【売却編①】「家を売るって何から始めるの？」売却の全体像とスケジュール早わかり
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不動産AIスタディ
【売却編⑥】購入申込から契約までの流れと注意点｜“売れる”から“売ってよかった”にするために、今やるべき判断と対応
takuya.fujikawa
2025年10月22日：初版
この記事の目次
申込が入ったらゴール？いいえ、“大切なのはここから”です
長い準備期間を経て、ようやく買主からの「購入申込」が入ったとき、
売主としては「これで一安心…！」と思いたくなるものです。
しかし、購入申込はあくまで“交渉の入り口”。
- 本当にこの金額で売っていいのか？
- 契約のタイミングや条件は妥当か？
- 万が一、買主がキャンセルしたら…？
そう、実は**「申し込み後〜契約」までが、最もトラブルが起こりやすく、慎重な判断が必要なフェーズ**なのです。
この記事では、申込書の読み方、価格交渉の考え方、契約時のポイントなどを、
売主が損をしない・後悔しないための視点でしっかり解説します。
STEP1：購入申込書とは？ 契約書とはどう違う？
購入申込書（買付証明書）は“交渉スタートの書面”
- 「この物件をこの条件で買いたいです」という買主の意志表明
- 法的拘束力はないが、売買契約への“前提合意”になる
主な記載内容：
| 項目 | 内容 |
| 購入希望価格 | 値引き交渉が含まれていることも |
| 手付金の金額 | 契約時に支払う予定の金額 |
| 契約希望日・引渡し時期 | 買主の都合が反映されていることも |
| 住宅ローンの利用有無 | 審査状況の確認が必要 |
| その他条件 | 家具の残置希望やハウスクリーニングなど |
▶ 「気持ちが高ぶっているときこそ冷静に内容を確認」することが重要です。
STEP2：価格交渉が入った場合の対応と考え方
「購入希望価格＝売出価格」とは限りません。
買主が“指値（さしね）”をしてくるケースも多くあります。
価格交渉にどう応じるべきか？
- 値下げをするか否かは、売主の自由（義務はなし）
- ただし、「このタイミングを逃すと他の買主が現れる可能性が低い」など、状況次第で判断
対応例：
- 即答せず、「○○円ならOK」と条件付き回答
- 設備の現況引渡し・リフォーム免除など、価格以外の条件で調整
- 「当初価格で交渉不可」と断る場合も丁寧な説明を添える
▶ 「いくらまでならOKか」「譲れない条件は何か」を事前に家族と話し合っておくことがポイントです。
STEP3：契約前に必ず確認すべき6つのポイント
- 手付金の金額と支払い方法
→ 一般的に売買価格の5〜10％。契約解除の判断にも関わるため重要。 - 契約予定日と引渡し日
→ 自分の引越しスケジュールや資金計画と照らして妥当かを確認。 - 住宅ローンの特約内容
→ ローン審査NGの場合の解除条件・期限を要チェック。 - 契約不適合責任の範囲と期間
→ 中古住宅では“見えない瑕疵”への対応も含め、慎重に確認。 - 付帯設備の引渡し条件
→ エアコン・照明・カーテンレールなど、残すものと撤去するものを明確に。 - 違約時のペナルティ規定
→ 売主都合／買主都合によるキャンセル時の対応を理解しておく。
▶ これらはすべて、契約書と重要事項説明書に記載される内容。必ず事前に目を通しておきましょう。
STEP4：契約不適合責任とは？ いつまで・どこまで責任を負うのか
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは、
売却した物件に“説明されていなかった不具合”があった場合、売主が負う責任です。
例：
- 雨漏りやシロアリ被害
- 給排水の不具合
- 境界トラブル（越境）など
対応の範囲：
- 一般的に「引渡し後3ヶ月以内」とするケースが多い
- 修繕費用の負担や契約解除・損害賠償請求につながることもある
▶ 「知っていたけど伝えていなかった」ことが一番トラブルに。
引渡し前に不具合があれば、修理または説明責任を果たすことが大切です。
事例紹介：「慌てて契約して後悔した」Hさんのケース
Hさんは、「希望通りの価格で申込が入ったから」と喜び、
内容をよく確認せずに契約へ。
ところが、後になってローン特約の期限があいまいなままで、買主側の審査NGでキャンセルに。
▶ 「焦って契約」せず、「内容確認・納得・冷静な判断」が何よりも重要だと痛感したといいます。
FAQ：購入申込〜契約に関するよくある質問
Q. 購入申込後に価格や条件を変更できる？
A. 契約前であれば、条件交渉は可能です。
▶ 双方合意が前提になるため、無理に押し通そうとすると破談になることも。
Q. 申込後にキャンセルされたらどうなる？
A. 契約前であればキャンセルされても法的拘束力はありません。
▶ そのためにも、“複数の買主候補”がいる状況を作っておくことが理想的です。
Q. 契約書ってどこまで細かく読むべき？
A. できれば全体に目を通しましょう。特に「契約不適合責任」「違約金」「引渡し条件」は重要です。
▶ 分からない点は、遠慮なく不動産会社や司法書士に相談を。
まとめ：契約前は“売る側も審査する側”という意識を持とう
購入申込が入った瞬間は、売主として一番気持ちが高まるタイミングかもしれません。
でも、売却は“感情”より“冷静な判断”が求められるプロセスです。
- 条件に納得できるか？
- 買主の本気度は？
- 将来的なトラブル回避ができているか？
こうした視点で、契約までの道のりを慎重に進めることで、「売ってよかった」という結果が得られます。
次回予告：売却編⑦｜売買契約当日の流れと注意点──署名・押印・手付金授受、緊張の一日を万全の準備で乗り越える！
次回は、いよいよ売買契約の“本番”当日。
緊張しがちな署名・手付金の受領・契約内容確認の流れと注意点を、「売主の立場」でしっかり解説します！
