【不動産仲介の基本⑧】不動産取引の流れとは？─ 売却・購入それぞれのステップを徹底解説！
takuya.fujikawa
不動産AIスタディ
【不動産仲介の基本⑥】媒介契約の種類と違いとは？─ 専属専任・専任・一般、それぞれの特徴と選び方
takuya.fujikawa
2025年12月11日：初版
この記事の目次
「媒介契約って何？」─まずここを理解しないと、売却は始まらない
不動産の売却を検討し、仲介会社に相談したとき、
まず交わすのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。
ところが…
- 媒介契約って、なんのために結ぶの？
- 契約の種類が3つもあるけど、何が違うの？
- とにかく専属専任にしておけばいいの？
と、不安や疑問を感じたことがある方も多いのではないでしょうか。
実はこの媒介契約、**売却成功に大きく関わる“最初の重要な選択”**です。
今回は、それぞれの媒介契約の特徴と違いを丁寧に解説しながら、あなたに合った契約の選び方までしっかりご案内します。
STEP1：そもそも媒介契約とは？
媒介契約とは、売主が不動産会社に対して「この物件の売却活動を依頼します」と正式にお願いする契約のことです。
- あくまで「販売の依頼」であり、「売却の義務」は発生しない
- どの不動産会社にどこまで任せるか？を明確にする契約
- 口頭ではなく、書面での締結が法律で義務化されている
▶ 媒介契約を締結して初めて、正式な販売活動（レインズ登録・広告出稿・内見調整など）が始まります。
STEP2：3種類の媒介契約の比較表
| 契約種別 | 複数業者への依頼 | 自己発見取引（自分で買主を見つけた場合） | レインズ登録義務 | 業務報告義務 |
| 専属専任媒介契約 | 不可（1社のみ） | 不可（必ず業者を通す） | 義務（5営業日以内） | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 不可（1社のみ） | 可（自分で売ってOK） | 義務（7営業日以内） | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | 可能（複数社OK） | 可（自分で売ってOK） | 任意 | 報告義務なし |
▶ この違いを理解することで、自分のスタンスや目的に合った契約を選びやすくなります。
STEP3：それぞれの契約の特徴と向いている人
① 専属専任媒介契約
1社にすべて任せ、買主との直接交渉も不可
- 最も管理が厳しく、情報管理・報告義務も強い
- 「販売活動の方向性をしっかり統一したい」人向け
- 不動産会社としても最も注力しやすいため、販売戦略を強力に展開してくれる傾向
向いている人：
▶ 忙しくて販売管理をすべて任せたい人／販売スピードを重視したい人
② 専任媒介契約
1社専任だが、自分で買主を見つけてもOK
- 専属専任と同じく1社のみだが、「自己発見取引」が可能
- 仲介会社と連携しつつ、自分でも知人や家族などへの売却が可能
- レインズ登録と定期報告の義務あり（2週間に1回）
向いている人：
▶ 販売は任せたいが、自分でも動く可能性がある人／柔軟性を持たせたい人
③ 一般媒介契約
複数社に同時依頼でき、自分での売却も自由
- 競争原理で各社が頑張ってくれる期待も
- 一方で“本気度が薄い”扱いになるリスクあり
- 情報の一元管理が難しく、連絡ミスや内見の重複などのリスクも
向いている人：
▶ 業者の動き方を見てから判断したい人／知人経由で売る可能性が高い人
STEP4：契約の注意点と“よくある勘違い”
媒介契約を結んだからといって、必ず売らなければいけない？
A. いいえ。媒介契約は「売却活動の委託」であり、「売却義務」はありません。
▶ 条件が合わなければ売却をやめることも可能です。
契約期間はどれくらい？
- 原則は3ヶ月間（途中解約は可能）
- 契約満了後は自動更新ではなく、再契約または契約終了の意思確認が必要
専属専任や専任にしたら、途中で業者を変えられない？
A. 途中解約は可能です。
▶ ただし、専属専任・専任は「1社に対する独占契約」なので、解約してから他社へ切り替える必要があります。
事例紹介：「専任媒介」で納得いく形で売却できたMさんのケース
Mさんは当初、複数社に同時依頼する一般媒介を選択。
しかし、業者によって対応の質にバラつきがあり、内見希望がかぶるなど混乱。
信頼できる1社に絞り、専任媒介契約に切り替えたことで、売却活動が一気にスムーズに。
▶ 「売る相手を探す前に、“売却のパートナー”を見極めるのが大事だった」と話します。
FAQ：媒介契約に関するよくある質問
Q. 媒介契約って更新しないといけないの？
A. 3ヶ月ごとに「更新」または「新たに再契約」する必要があります。
▶ 放っておくと失効し、販売活動が止まる可能性があるので注意しましょう。
Q. 専属専任と専任、どっちがいいの？
A. 「販売をすべて任せたい」なら専属専任、「自分でも少し動きたい」なら専任がオススメです。
Q. 媒介契約を結んだら広告は出してもらえる？
A. はい。専任以上の契約であれば、広告出稿・レインズ登録・販売戦略の提案が行われるのが一般的です。
まとめ：媒介契約は“スタート地点”の契約。自分に合った形を選ぼう
不動産の売却は、「どこに」「どんな条件で」「どう依頼するか」が成功のカギを握ります。
その第一歩となるのが、この媒介契約です。
- 任せきりにしたいのか
- 自分でも買主を探すつもりなのか
- 複数社に声をかけたいのか
まずはあなた自身のスタンスを明確にしてから、最適な契約を選びましょう。
そしてそのうえで、信頼できるパートナーに出会えれば、きっと納得のいく売却が実現できます。
次回予告：不動産仲介の基本⑦｜仲介手数料とは？計算方法と「支払う価値」を考える
次回は、多くの人が気になる「仲介手数料」について。
どれくらいの金額になるのか？なぜ支払うのか？その“本当の価値”を紐解きます。
