不動産投資について勉強し、信頼できる不動産会社とタッグを組みながら安定したマンション経営を目指しましょう。

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