【売却編②】“高い査定”に惑わされない！家の適正価格を見抜くコツ

初版：2025年9月22日

「いくらで売れるの？」──その問いが、売却のすべてを動かし始める

不動産を売却するとなったとき、誰もが真っ先に思うこと──
それは「いくらで売れるのか？」という疑問です。

• 近所の家が高く売れたって聞いた
• 築年数が経っているから安いのかな？
• 不動産会社によって査定額がバラバラで混乱している…

こうした声は、売却相談に訪れる多くの方から寄せられます。
実はこの「価格設定」が、売却成功の明暗を分ける一番の分岐点なのです。今回は、「査定とは何か？」から、「希望価格との向き合い方」まで、“高く売りたい”と“現実的に売る”を両立させるための思考整理とプロの価格戦略をご紹介します。

STEP1：「査定」とは？ 先ずその意味と目的を知ろう

不動産査定は、あくまで“目安の価格

不動産会社に依頼する「査定」は、あなたの物件が
“市場でどれくらいの価格で売れるか”という予想額です。
ただし、この金額はあくまで参考値。
「査定＝その価格で必ず売れる」わけではないことに注意しましょう。

査定の種類は2つあります

▶ 信頼性のある価格を知りたいなら、訪問査定が圧倒的におすすめです。

STEP2：査定価格はどう決まる？ プロが見ている6つのポイント

不動産会社が査定時に重視する主な項目

1. 立地（駅距離・周辺環境）
2. 築年数・建物の状態（劣化・設備のグレード）
3. 専有面積・間取り・階数（マンション）
4. 土地形状・接道状況（戸建て・土地）
5. 過去の取引事例・近隣の売出中物件との比較
6. 法令上の制限（用途地域・建ぺい率など）

▶ これらを総合的に評価し、「現在の市場価値」から導き出すのが査定価格です。

STEP3：売出価格＝査定価格＋α？ 価格設定の3つの考え方

「査定額は分かった。でも実際にいくらで売り出せばいいの？」という声にお答えして、価格設定の基本的な考え方を3つご紹介します。

① 査定価格通りに売り出す【王道】

• 査定額をそのまま売出価格に設定
• 相場と乖離せず、反響も得やすい
• 短期間で売れる可能性が高い

▶ スピードと確実性を優先したい人におすすめ

② 査定価格＋数十万円〜数百万円でスタート【高め設定】

• 少し高めに設定し、反響を見ながら価格調整
• 「まずは市場の反応を見たい」というケースに有効
• 競合が多いと価格下げが必要になる可能性あり

▶ 売却までの時間に余裕がある人向けです。

③ 最低売却価格を決めて“逆算方式”で設定

• あらかじめ「これ以下では売りたくない」価格を決めておく
• 複数社の査定や売却事例をもとに“価格帯”を設定
• 価格交渉や値下げ時の判断がしやすくなる

▶ 感情ではなく、根拠に基づいた判断軸を持つのがポイントです。

STEP4：高く売りたいなら、「売出価格」より「タイミングと戦略」が重要

高く売りたいという気持ちは自然なこと。でも、価格だけにこだわると「売れ残る」「値下げせざるを得ない」という悪循環に陥りがちです。

売却で失敗しないためのポイント

• 売出初期の2〜4週間が勝負（新着物件として注目される）
• 時期の選定も重要（3〜4月／9〜10月は動きやすい）
• 広告戦略・内見対応・物件の魅せ方など「売る技術」も成功の鍵

▶ 「いくらで売るか」だけでなく、「どう見せて誰に届けるか」まで考えるのがプロの価格戦略です。

事例紹介：「最初の査定より100万円高く売れた」Oさんの戦略的な選択

Oさんは3社から査定を取り、それぞれ異なる金額に。
一番高い査定額に飛びつかず、「中間の価格でスタート→広告・内見対応を丁寧に実施→3週間で成約」。

▶ 「最初の価格」より、「売り方とタイミング」を重視した結果、高く売れた成功事例です。

FAQ：価格設定・査定に関するよくある質問

Q. 査定額がバラバラ…どの会社を信じればいい？

A. 査定額の“根拠”を説明してくれるかを重視しましょう。
▶ 「高額査定＝良い会社」ではありません。“根拠ある説明”が信頼の判断材料です。

Q. 相場より高く売ることは無理？

A. 「条件の良い物件」「管理状態が優秀」「リフォーム済み」などの要素があれば、
相場より高値での成約も十分にあり得ます。

Q. 値下げってどれくらいのタイミングで検討するの？

【H3】Q. 値下げってどれくらいのタイミングで検討するの？

A. 通常は売出後1ヵ月程度で反響が少なければ、5〜10％程度の値下げを検討することが多いです。
▶ 価格調整の“段階的なシナリオ”を持っておくと安心です。

まとめ：価格設定は「感情」ではなく「戦略」。納得できる価格は、自分でつくるもの

売却価格を決めるというのは、家に対する“想い”と“現実”をつなげる作業です。

• 査定は“相場”を知るための第一歩
• 売出価格は“売主の意志”と“市場の反応”のバランス
• 最も大切なのは、「根拠を持って納得できる価格」を設定すること

焦らず、でも慎重に。
あなた自身が納得し、買主も魅力を感じる、ちょうどいい着地点を一緒に見つけていきましょう。

次回予告：売却編③｜不動産会社選びのコツと、信頼できる担当者の見極め方

次回は、売却を成功させるための最重要ステップともいえる「不動産会社の選び方」について。
“高く売る力がある会社”と“信頼できる担当者”を見抜くポイントを、プロの視点で詳しくご紹介いたします