【不動産仲介の基本④】不動産仲介の仕組みとは？─ 両手仲介・片手仲介・レインズ…見えにくい“業界構造”を知っておこう

2025年12月4日：初版

「仲介業者って、誰の味方？」─その疑問に答える仕組みの話

不動産の売却や購入を考えるとき、多くの人がふと感じる違和感。
「この仲介業者って、売主側？買主側？それとも中立？」

この疑問の正体は、実は**「不動産仲介の仕組み」に対する理解不足**にあります。

• 「両手仲介」ってなに？なんだか売主と買主を“囲い込む”って聞いたけど…
• 「レインズ」って何の略？どう使われているの？
• 公平な取引になるように、どんなルールがあるの？

この記事では、“誰にとってもフェアな取引”を実現するために知っておきたい、業界の仕組みや構造的な特徴を、プロの視点でやさしく解説します。

STEP1：不動産仲介には“両手”と“片手”の2つの形がある

まず知っておくべきは、「仲介業者は、売主・買主のどちらに付くか？」という構造です。

片手仲介（かたてちゅうかい）とは？

• 不動産会社が「売主」または「買主」のどちらか一方の仲介をする形
• たとえば売主Aさん → 仲介会社X → 買主Bさん（別の仲介会社Y）という取引

▶ この場合、X社とY社はそれぞれ一方の顧客に対して手数料を受け取ります。

両手仲介（りょうてちゅうかい）とは？

• 同じ不動産会社が、「売主」と「買主」の両方を仲介する形
• 売主Aさん → 仲介会社X ← 買主Bさん
• この場合、X社は売主・買主の両方から仲介手数料を得る

▶ 不動産会社にとっては「手数料が倍になる＝メリットが大きい」構造です。

両手仲介のメリット・デメリット

売主・買主それぞれの視点から見る両手仲介

▶ 両手仲介＝悪ではありませんが、「公平性が保たれているか」を意識することが大切です。

STEP3：「囲い込み」の問題とその対策

両手仲介の問題点として指摘されるのが、「囲い込み（かこいこみ）」です。

囲い込みとは？

• 売却依頼を受けた不動産会社が、他社の買主紹介を拒否し、自社で買主を見つけようとする行為
• 自社の両手仲介を成立させるために、“情報を意図的に制限”する

▶ これは、売主にとっては「売却チャンスを狭められている」リスクでもあります。

STEP4：「レインズ」とは？ 物件情報共有のための業者間ネットワーク

REINS（レインズ）の正式名称と目

REINS = Real Estate Information Network System
→ 不動産業者間で売買情報を共有するための全国ネットワークシステム

• 国土交通省の指定流通機構が運営
• 専属専任媒介・専任媒介契約を結んだ場合はレインズ登録が義務
• 他社が買主を持っていても、平等に情報へアクセスできる

▶ **レインズは「囲い込みを防ぎ、公正な取引を支えるための仕組み」**でもあります。

STEP5：レインズを活用しているか？＝信頼できる業者かの指標にもなる

売主として仲介会社に依頼する際は、次のような点を確認しましょう。

• しっかりレインズに登録してくれるか？
• 他社からの問い合わせを受け付ける姿勢があるか？
• 自社の買主だけでなく、広く市場にアピールする気があるか？

▶ 「うちはレインズに出さなくても買主が見つかります」などの説明には注意が必要です。

FAQ：不動産仲介の仕組みに関するよくある質問

Q. 両手仲介は違法じゃないの？

A. いいえ、違法ではありません。
▶ ただし、囲い込みや過度な利益優先が問題視されることがあります。

Q. レインズは売主でも見られる？

A. 一般利用者は直接見ることはできませんが、レインズ登録証明書や閲覧画面のコピーを仲介業者に依頼すれば確認できます。

Q. 両手仲介だと必ず不利になる？

A. そんなことはありません。
▶ むしろ売主・買主双方の条件が揃えば、迅速で効率的な取引ができるメリットもあります。
大事なのは「情報開示の透明性」と「説明責任の履行」です。

まとめ：仕組みを知ることで、“見えない構造”にも納得できる

不動産取引は、売主と買主だけでなく、“仲介業者という第3者の立ち位置”が結果を大きく左右する特殊な世界です。

だからこそ、仕組みを知っておくことで、

• なぜ業者がこのように動くのか？
• この行動に裏があるのか？
• どこまで任せてよくて、どこは自分で確認すべきか？

…といった判断がつくようになり、より安心・納得して取引が進められるようになります。

次回予告：不動産仲介の基本⑤｜レインズの仕組みと、正しく活用するためのポイント

レインズは、信頼できる不動産取引を支える“情報公開の基盤”。
次回はその活用法・確認方法について詳しく解説します！