【収益不動産:購入編①】初めての収益不動産購入｜目的と戦略を明確にしよう

2026年3月23日：初版

はじめに：「なぜ収益物件を買うのか？」を明確にしないと、必ず迷う

「不動産投資を始めたい」
「家賃収入で老後も安心したい」
「相続や節税にも使えると聞いたけど…」

このように、不動産投資に関心を持つきっかけは人それぞれ。
しかし、いざ収益物件を買おうとすると、多くの人が次のような疑問に直面します。

• 何を基準に選べばいい？
• いくらくらいの物件が妥当？
• 融資ってどうするの？
• そもそも自分は不動産投資に向いているのか？

その大きな原因は、「投資の目的」が曖昧なまま動き出してしまうこと。

本記事では、収益不動産の購入において最初に絶対押さえておきたい「目的の明確化」と「戦略立て」の基本を、初心者向けにわかりやすく解説します。

収益不動産を購入する主な“目的”は3つに分かれる

① 家賃収入による安定的な資産運用（インカムゲイン型）

最も一般的な目的が、「毎月の家賃収入で生活の支えや副収入を得たい」というニーズ。

向いている物件：

• 安定した稼働率のエリア
• 築年数よりも立地や管理状態が良いもの
• 自主管理が不要な委託型

想定されるライフプラン例：

• サラリーマンの副業として1棟アパートを保有
• リタイア後の年金代替収入として区分マンションを保有

② 売却益（キャピタルゲイン）を狙った投資

物件価格が割安なときに買い、将来的に値上がりしたタイミングで売却することを前提とした戦略です。

向いている物件：

• 再開発予定のエリア
• バリューアップ（リフォーム・用途変更）可能な物件
• 築浅で資産価値の下がりにくいエリア

注意点：

• 市場動向に影響されやすく、タイミングの見極めが重要
• 融資条件や税制改正の影響も受けやすい

③ 相続・税務対策としての保有

不動産は相続税評価額が現金より低く算出されるため、資産を“減らさずに”次世代に引き継ぐ手段として有効です。

代表的な施策：

• 借入による負債を活用した課税資産圧縮
• 法人設立による資産保有と分散贈与
• 小規模宅地等の特例を活かす土地選定

向いている方：

• 資産背景が一定規模あり、税理士や専門家と連携できる人
• 資産の維持と継承を優先する保守的な投資家層

目的によって“戦略”もまったく変わる

同じ「1億円のアパート」であっても、目的によって選び方や購入後の運用は大きく異なります。

▶目的と戦略がズレていると、購入後に「こんなはずじゃなかった」となるリスクが高まります。

ケーススタディ｜目的を明確にして成功したAさんの場合

背景
40代のサラリーマン投資家Aさん。将来の年金不安から「家賃収入で老後を支えたい」と考え、収益不動産の購入を検討。

当初の迷い：

• 区分と1棟どちらがいいか？
• 都心 or 郊外？築浅 or 築古？

アクション：

• 目的＝「老後の安定収入」を再確認
• 管理委託可能で空室リスクの少ない、都内駅近の1K×8戸のアパートに決定
• 長期のローンでCFを安定させつつ、修繕積立と保険で備えを万全に

結果：

　 ▶毎月安定した収入を確保しつつ、将来の売却益も期待できる状態に
　 ▶投資判断に納得感があり、精神的にも安心して保有中

よくある質問（FAQ）

Q1. 複数の目的がある場合はどうすれば？

A. 問題ありません。
ただし「どれが一番優先なのか」を明確にしましょう。
たとえば「収入＋相続」なら、収益性と相続評価の両立が可能な物件を選びます。

Q2. 目的によって金融機関の融資姿勢も変わるの？

A. 変わります。
収入型＝安定性重視で評価されやすく、
キャピタル型＝リスクありとみなされやすいです。
金融機関ごとの方針に合わせた戦略設計が重要です。

Q3. 不動産会社には目的を伝えた方がいい？

A. 必ず伝えてください。
目的が分かれば、物件紹介・融資アレンジ・出口戦略など、最適な提案が可能になります。

まとめ｜「なぜ買うのか？」を最初に決めるのが、成功の近道

収益不動産の購入で最も重要なのは、目的を曖昧にしたまま動き出さないこと。

• 家賃収入か
• 売却益か
• 相続対策か

この軸を明確にするだけで、物件選定・融資・運用方針・出口戦略までが一気に整理されていきます。

▶「どの物件が良いか？」よりも、「自分は何を実現したいのか？」そこに答えを出すことが、成功への第一歩です。

次回予告

第2話では、「利回りだけじゃない！収益不動産選びで重要な6つの視点」として、初心者がやりがちな“利回り偏重”から脱却し、総合的に見るべき判断基準をお届けします。